[열중 45기 31조 _100억가즈아ㅏ] _ 2주차 후기 전세낀 물건 집중탐구@@!!!!

반드시 기억해야 할 2가지!

1.적정 전세가를 설정하는 3단계 _ 단.생.공

2.임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지 _ 공.수.포

Part1 >>> 서울/수도권/지방 전세시장 분위기

수도권(서울/경기/인천)

지방(광역시/중소도시)

크게 두 개, 작게는 5군데로 나누어 설명해주셔서

나중에 복습할 때도 어렵지 않게 공부할 수 있겠구나. 라는 생각이 들었다.

입주물량이 많다고 바로 전세가가 떨어지는 게 아닐 수 있고, 

때로는 과공급에 대한 불안으로 전세가가 이미 선반영 되어 있을 수 있다는 것을 배웠다.(대구)

#적용할 점

내가 보고 있던 단지의 매매가가 단순히 올랐다고 해서 포기하는 것이 아니라

전세가 상승폭을 확인해야 한다.

매매가 3천 상승

전세가 5천 상승

결국 내 실제 투자금음 줄어들 수 있다.

실제 전세 시장을 보는 눈을 길러야 겠다.

Part 2>> 시장과 상황에 따라 전세 맞추는 3가지 유형과 프로세스

투자를 ‘집을 사는 행위’로만 생각하지 말것

‘집을 사서 전세를 놓는 것’까지가 투자이며,

투자로 집을 사면 자연적으로 전세가 빠지는게 아니라는 것을 명심!

전세낀 물건을 살 때 어떤 방식으로 하나씩 제거하고,

의사결정을 하는지 하나하나 세세하게 알려주심

1. 임대(전세)보증금: 현 시세와의 비교 (호가 터무니 없을 시 위,아래 평수 비교)
2. 임대만료일: 만기시기의 공급물량 확인하기
3. 갱신요구청구권: 이미 쓴 경우와 아닌 경우 대비책 준비하기

#적용할 점

현재 내 상황에서 어떤 물건이 나에게 가장 적합한지 비교평가 하기

세낀 물건 무조건 사야지!라고만 생각하지 말고,

임대만료일이 언젠지, 만료당시의 공급물량 등 사전 조사 철저히 하기

Part3>> 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

돈 절약! 시간 절약!

1. 적정전세가 설정하는 법: 단지. 생활권. 공급
2. 리스크 줄이는 임대기간 설정법: 공급. 수요. 포트폴리오

#적용할 점

*구축 단지의 경우

주변 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교하기!

*지방 소액 투자의 경우

전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 꼭 체크!

1)KB/매매/일반 2)90% 3)승인시점

*임대기간 설정 시 

특히 학군지+30평대 에서는 다음 재계약 시기가 너무 중요

-성수기: 3월 입학 전 1~2월

-비수기: 수능시즌!

*리스크 분산을 위해 포트폴리오 잘 짜기

Part4>> 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

1. 매수결정 시 등기부등본 권리상 하자 체크
2. 매매계약 매매계약서 꼼꼼히 읽기, 특히 날짜, 가격 등 숫자 다시 한 번 확인하기
3. 임대계약: 계약서 꼼꼼히 확인하기, 특약 체크하기

Part5>> 임대 리스크 줄이는 법 _ 실전 투자 사례

1. 입주물량 체크하고 시기에 적합한 물건 선택할 것 (잔금이 무조건 길다고 좋은 것이 아니다!)
2. 임대 최고가만을 고집하지 말것 (욕심 vs 기회비용)
3. 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어: 초보 투자자의 경우 같은 지역에 여러개 아파트 소유 시 리스크 방어 어려워질 수 있음

4. 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다! ★★★★

   스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음

5. 무엇보다 쌀 때 싸게 사는게 중요 ★★★★
6. 안정적인 운영을 위해선 적적 상승률(5%) 유지