전세의 정석, 양파링님 강의를 통해 따뜻하고 안전한 발판 마련할 때까지 화이팅 ! [열중 45기 1주일 7일내내 책 읽조-깜냥]

25.06.18

열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법

2주차는 우아한 양파링님께서 전세 놓는 법에 대해 강의해 주셨습니다.

1주차에서는 투자 물건을 찾는 원칙과 기준에 대해 배웠다면,

2주차 강의를 통해서는 매매계약부터 임대계약까지의 프로세스를 디테일하게 배우는 주차였습니다.

이번 강의를 계기로 전세까지 놓아야 투자를 완성한 것이라는 것을 알게 되었습니다.

[전세 세팅 유형 및 전략]

“주인 전세, 세 낀 물건은 잔금을 해당 금액 만큼 일으키기 어려운 시장에서 절대가가 더 높은 좋은 물건을 매수할 수 있는 방법이기도 하므로 무조건 배제하는 것이 아니라 잘 알아두자 ! ”

일반 전세: 가계약 - 본계약 - (2-3개월 후) - 매매 잔금

일반적으로 계약 후 10%를 계약금으로 보내며, 금액은 협의 가능한 부분 & 시장 분위기에 따라 다름
중도금도 협의 가능한 부분임 (계약 해지를 못하게 하는 성격)
가장 이상적인 상황은 매매 잔금을 임차인의 전세 잔금으로 치르는 것 (=> 부대비용 들지 않음)
매매잔금일과 전세잔금일이 빗겨나는 경우(= 잔금일 전에 임차인을 구하지 못한 경우), 내 돈으로 잔금을 치러야 하므로 대출 이자 (전세 구할 때까지) + 중도상환수수료 + 세입자 입주까지의 공실관리비가 추가로 들게 됨
=> 전세를 잘 챙기지 못하면 내 돈이 더 들어가게 되므로 유의해서 챙겨야 함

주인 전세: (매매가 - 주인 전세 사는 금액)을 매도인에게 주고 마무리

유의할 점: 매매계약 전에 주인 전세에 대해 얘기가 완료되어야 함 (전세금, 기간 등)
사전 확인 필요한 사항
전세 만기 설정 전, 무조건 공급 확인할 것: 대규모 입주 있을 시 해당 날짜를 피하는 날짜로 설정하는 지혜 !
하자 관리사무소에 확인
근저당 있는 경우, 대출 없는 말끔한 상태로 만들었는지 확인한 후 계약 진행

세 낀 물건: (매매가 - 세입자 전세금)을 매도인에게 지급

유의할 점: 가계약 전에 매도인과 세입자 간의 전세계약서 사본을 받아 날짜/금액/특약 정보 등을 확인해야 함
사전 확인 필요한 사항: 현 세입자의 계약 만료될 경우 고려하여 임대 맞춰야 하는 시기 앞뒤 3개월 간의 공급 물량 사전에 확인한다
-. 갱신요구청구권 사용 O: 해지 통보 3개월 이내 보증금 돌려줘야 하고 전세를 새로 맞춰야 함 + 시세에 맞게 전세 맞출 수 있음
-. 갱신요구청구권 사용 X: 다음 갱신 기간 때 청구권을 사용할 수 있다면 투자금 얼마나 드는 것인지 산정 필요
=> 경우에 따라 새로운 계약 체결을 제안하여 리스크 헷지 가능하므로 어떤 방향이 나에게 이득인지를 따져봐야 함

💡전세로 살고 있지만 전세에 대해서 잘 모르고 있던 저에게는 (ㅠ.ㅠ) 전세의 유형 및 각 전세 별로 유의해야 할 점을 정리할 수 있었습니다. 일반적인 전세가 아니라고 하여 무조건 선택지에서 지우는 것이 아니라 매매 후 앞으로 어떤 일이 나에게 벌어질 지, 어떤 리스크가 있는지 충분히 생각하고 선택하는 지혜가 필요하겠습니다.

[⭐적정 전세가 설정] 단. 생. 공

투자금을 현실에 맞게 계산함으로써 매수 전 감당 가능한 수준의 투자 선택할 수 있음
시장이 받아줄 수 있는 적정한 가격으로 설정함으로써 내 임대 물건의 순위를 높일 수 있고 매수 후 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음

☑설정 방법

단지별 비교: 투자 후보 물건과 동일한 단지 내 위아래 평형의 전세가를 확인한다
생활권별 비교: 투자 후보 단지를 찾는 사람들은 생활권 내 비슷한 수준의 다른 단지도 볼 수 있으므로 생활권 내 다른 단지들의 전세가도 확인한다
공급물량 확인: 주변에 대단지 공급물량이 있는지 확인한다 (후보 물건이 구축단지인 경우, 신축 하위평형의 전세가와 비교)

☑소액투자시 유의사항: KB/매매/일반, 90%, 승인시점

지방 물건은 세입자가 전세보증보험을 가입하므로 보증보험 가입 가능한 선에서 전세금을 세팅해야 함

유의사항: 심사 진행시 시세에 따라 한도가 변경될 수 있으므로 특약으로 커버한다

💡감으로 하면 내 투자에 대한 확신을 가질 수 없고 추후 세를 다시 내놓을 때에도 남에게 휘둘리게 되므로 나의 투자를 하기 위해서는 말씀주신 단.생.공 고려하여 적정한 전세가를 세팅하는 게 중요하겠습니다.

[⭐임대기간 설정] 공. 수. 포

임대 만료일을 어떻게 설정하느냐에 따라 감당해야 하는 리스크 (회수 지연, 재투자 기회 상실)가 달라짐

☑설정 방법

공급 확인: 대규모 입주 물량이 있는 시기는 피한다 (특히, 지방일수록 규모가 작아 대규모 단지 입주에 따른 영향이 수도권에 비해 크다)
수요 확인: 성수기/비수기를 인지 & 내가 투자하는 지역/단지/평형의 특징을 알고, 나에게 유리한 때에 임대 시점이 만료가 되게끔 설정하는 지혜가 필요하다
포트폴리오: 다주택 투자 방향으로 갈 경우, 리스크 대비를 위해 재계약 시기 분산을 고려해야 한다

💡임대기간 설정에 대한 부분은 강의를 듣기 전 전혀 생각해 보지 못한 부분이었습니다. 한 순간의 선택이 몇 년치 리스크를 좌우하게 되므로 꼼꼼하게 고려하여 원하는 날짜로 만료일/재계약일을 셋팅할 수 있도록 해야겠습니다.

투자물건 찾을 때 뿐 아니라 계약 전에도 비교하고 따져야 할 부분이 많음을 당연하게 받아들이기 !

[법인 임차인]

유의사항: 법인의 업종/업태/설립연도 확인하고 전세권 설정 우려 및 관리 우려는 특약으로 대비

💡세 낀 물건, 주인 전세처럼 무조건 배제가 아니라 시기에 따라 이게 나에게 최선의 선택이라면 (= 세입자 구하기 너무 어려운 시장에 법인 임차인 셋팅), 어떤 부분을 챙겨야 하는지 사전에 알고 있을 시 고려해 볼 수 있다. 유연한 마음이 있어야 한다 !

[계약시 챙겨야 할 것] 앞선 단계의 마침표를 잘 찍는 법률 행위

등기부등본: 매수결정시 권리상 하자 체크 - 세 번 확인한다
등기부 등본: 기본 정보는 표제부에, 소유권은 갑구에, 소유권 외 권리는 을구에 있다.
✔가계약금 보내기 전에 열람일시 무조건 확인
✔계약서 쓰기 전에 열람일시 무조건 확인
✔잔금치기 전에 열람일시 무조건 확인
근저당이 있는 경우, 말소가 되었는지 반드시 상환영수증을 확인하자
매매계약서: 매매계약으로 온전한 소유권 가져오는 단계, 계약이라는 행위의 무게감을 가질 것
✔금액, 날짜, 주소 꼼꼼히 확인하기
잔금일은 고정되어 있는 것보다 협의 조정 가능한 특약이 있는 게 유리하다
임대차계약서: 임대계약
✔만료일은 휴일이 되지 않도록 설정 (은행 업무)
✔임대보증금을 반환하는 대상이 달라지는 경우, 당황하지 말고 특약에 기재 & 보증금 반환 후 영수증 챙기기
수선 등에 일희일비하지 말자 !

💡등기부등본을 세 번 체크해야 한다는 부분을 비롯하여 계약 관련된 부분 잊지 말자 - 실제 지난 10월 현재 거주 중인 아파트의 전세 계약 진행할 시 계약 주체로서 무엇을 봐야하는지 두 눈을 도르륵 도르륵 굴렸던 경험이 있었습니다. 하지만 이제 알게 되었으니 추후 임대인 입장이든, 임차인 입장이든 어떤 입장으로 계약을 체결하게 될지라도 챙겨야 하는 부분 확실히 챙길 수 있을 것 같습니다 !

[임대 리스크 줄이는 법]

실제 사례를 통해 임대 리스크 줄이는 법도 알려주셨습니다.

초보 투자자일 때는 경험이 적으므로 들어 본 적 있지만/알았지만 챙기지 못하는 부분도 있을 것입니다.

💡하지만 파링파링양파링님께서 알려주셨으니 투자 전 꼭 이 후기를 다시 봐야겠다는 마음으로 하기 내용을 잊지 말아야겠습니다.

입주 물량은 임대에 미치는 크리티컬한 요소이니 꼼꼼히 확인하고,
꼭 전세가 최고가를 고집하지 말며 (머리는 차갑게 기회비용을 따져 고민하고 마음은 다음 투자를 위해 유연하게 가지자 !),
스스로의 선택에 대한 확신을 위해 남들 좋아하는데만 임장하지 말고 안좋은 지역도 다 가보고,
전세 재계약을 진행할 때에는 욕심부리지 않고 안정적인 운영을 위해 적정한 상승폭을 가져가야겠고,
무엇보다 쌀 때 기회를 잡아 잘 보유해 나가야겠습니다.

[마치며]

강의를 듣는 동안 “와 그동안은 정말 반쪽만 알고 있었구나, 전세까지 셋팅해야 완성이라니 !” 싶었습니다 (심지어 반쪽도 온전한 반쪽도 아니지만요..).

현재 전세를 살고 있는 입장으로서 파링님께서 말씀주신 부분은 지난 10월 전세 계약을 할 때에 내가 어떤 부분이 부족했는지를 되돌아 볼 수 있었고, 앞으로 투자를 진행하게 될 때 매수인으로써 그리고 임대인으로써 무엇을 사전에 파악하고 선택할지 (단.생.공.공.수.포), 그리고 어떤 생각을 가져가야 할 지 꼼꼼하게 배울 수 있는 시간이었습니다.

마지막에 양파링님께서 ‘우리 집’이 어떤 의미를 갖는지 생각해 보라고 주신 말씀에서 지금 전세로 살고 있는 집의 임대인 부부 내외가 생각났습니다. 계약 후/잔금일에 고맙다며 기프티콘 보내주시고, 입주 후 휴지까지 집 앞에 보내주신 따뜻한 분들 소유의 집이자 저희 부부가 임대하여 살고 있기도 한 이 소중한 집에서 이렇게 앞으로를 위해 투자 공부를 하고 있다니.. 새삼 또 감사한 마음이 들었습니다.

저도 양파링님처럼, 그리고 임대인 부부 분들처럼 누군가에게 따뜻한 발판을 마련할 수 있는 사람, 그리고 큰 부의 그릇을 가진 사람이 되고 싶습니다. 내년 초에는 배운 것을 토대로 투자 실천을 하고 싶은 1인으로서 꼭 “파링파링양파링님 보거라 ~~ ”를 남기고 양파링님의 댓글을 받을 수 있길 바라며, 오늘도 내일도 앞으로도 화이팅하겠습니다.

양파링님, 열정적인 소중한 강의 너무너무 감사드립니다 😍