[열반스쿨 중급반 45기 77조 부루마불] 2주차 강의 후기 - 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 세팅

부동산 투자를 생각하면 가장 불안하고 막연하게 느껴지는 부분이 전세 세팅과 운영 그리고 계약이다. 

실거주 (내집마련) 같은 경우는 예산(종잣돈)과 주담대(적정 대출)를 파악하고 (입지가치 + 실거주 만족도를 고려한) 후보지 중에 매매를 하고 나면 하나의 프로세스가 마무리되는 느낌이라면 전세 투자의 경우는 매매 계약을 하는 순간부터 오히려 하나의 프로세스가 시작되는 느낌이다. 

가장 큰 차이점 중에 하나는 전세 투자의 경우 세입자(임차인)와의 계약 관계를 맺는다는 점에서 임대인으로서 역할 수행이 필요조건으로 따른다. 더불어 임대 계약이라는 것이 (일반적인 물품 판매 계약 보다는) 사람과 사람 간의 관계가 더 도드라지는 계약이기 때문에 계약서에 기재된 주요 조건(특약) 이외에도 세부적으로 다양한 상황들은 합의(대응)이 필요한 경우가 많기 때문에 경험이 그 만큼 더 중요한 영역으로 느껴진다.

지금 당장 전세 세팅/운영과 계약서 관련 경험을 쌓을 수 없기 때문에 강의를 통해서 시뮬레이션을 해보고 가장 중요한 (조심해야 할) 포인트들을 나의 투자에 잘 적용해 보도록 해야겠다.

매매계약은 끝이 아닌 시작! 여유 부리기 금지!

강의를 듣고 머리로 시뮬레이션을 돌리면 전세 맞추기에 3개월이라는 시간이 여유롭게 느껴진다. 하지만 주변 동료들의 실제 경험을 들어보면 생각보다 촉박한 경우가 많다. 물론 빠르게 전세가 잘 맞춰진 경우도 있지만 4~5개월 정도가 걸리는 경우도 종종 보게 된다. 매매 계약하는 순간부터 여유라는 단어는 허용되지 않는다. 타임 프레임별 계획을 미리 세워야 한다!

공급(입주) 확인의 중요성!

'서울은 전세가 낮추면 지방 보다는 전세 빼는 것이 어느 정도는 수월하다.'는 말이 있다. 하지만 지방보다 수월한 편이라는 의미일 뿐 쉽다는 것은 아니다. 지난 2~3년 동안 서울의 전반적인 공급은 부족한 편이었다. 하지만 구(지역)별로 공급이 많은 지역들은 해당 구와 주변 지역의 전세가와 전세수요에 영향을 미친다. (서울에서도) 공급장의 영향권에 있는 지역에 전세를 맞출 때 부침을 겪은 사례들을 주변에서 듣곤 한다. 전세 맞추기 수월하다고 한 서울에서도 공급(입주)장에 어려움이 있는데 다른 지역의 경우는 얼마나 큰 파급력이 있을지 다시 한번 생각해 볼 필요가 있다.

계약의 중요성!

신중한 계약서(특약) 작성 및 검토의 중요성은 몇 번을 강조해도 모자를 것 같다. 첫 단추인 계약을 잘 못 끼우면 전세 맞추고 잔금까지 비포장도로 위를 갈 확률이 매우 높다. 계약이라는 행위에 대한 무게감을 인지하고 꼼꼼히 검토하고 진행해야 한다는 것은 중요하다. 그리고 계약을 하기 전에 각 조항의 의미가 무엇인지 충분한 검토와 이해가 필요하다.

전세 세팅/운영과 계약서 조항(특약)은 경험이 중요한 영역이기 때문에 특히 부동산 투자 입문자에게 가장 어렵고 불안하게 느껴지는 단계이다. 이번 강의에서 배운 것들을 바탕으로 ‘전세 세팅/운영을 위한 계획’과 ‘계약서(특약) 조항 정리'를 미리 준비하여 실제 진행 시 다급하게 허둥지둥하지 않고 실수 없이 절차를 잘 마무리할 수 있도록 해야겠다.