[열기 87기 열기듣고 50년 노후준비 시작하는 모꼬지 조은아파트] 가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고, 시장을 기다릴 수 있게 해주는 수익률 보고서 작성법

PART 1. 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자

서울에 저가치의 아파트는 거의 없다. 

입지가 좋은 곳, 즉 수요가 있는 곳은 장기적으로 가격이 오른다는 것을 먼저 짚어주셨습니다.

그래서 좋은 투자를 위해서는 저환수원리 투자기준이 매우 중요하고, 

이번 강의에서 특히 저평가와 수익률에 관련하여 자세히 알려주셨습니다. 

수익률을 알아야 하는 이유는 

같은 금액으로 입지가 더 좋은 곳에 투자를 했다면 

사람들의 수요가 있기 때문에 먼저 오르고, 

오르는 폭도 상대적으로 더 크기 때문입니다.

입지 좋은 구축과 입지 덜 좋은 신축

항상 고민되는 부분인데요.

남들이 다 신축사니까 나도 신축할까?가 아니라

입지 좋은 구축의 10년 뒤의 모습은 어떨지 생각해볼 수 있어야 한다는 것을 알려주셨습니다.

개인의 상황에 따라 

현금흐름에 유리한 신축을 할 수도 있지만

수익의 관점에서는 입지가 좋은 곳이 더 높아질 가능성이 있다는 것을 배웠습니다. 

PART 2. 수익률 높이는 입지분석 방법

두번째 파트에서는 수익률 보고서를 

작성하는 법에 대해서 자세히 설명해주셨습니다.

입지평가를 위해서

직장, 교통, 학군, 환경, 공급에 대해 각각의 기준과 판단 방법을 알려주셨습니다.

이미 배워서 알고있던 부분이더라도 

인천, 청주 등 주변 직장이 없어지거나 생긴다는 소식에 

가격이 어떻게 영향을 받는지 확인해봄으로써 더 직장의 중요성을 실감할 수 있었습니다.

또 좋은 노선의 기준을 설명해주셨습니다.

1. 중심 업무 지구와 직결되는지
2. 1번 환승으로 가능한지

그리고 이러한 좋은 노선의 호재는 하락장에 봐야한다는 것을 강조해주셨습니다.

하락장에서는 그 가치를 인정받지 못하기 때문입니다.

신분당선이 개통되고도 2년 정도를 기다려줬던 수지의 단지!

하지만 더 중요한 것은

호재를 보는 것이 아니라 입지의 가치를 라는 것을 꼭 명심해야겠습니다.

그리고 미래의 수익률을 어떤 순서로 계산해야되는 것인지 헷갈렸었는데

수익률 200%를 내려면 이 투자금으로 얼마까지 더 올라가야 되는지,

그렇다면 과연 그 가격까지 올라갈 수 있는 아파트인지를

그 단지의 전고점과 다른 단지와의 비교평가로 알 수 있다고 알려주셨습니다.

전고점 이상 가격으로 상승을 했다면

비교평가를 통해서 가치를 예측해볼 수 있다는 것을 배웠습니다.

관련해서 전고점과 전저점의 시기와 의미에 대해서 자세히 알 수 있었습니다.

수익과 수익률을 높이기 위해서

가치가 좋은 아파트를 보는 눈을 기르고,

싼 시기에 저평가된 아파트를 싸게 사서,

가치에 맞는 가격이 될 때까지 보유하는 것이 중요하다는 것을 

다시한번 배웠습니다.

PART 3. 수익률 높았던 투자 사례

내가 알고 있는 지역을 늘려가면서

비슷한 가격대의 아파트를 수익률 보고서 작성을 통해

비교평가를 하니 어떤 아파트를 투자해야하는지 사례를 보니 쉽게 알 수 있었습니다.

부동산을 처음 공부하면 대부분 투자금에만 관심을 둔다고 합니다.

저역시도 그랬었는데요,

하지만 더 중요한 것은 가치있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것이라는 것!!

알려주신 과정대로 가치를 매기고 비교평가하면서

저평가된 아파트를 찾는 연습을 많이 해봐야겠습니다. 

그리고 중요한 점!

오를 것을 사는 게 아니라

저평가 된 것을 사는 것!

월부의 투자방식은 가치투자로

수익이 큰 투자보다 잃지 않는 투자가 더 중요하다는 것!

을 꼭 명심하여 저환수원리 원칙을 꼭 지켜 투자하겠습니다.

그리고 가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법을 말씀해주셨습니다.

싼 가격에 매수하면 수익을 높일 수 있고,

적은 투자금으로 매수하면 수익률을 높일 수 있는 전략이라는 것.

투자금이 좀 있는 사람이라면 공급 때문에 매가가 내려온 곳을 가보는 것도 추천해주셨습니다.

좋은 시기에 좋은 아파트를 매수하는 것이 중요하다는 것을 깨달았습니다.

PART 4. 첫 임장지역을 선정하는 방법

첫 임장지를 집근처나 회사근처로 시작을 하면 좋은 점을 말씀해주셨습니다.

저는 실준반 때 첫 앞마당으로 분당을 갔었는데요,

임장 방법도 익히지 못했는데 

단지도 비싸고, 많고, 넓고, 처음 와본 동네이고,, 

강의대로 쫓아가긴 했지만 정말 어려웠던 것 같습니다.

그 당시에는 내가 살고 있는 지역에 대한 선입견과 

좋은 동네를 보고 싶은 욕심 때문에 그랬던 것 같습니다.

너바나님이 말씀하신 것처럼 항상 not A but B를 생각해야할 것 같습니다.

이번 강의를 통해서 

항상 어려웠던 부분인 수익률에 대해서 자세히 배울 수 있는 시간이었습니다.

너무 유익한 강의 해주신 주우이님 감사드립니다.