[웨스] #258 칼럼필사_[새벽보기] (오늘의 비교평가) 신정1단지 vs 등촌주공3

https://blog.naver.com/dawnsee1/223715805183 (2025.1.6)

비교평가 좋아하는 새벽보기가 단지 대 단지로

직접 말아주는 ‘오늘의 비교평가’ 1탄!

신정1단지 vs 등촌주공3단지

신정1단지는 2000년 입주, 1044세대 단지이다.

용인시 수지구 풍덕천동에 있다.

아래 사진처럼 수지구청역에 완전 붙어있다.

비교평가할 59 타잎은 계단식 방3화1 구조이다.

구조에 관대했던 시기의 연식이라 구조가 좋고

수지구청역, 초역세권, 편의시설, 평지, 인근 초등학교 등

신혼부부가 살기에 아주 좋은 여건을 가진 단지이다.

실거주(신혼부부)와 투자자 모두 매우 좋아라하는 단지로

수익률로 봤을 때 충분히 투자가치가 있는 단지라 볼 수 있다.

등촌주공3단지는 95년 입주, 1016세대 단지이다.

강서구 등촌동에 위치하고 있다.

아래 사진과 같이 발산역 역세권이며

위로는 양천향교역9호선도 이용할 수 있다.

서쪽에 마곡지구(LG사이언스파크)가 지척으로

구축 택지 중에 하나이지만 발산역, 마곡지구, 9호선까지

이용할 수 있어서 95년식 구축 복도식임에도

강서구에서 선호도 상위권 수준이다.

(전고가 10억을 넘은 단지이다)

발산역은 일반 사람들에게 인지도는 높지 않지만

가서 보면 NC백화점, 이대병원 등 편의시설이

예전부터 어느정도 갖춰져있었고 지금은 발산역 상권에 더해

마곡 신축상권까지 더해져 신혼부부들이 매우 좋아하는 입지를 가지고 있다.

둘의 현재 매매가격은 거의 같다.

7.7이라고 생각해도 무방하다.

전세는 얼마일까?

전세도 거의 비슷하다.

실거래 고려, 올수리 기준 4.7은 무난히 나갈 수 있을 것 같다.

두 단지 모두 7.7/4.7 정도 된다.

둘다 구축으로 수리비는 동일하므로 투자금은 비슷하다.

다른 것은 계단식/복도식이라는 차이가 있다.

어떤 것이 좋을까?

그래프로 그간의 히스토리를 정리해보자.

매매 그래프를 보면 알겠지만

신분당선이 뚫리기 전인 지지난 장엔

등촌주공이 훨씬 앞선다. 그땐 등촌주공 연식이 10년이 막 지나서

나쁘지 않은 상황이기도 하였고, 당시 수지구는 그저 경기도였을 뿐이었다.

신분당선이 개통하며 분위기는 달라진다.

다만 지난 장에서 서울이 본격적으로 먼저 오르면서

등촌주공도 먼저 올랐고 2018년 동탄 입주가 맞물려

수지의 가격은 평행선을 달렸다.

이후 2019년부터 수도권 평균을 포함한

평균 이하의 단지들의 가격이 제자릴 찾아가며

서울과의 격차를 좁혔고 전고점은 등촌주공이 훨씬 위였지만

현재 가격은 다시금 수지가 잘 쫓아온 상황이다.

전세가격은 아무래도 연식과 쾌적함에서 앞서기 때문에

꾸준히 앞서오다가 최근에 다시 둘이 만났다.

난 등촌주공3이 좀 더 좋다.

역시 서울인가? 거참 기다려보소.

둘은 사실 아주 미세한 차이다.

과거 수지가 잘 나갔던 이유는

신분당선과 거주 쾌적성에 기인했던 것인데

신분당선은 그대로지만,

점점 구축이 되어감에 따라 거주 쾌적성은

근처 신축택지에 조금씩 선호를 빼앗기고 있다.

지지난장엔 용인 직장인들이 모두 수지에 살았다면

지난장, 이번장엔 서울, 판교 출근자들은 수지를 가지만

수원이나 용인 출퇴근 사람들은 동탄을 많이들 선택했다.

따라서 과거 수지구가 최고의 수익률을 안겨준 곳으로

투자자에게 인지도가 높지만

다음 장에선 그정도 수익률은 어려울 것 같다.

그에 반해 등촌주공3은 계속 구축이 되어가고

주변 영구임대 단지들은 여전하기 때문에 선호 한계점은 분명하다.

다만 마곡은 과거보다 이번장에 보다 더 확장될 예정이고, 여전한 9호선,

점점 교통허브로 존재감이 커지는 김포공항역 등은

다음 장에도 4군에서 상위권인 강서의 위상은 지켜질 것을 의미한다.

따라서 등촌주공이 나는 조금 더 좋다고 생각한다.

다만 등촌주공도 조심해야할 부분.

과거 대비 수요의 폭이 얇아지고 있다.

등명초, 전교 학생수가 84명이다.

아이들은 이미 마곡, 여유 있으면 목동, 가성비면 염창 등에 가있다.

등촌주공은 다음 장에도 충분히 시장평균 수익률을 쫓아갈 단지지만

다 덮어두고 무조건 서울! 서울! 할 것은 또 아니다.

잘 골라야한다.

본:

신정1단지 vs 등촌주공3 비교평가

등촌주공3이 조금 더 좋다.

이유는 과거 대비 미래의 수지 입지 약화 (동탄으로 수요분배), 등촌의 미래 위상 보존(마곡발달, 김포공항 교통허브화) 예상되기 때문이다.

다만 역시 서울!의 의미는 아니다. 초등학교 학생 수를 보면 등촌 역시 수요의 폭은 얇아진다. 결국 잘 골라야한다.

깨:

이 글이 쓰여진 25.1월 이후 현재까지 5개월이 흘렀는데 두 단지의 가격은 1억씩 상승했다. 각 지역내에서 선호도가 매우 두꺼운 단지들로 반응이 상당히 좋다. 토허제 이후 풍선효과, 키맞추기, DSR규제전 수요집중, 정권교체에 따른 심리 등이 겹치면서 상당히 상승 반응이 확실히 온 모습. 반면 전세가는 수지구 그대로, 강서구는 오히려 빠졌다. 전반적으로 전세가율이 낮아지면서 투자금 규모가 확대됨을 느낀다.

지지난장 당시 용인 직장인들이 모두 수지에 살았는데 지난장, 이번장엔 서울,판교 출퇴근자들은 수지를 가지만 수원이나 용인 출퇴근 사람들은 동탄을 많이들 선택했다.

-> 이 부분에서 궁금한게 있다. 지지난장 당시에는 신분당선이 없었지만 지난장, 이번장엔 신분당선이 생기면서 서울,판교 출퇴근자들이 더 많이 오지는 않았을까? 이 부분 감안해도 동탄의 영향력이 엄청 컸던 것일까?

비교평가를 하는 것에 있어 직장,교통,학군,환경 등 입지요소를 하나하나 따져보는 것을 넘어, 지역을 굉장히 넓고 복합적으로 보아야한다는 것을 알게 되었다. 과거에는 어땠고, 미래는 어떨 것인지 시간적 개념을 도입해서 분석해야한다. 주변 대규모 택지 조성에 따른 수요의 분배, 초등학교 학생수 축소에 따른 수요크기의 변동까지 종합적으로 본다.

적:

지역을 볼 때 과거, 미래까지 연결시켜 보기

주변 지역 공급에 따른 수요 크기 변화에 대해서도 고민하기