[열중 책 4갖고 5면 같ㅇ1 만나9ㅕ조 리치사모] 전세빼기전까진 투자가 아니다!! (2주차 강의후기, 양파링님)

안녕하세요~

열중 45기 19조 리치사모입니다.

이번 열반스쿨 중급반 2주차 강의는

양파링님께서 

시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법

전세 A to Z에 대해서

다~~~ 알려주셨습니다.

임장하고 임장보고서를 쓰고

시세트레킹을 하며

부사님과 매일 밀당하여

겨우 찾은 매물!!

사실 1호기 찾는데 힘을 빼다보니

계약과 동시에 힘이 빠지기도 했습니다.

그런데 가장 중요한 사실!!

전세를 빼야 

진짜다!!

# 적정 전세가 설정 방법

전세가 설정

무엇을 봐야할까요?

양파링님께서는

이 개념을 알아야 한다고 하셨습니다.

 단(지),생(활권),공(급) 

단지 내에서 적절한 가격인지

생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과

비교해도 적절한 가격인지

공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지

확인해봐야한다고 하셨습니다.

이것을 알아보는 이유는?

매수 이후 전세 셋팅에 따라

총투자금이 달라지기때문입니다.

이 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정합니다.

즉, 보릿고개 기간이 길수도 있다는 이야기…

# 임대기간 설정하는 방법

임대기간 설정

무엇을 봐야 할까요?

공급이 없는 시기라면 

문제는 없겠지만

대단지 신축과 내 물건이 

2년마다 경쟁한다고 생각하면…

저도 경기도 K지역에서

1호기를 찾아보려고

정말 열심히 매임을 했었습니다.

입주 예정인 단지와 인접한 구축 단지에서  

포스트 염리 상록을 꿈꾸며

계약 직전까지 갔었는데

결국에는 포기하게되었습니다.

이유는…

그 예쁘고 반짝거리는 신축들과 

2년마다 싸워야한다는 부담감때문에…

그러나 양파링님께서 

정말 좋은 방법을 알려주셨습니다.

 공(급),수(요),포(트폴리오) 

공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인하여 

어디까지 영향권인지 범위를 알고

본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는게 중요하며

보유주택수가 늘어날수록 임대 포트폴리오로 

재계약 시기 분산이 필요하다고 하셨습니다.

실제 1호기를 하면서 간과했던게 있었습니다.

1호기 지역의 공급이 없는건 

확인했지만

제가 투자한 단지에서 

불과 반경 400m안에 

곧 신축 입주장이란것을 

놓쳤습니다.

더 솔직히 이야기하자면

신축은 국평이상으로 구성된 단지여서

제가 매수한 면적과 경쟁이 되지 않을거란

근거없는 자신감(?)이 있었습니다.

그런데 2024년 하반기

대출 규제로 시장상황이 나빠지니

신축 전세가 빠지는데 시간이 걸렸습니다.

그래도 최악의 상황에서

잔금 치루는 것을 염두하고 있었기에

리스크없이 잔금치고 리모델링하면서

전세를 기다릴수 있었습니다.

만약에 잔금계획없이

오로지 전세 투자로만 생각했다면

그 당시 저는 강제 미라클 모닝(?)했을거 같습니다.  

BM 전세 프로세스 꼭!! 적용하여 리스크 최소화!!

감사합니다.