[열중45기 7ㅣ본에 충실하면 노후걱정 제로(0)조 배당받는도비] 나는 6개월 안에 투자할 수 있는 사람이 된다(잔쟈니 튜터님 강의를 마중물로)

안녕하세요 배당받는도비입니다.

잔쟈니 튜터님께서 강의 초반에

‘1등 뽑기가 아니라 우선순위를 판단할 줄 아는 방법을 알아야 한다’라고  말씀하셨을 때, 

‘나는 계속 1등 뽑기를 시도했던 것은 아닐까?’ 라고 스스로 의심이 들었고,

이번 강의를 통해 확실히 ‘우선순위를 매길 줄 아는 비교평가’로 관점을 바꿔야겠다 다짐을 했습니다.

#1 [지역 내 비교평가] 지역 내 핵심가치 찾기 ‘여기 사람들은 뭘 좋아하지?’

그 지역에서 사람들이 선호하는 요소, 즉 핵심가치를 알아야

우선순위를 판단할 수 있다. 

비교평가는 매수할 때만 유용한 줄 알았는데 

보유과정에서 전세, 매도 운영에도 도움이 되는구나
발품과 손품으로 확인한 지역 내 핵심가치를 

전용 84 아파트 전고점을 나래비를 세워서 검증하시는구나
 

평소 동별 랜드마크 가격만 보고 검증했는데 

다음에 지도 위에 전고점 순으로 연번을 매겨서 
지역 내 선호를 검증하는 과정을 거쳐봐야겠다.

#2 [지역 내 비교평가] 다 싸면 더 가치있는 단지를 투자하자

원칙은 변하지 않으나 기준은 변한다.
특정 지역이 절대적 저평가인지, 상대적 저평가인지 여부에 따라 투자 기준이 달라진다.
절대적 저평가 지역이라면 더 싼 단지를 찾는게 아니라, 

더 가치가 있어서 더 많이 상승할 단지를 찾아야 한다
 

관악드림타운이 봉천두산보다 평균적으로 6천만원 싼데 

현재 8천만원 싸니까 ‘싸다’라고 해서 살 것이 아니라, 

두산도 충분히 싸다면 더 가치가 있는 두산을 투자하는게 맞다.

또한, 

입지 떨어지는 신축이 다른 지역 단지와 비교해도 너무 싸더라도
서울대입구아이원,관악푸르지오 등 입지가 더 좋은 단지 또한 충분히 싸다면
역시 가치가 더 좋은 단지를 하는게 좋다.
 

반면, 상대적 저평가 지역이라면, 

아직 덜 오른 단지 중 가치있는 단지를 찾아야 하므로 우선순위를 좁게 봐야 한다.
앞마당을 만들 때, 해당 지역의 시장이 어떤 시장인지 파악하는게 우선이겠다.

#3 [지역간 비교평가] 입지,가격 + 나의 상황을 고려해 ‘우선순위’ 단지 선정

강남 접근성이 물론 가장 중요하지만 교통과 위치가 비슷하다면
여의도나 시청까지의 접근성도 함께 살펴보고 접근성이 어디가 더 좋을까 판단하자
(염창무학이 광명푸르지오와 강남 접근성은 비슷했지만 여의도가 압도적으로 가까워 접근성 좋다고 판단)

학업 성취도가 떨어지는 중학교라도 
성취도 평가가 진행된 2016년 이후로 주변 환경이 획기적으로 개선되었다면,
소득수준이 비교적 높은 사람들의 자녀들이 학교에 입학해 학군 질이 더 좋아졌다고 판단할 수 있겠다.

구성남이 단순히 강남과 가까워 강남 직장 수요만 생각했는데
잠실과 판교의 직장 수요 또한 있을 수 있겠구나
 

지금까지 비교평가할 때 비슷한 가격, 평형 물건끼리 비교하고,
내 상황을 고려하지 않고, 단지 나래비를 세워 투자후보물건을 골랐다.

그런데 강의를 통해, 단지들의 장단점이 혼재되어 있다면, 
내 상황까지 고려해서 나에게 맞는 물건을 골라야 함을 깨달았다.
 

평형이 작더라도 입지가 좋은 곳에 투자하여 장기로 바라보고 투자해야할지,
빠른 전세금 상승분을 통해서 재투자를 돕는 투자를 해야할지,
가치가 조금 떨어지더라도 충분히 가격이 싸고 내 투자금에 부합하여 안정적인 투자를 해야할지 등
 

즉, 내 자금 상황과 연 저축액 등을 고려할 때 나에게 맞는 단지를 골라야지, 
아파트 이상형 월드컵을 해야하는 것이 아니라는 것이다.

# [물건 별 비교평가] 동/층/향에 따라 가격 차이나는지?

동/층/향에 따라 실제 거래되는 매매,전세 가격에 차이가 나는지 
부동산 전화해서 확인해보고, 동별 가격 차이가 날 경우, 
아실 실거래가 조회를 통해 대략적으로 검증해보기

전세를 세팅해야 한다면 
더 선호하는 동/층/향 전세물건이 얼마에 몇 개있는지 확인하고,
그리고 왠만하면 로얄동/로얄층을 하자
왜냐하면 절대적 저평가와 같이 시기가 안좋을 경우,
선호하는 물건부터 전세가 나가기 때문!

#4 [물건 별 비교평가] 월세를 잘 이용하면 충분히 싸게 살 수 있다.

수리 상태에서 
임대용 수리가 특올수리 물건보다 2천만원 저렴하면
위치,상태가 덜 좋아도 싼 거 아닌가? 생각을 했는데
특올수리가 위치,상태의 이점으로 전세가를 더 받을 수 있기 때문에 
오히려 투자금을 줄일 수 있고 전세도 빨리 뺄 수 있다는 관점을 새로 배울 수 있었다.

월세 물건은 무조건 제외했는데 
월세 보증금을 중도금으로 주고, 수리협조를 받는다면
시세보다 싸게 물건을 살 수 있다는 점,
 

또, 
내가 감당이 가능하다는 한도 내에서 
월세를 안고 주담대를 일으켜서 잔금을 쳤을 때,
중도상환수수료 등 비용을 감안하더라도
충분히 싸게 물건을 살 수 있다면 
그 또한 현명한 투자가 될 수 있음을 배웠다.

장마철이나 7말 8초 휴가철이 끼면 집을 보기 힘드니
애초에 협상을 할 때 잔금 기간을 길게 잡아두는 팁 또한 너무 좋았다.
 

그리고 같은 단지 내 여러 물건을 협상할 때,
각 물건의 특징에서 협상포인트를 찾아 가격 조정을 시도해본다면 
무리하게 깎아달라고 요구하는 것보다 좀 더 현명하게 네고를 할 수 있을 것 같다.
(중간동인데 앞동이랑 가격 똑같으니까 싸게 해주세요, 

뒷동 원래 5천 차이 나잖아요 제가 6억 실거래 찍히고 싶진 않아요)

#5 [비교평가 지방편] 지방은 매수할 때 팔 것을 염두해야 합니다

지방은 호갱노노 분위지도 활용하자. 
 

학업성취도가 없는 학교는 특목고,자사고 진학률을 통해 
공부를 얼마나 잘하는지 확인 가능하다.

지방 지역 내 비교평가에서 
20,30평대도 서로 비교한다는 것과,
지방에서는 매수할 때 팔 것을 염두해두어야 한다는 것을 배웠다.

평소 앞마당 비교평가를 할 때,

 20평대와 30평대 따로 비교평가를 내어
각 평형별로 저평가 단지 1개씩을 뽑았는데
이 방법을 활용하면 20,30평 비교를 할 수 없었다. 
 

시간이 조금 걸리더라도,
평형에 제한을 두고 비교평가를 하는 것보다
평형과 관계없이 비슷한 가격대에 단지들간 비교를 하면
비교평가가 입체적이고 예리해질 것 같다.

한편, 불당아이파크와 백석더샵, 성성푸르지오3차(26평)는
각각의 장단점이 있어서 나의 상황에 따라 다르지 않을까 생각했으나, 
지방은 장기보유가 아니라 매도해서 좋은 자산으로 갈아타는 것이 목적이기 때문에
매도시점에 잘 팔리는 것이 매우 중요하다

따라서 26평이라도 균질한 생활권에 있는 성성이 매도가 용이하다는 점에서
투자 우선순위가 될 수 있다는 것을 새로 알았다.
 

지역 간 비교평가에서는
규모가 다른 지역도 비교평가할 수 있다는 것,
그리고 역시 가치 평가요소 외에도 

매도 시 환금성을 종합적으로 고려해야한다는 것을 깨달았다.

지방에서 비교평가를 할 때,
지역 내에서 

금액대별로 20,30평형 함께 비교해보고 비슷한 단지라면 매도 시 환금성을 고민해보고
지역 간에서 

인구규모가 달라도 비교해보고 가치 평가가 우위에 있더라도 역시 환금성 측면도 함께 고려해서 판단해보자

#6 몰입해서 그 과정을 즐기며 6개월 안에 투자할 수 있는 사람이 되자!
 

나는 6개월 내 투자할 수 있는 사람이 된다!

몰입의 책을 읽고,

몰입하는 테크닉을 많이 적용하려고 했던 것 같다. 
하지만 잔자니 튜터님 말씀대로

 몰입을 통해 즐겁게 성공하는 방법을 익힌다고 생각하는게 핵심인 것 같다.
즉, 내가 하는 투자과정에 몰입하고 힘들게 투자해서 그 과실을 얻었을 때의 즐거움으로 
행복한 투자생활을 이어나가는 것이 중요

잔쟈니 튜터님이 말씀하신 3가지 벽.

내가 느꼈고 앞으로 느낄 벽.

튜터님의 오랜 경험을 레버리지하여 미리 마음공부하고 투자하자.

비효율의 벽 - 처음엔 다 그렇다 ‘신입사원이 오자마자 비효율을 예기한다? 처음엔 다 그래..’

비교의 벽 - 나보다 잘하는 사람은 나를 성장시켜주는 고마운 사람 

최고의 벽 - 애매하게 알아서 이것저것 따지며 투자를 못하는 것보다 

투자를 통해 자산이 상승하는 기쁨을 누리는 것이 중요

투자를 하고나니 그 또한 과정이었다. 투자하자!