[8팔 끓는 열7ㅣ로 부자 될 7ㅣ회 잡조! 알바] 아파트 수익율 보고서

✅아파트명

무궁화건영 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

★ 6.7억은 현재 올수리로 나온 가격이다

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

과거 7.45억 - 현재 5.65억으로 약 -24.16%로 정도 저평가 상태

상대적으로 보면 성북 돈암에서 무궁화건영과 거의 연식이 비슷한 돈암현대와 비교하면

돈암현대가 고점은 조금 높고 먼저 오르기 시작했고 현재 가격은 6억중반대

서대문구 홍은 미성과 비교하면 (비교 안됨)

서울 길음역세권인 현대 보다 입지는 떨어지지만 고점은 비슷하고 현재 보다 가격이 싸고

나름 평촌의 학원가와 가까고 강남 접근성이 좋기떄문에 가격대비 나쁘지 않은 것으로 보인다

2) 환금성 : 위치는 동안구 중에 끝이긴 하지만 그래도 평촌에 속해 있고 학원가와 가깝다. 초등배정은 약간 비선호인 신길초이지만 학원가와 가깝다는게 그나마 장점일거 같다.

이 단지 29평의 장점은 구축인데 방3 화2라는 것이다.

이 부분은 환금성에 영향이 있을 것 같다

3) 수익률 : 

4) 원금보존 : 현재 6.7억, 전세 4.25억으로 갭이 약 2.45억. 전세가가 올라오고 있으니 매매와 전세 갭이 줄어드는것을 보고 투자하면 좋을 것 같다. 전고 대비 약 -24%이고 평촌 학원가랑 특성상 고정 전세 수요가 있으므로 원금보존 문제에서는 문제 없을 것으로 판단된다.

5) 리스크 대비: 평촌 지역의 리스크는 문제가 있다. 평촌뿐만 아니라 가까운 의왕과 군포, 만안구 지역에 계속하여 공급이 있다. 따라서, 입주 시기와 전세 동향을 살펴보면서 투자를 해야할 것 같다. 다행히 과천 재개발로 전세 하방을 받쳐주고 있어서 큰 출렁임은 없을 것으로 판단되나 투자금을 고려하면 안전하게 세낀 매물이나 주전세를 먼저 보고 아니면 그 후순위로 공실을 노려보는 것이 좋을 것 같다

나의 투자 결론 : 해당 매물의 가격은 아직 저평가 상태. 평촌 지역과 주위의 공급이 많아 아직까지는 전세가가 벌어져 있어서 투자금이 많이드므로 전세 동향을 살피고 전세가가 올라오는 것을 보고 투자금이 지금 보다 적게 드는 시기에 투자하는 것이 좋을 것 같아 보인다. 단, 매매가가 저평가 상태이어야 한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 평촌이라는 지역이 오른 단지들도 있지만 그 중에 아직 오르지 않은 단지들도 있고 전세가도 조금씩 올라오고 있으므로 일부 단지에서는 기회가 있을 것 같다는 생각이다. 수익율보고서를 작성했으므로 이런 객관적인 정보를 얻을 수 있었고 역시 저환수원리를 지키면 최소한 잃지 않는 투자는 할 수 있겠구나라는 생각이 들었다.