[열반스쿨 중급반45기 89조,금월] 2주차 양파링님 강의후기

첫 시작 부동산 경험 중에 일어나는 리스크 상황과 예상치 못한 상황들이 많은데,

어떻게 내가 해결할 수 있는지와

당황하지 않고 여러분이 대응해 나갈 수 있게 경험을 통한 조언과

방법에 대한 내용을 다뤄주신다는 이야기로 시작을 하는데

마음이 한결 편해졌다.

잘 모르는 행위를 할 때 사람들은 불안감을 느끼는데

그걸 간접 경험을 통해 해소해주고 대응책을 주신다 하니

강의 시작 전부터 많은 기대를 하며, 듣기 시작하였다.

지난주 저,환,수,원,리

투자 하실 때 넘 중요!!

그 시대 그 시장에 따라서 기준은 바뀔 수 있다.

하지만 원칙은 바뀌지 않는다.

따라서 기준과 원칙은 다르다.

즉, 정확한 원칙을 같고,

그 시기시기마다 적합한 기준으로 시장에 접근 하는 것 그것이 투자다.

1강은 사기 위한 고민을 많이 한 시간이면,

2강은 투자는 매수가 아니다.

투자는 전세 놓고 임차인 들어오는 세팅을 하는 것

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즉, 매수가 투자라 생각하면 안된다.

따라서 오늘은 전세에 대한 강의이다.

지금 시장 상황에 맞는 전세 놓는 방법에 대한 내용을 나누는 시간

3강은 우리의 끝나지 않는 고민 비교평가!!!

4강 내 상황에 맞는 투자기준을 세우고 그 방향으로 갈 수 있게 도움을 주는 강의로 구성됨을 안내해주셨다.

이 강의를 듣는 여러분은?

강의 전 1등 뽑기 잘해서 매수하면 끝?

매수하고 난 다음에 준비 할 수 있을까?

물어볼 선배를 찾고 투자경험담 공부하며 경우 준비진행?

뒷북 전세빼기를 하는데 그럼 안돼요!!

강의 듣고는

투자의 완성은 임대! 전세빼기 이고,

어떻게 전세 놓을 수 있는 물건지부터 체크하는것이 중요하고

이제부터 여러분의 인맥은 양파링^*^님 ㅎㅎㅎ

양파링님강의 레버리지로 전세빼기 공부 부터 하고 투자하기!!

매수도 안 한 당신에게 왜 전세 공부를 시키는가?

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→ 투자자로서 반드시 !!! 거쳐야 하는 일이기 때문이다.(매우 중요!!)

집을 사야 한다는 것 밖에 안보이던 수준에서

집을 산 후에 무슨 일이 벌어질까?

어떻게 준비해야 하지? 단계까지

투자의 전 과정을 생각 할 수 있는

투자자로 만들어 주는 양파링님 강의는 우리의 시야를 넓혀 주는 강의!!

우리의 1등 1호기 투자 안에 전세 셋팅이 포함되는 것!

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투자=매수+임대

그럼 전세 셋팅 유형과 프로세스는?

내 투자 물건의 전세 셋팅 프로세스를 알면

우선

1. 시간 확보가 가능하다

이는 전세 세팅하는 환경에 따라 달라지는데

일반적인 전세 셋팅과 특수한 전세 셋팅이 필요한데,

그걸 생각하고 매매 잔급 기간을 미리 협의하고 확보해 나가는 걸 의미한다.

2.비용계산을 해볼 수 있다.

이는 전세 셋팅이 안되었을때?

잔금을 치루는 상황에서 금융비용지출(이자,중도상환 수수료등)이 발생할 수 있기 때문에

전세가 조정여부를 판단할 수 있다.

매수와 임대를 생각함과 동시에 매도시에 위 내용들이 다 적용이 되며,

매도시 전세금을 돌려주고 회수하는 내 비용에 대한 개념도 알아야 한다.

따라서

전세를 맞추는 과정에서 각각의

매매잔금일 = 전세잔금일, 매매잔금일<전세잔금일, 전세를 못 맞춘 경우

에 각각의 경우에 어떤 비용들이 발생할 수 있는 지를 알아야 이런 상황이 안 생기게 우린 대비할 수 있다.

• 전세셋팅 유형3가지 유형 살펴보기

• 지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅

주의사항: 조건부 전세대출 규제 : 대출 실행일에 소유권이 이전 되는 조건의 전세대출 중단

((임차인에게 받은 전세대출금으로 잔금을 치루는 형태))

시장반응에 따라 매도자우위지역은 조건부전세대출에 적극 협조하는 분위기가 아닐 것이고

매수자우위지역에선 매도자가 거래가 되는 방향이라면 적극 협조를 할 것이기에 각

상황에 맞게 투자전략을 잘 짜야한다.

가능한 금융기관에서 대출이용/ 매도인 전세계약 후 승계/신규전세대출 필요없는 물건검토 등이 있다.

하지만, 체크 사항 또한 바꿔기 때문에 체크리스트도 각 상황에 맞게 구비^^*

tip:대출 관련 규정은 시기 마다, 은행마다 다름

투자 전 최신의 전세 대출을 확인하고, 대안을 생각해 놔야 함

-이는 막연한 두려움이 아닌, 대응의 영역이기 때문에

<<세낀 물건거래 시 주의하며 실전에 적용해 보는 시간>>

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1. 승계와 새로운계약진행하며, 계약갱신요구청구권에 대한 부분과 공급,

시세와 비슷한지 등 정리해서 리스크를 줄여 투자금 회수하고

지방인 경우 매도까지 하는 시기에 대한 걸 염두하고 투자 방향성 잡아가기!

2. 주인전세시 승계와 같이 얼마로 얼마까지 사는지 똑같이 체크하고 가계약 하기,

주전인 이유는 청약준비,분양아파트 입주대비, 세금대비가 있기에

각 주전이유인 상황을 파악하고 만기시점 공급이 나에게 주는 리스크가 없는지 잘 체크해야한다.

특약요건들은 강의에서 배운것 처럼 잘 적용하고 최대한 유리하게 대비하면 좋을꺼 같다.

근저당 있을시 무조건다 어떤 경우에도 다 말소시켜야함.

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

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1.적정 전세가 설정 (단지, 생활권, 공급)

→ TIP: 소액투자처의 경우 전세보증금 반환보증 가입범위도 주용하니 체크

2. 리스크 줄이는 임대기간 설정법 (공급, 수요, 포트폴리오)

3. 알면 두렵지 않은 법인 임차인

→임차인을 고를 수 있을 때 없을 때 투자자는 시장판단이 빨라야 함.

따라서 법인이라 안되는 게 아닌 어떤 특약으로 보완할 지 정리하여 대비!!

계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅 (법적단계)

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1. 매수결정 : 권리상 하자체크, 등기부등본

2. 매매계약 : 온전한 소유권, 매맥계약서

3. 임대계약 : 원상회복 반환, 임대차 계약서

→부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용이 될 수 있다.

→투자에 대한 책임은 스스로의 몫이기에 잘 체크해 잘 마무리 짖기를 해야함.

임대 리스크 줄이는 법 ( 실 전 투 자 사 례 )

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양파링님의 개인 투자사례를 바탕으로 왜 리스크가 생겼는지,

공급이 주는 영향력과 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어하는

너무 고급 리스크 관리법 까지정리해보는 시간

part1~part5 총정리

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1. 현 전세시장 상황→결론 기회다.

2. 지금 시장 전세셋팅을 위해 알아야할 것 → 전세셋팅유형, 유형별 프로세스알기, 전세낀, 주인전세 물건

3. 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법 → 적정 전세가 설정하는법과 이유, 리스크 줄이는 임대기간 설정, 법인임차인대응 방법

4, 계약단계부터 챙겨야할 전세셋팅 → 매매, 전세 계약시 유의사항 체크체크

5. 임대 리스크 줄이는 법 → 시장상황에 걸맞는 유연함

[나에게 적용할 점]

1. 투자는 실전이고 공부가 필요하다

초보인 나는 우선 투자에 대한 방향성을 위해 선배님경험들 레버리지해서

공부가 우선이다 보니 강의에 충실하고 강의복기를 해가며 시트적용해서 충실한 강의따라가기

2. 내가 실전투자를 한다면하는 시물레이션을 해보기.

3. 시장 흐름을 꾸준히 업뎃하고 대응방안 미리 생각해보기.