“주변에 다들 돈 번다는데,
나만 가만히 있어도 되나?”
요즘 투자 커뮤니티를 둘러보면
‘레버리지’라는 단어가 심심찮게 등장합니다.
특히 부동산매수시
좋은단지를 사기위한
‘후순위대출’을 껴서 진입하는 사례도 자주 보입니다.
누구나 더 나은 삶을 꿈꾸고,
한 번쯤 큰 기회를 잡고 싶은 마음이 있습니다.
“나는 왜 기회를 안 잡지?”
“저 사람은 헬리오시티도 저렇게 샀다고 하는데"
“나도 대출끼면 15억짜리. 18억짜리 살수있는데..”
그러다 어느 순간,
후순위대출이라는 단어 앞에서
우리는 ‘이 정도는 괜찮겠지’라는 선택을 합니다.
하지만 정말 괜찮은 선택일까요.
이 질문에 깊게 들어가면
한가지 전제가 있습니다.
“사면 오른다”
이말은 그 반대의 상황은 전혀
고려 하고 있지 않음을 알고 있게 됩니다.
그래서 오늘은
이 후순위 대출에 대해
정의와 주의해야할 점들을 몇가지 나열해보겠습니다.
후순위대출의 구조와
대표적 사용사례
흔히 주택담보 대출을 받을때는
kb시세라는 기준값을 기준으로
일정비율과(ltv)
본인의 소득(dsr) 을 검토해서
집값의 일부분을
주택담보대출을 사용합니다.
그런데
문제는 이런거죠.
집값은 비싼데
DSR 규제에 걸려 원하는 금액만큼
대출이 안나오고,
내가 모아놓은 종잣돈은 부족한데
나는 좋은집을 사고 싶은 마음이
있다보니
상충되는겁니다.
그래서 생각하는게
바로 후순위 대출입니다.
특히 이 후순위 대출을 많이
이용하는사례는2가지입니다.
낮게 세가 껴져있는 물건
= 낮은 월세보증금 뒤에 + 대출을 일으켜서 잔금을 치는형태
좀더쉽게 풀어 보면 이렇습니다.
월세 보증금이 적으니, 그 뒤에 주택담보 대출을 일으키고
본인의 종잣돈을 더해서 잔금을 치는 형태입니다.
2. 생애최초대출을 활용한 사례
현재 대출시장은
생애최초 대출의 경우
규제지역 비규제 지역상관없이
6억까지 한도로
ltv80%인정해주는조건이 있습니다.
그래서 특히나 강남서초송파용산에
매수를 희망하는 분들은 이
생애최초를 이용해서
최대의 레버리지를 활용하려고 합니다.
좀더 쉽게 그림으로 설명을 해볼꼐요
어떠세요?
이렇게 보면 마치 신세계를
발견한것 같으시죠?
그런데 우리가 이렇게 달콤한 레버리지뒤이면에는
반드시 생각해야할
리스크가 있습니다.
레버리지 올인 ?
그 집은 누구를 위한 것인가
제가 지금부터 후순위대출을 받을때
주의점을 하나씩 적어 보겠습니다.
하나씩 꼼꼼히 보시면서
나는 대출을 사용할때 이부분을
생각하고 있는지 보셨으면 합니다.
후순위대출을 쓸때는
세입자가 먼저 들어있는경우가
많기 떄문에
반드시 세입자의 동의를 받아야합니다.
어떻게 하면 세입자 동의를 안받을수있을까?
라고 생각하실수있지만
제1금융권과 제2금융권의
가계대출면에서는 세입자 동의를 받는게
필수로 바뀌어가고 있습니다.
대부분은 대출받아서
매수하면 투자가 끝난다고 생각할 수 있지만
그렇지 않습니다.
대출창구 흔히 은행과 상담사분은
나의 대출을 연결해주는 통로일뿐
그뒤 관리는 스스로의 몫으로 바뀝니다.
(너무 무서운 말이기 떄문에 우리는
반드시 이부분을 있어야 하세요)
지금 당장 세를 끼고 대출레버리지를
껴서 매수를 했지만
2년뒤 세입자가 나간다음. 혹은
4년뒤 세입자가 나간다음
이게 감당가능한지를 보세요
대출을 받을때
모든 사람들의 마음은 똑같습니다.
안떨어질꺼야!!
계속 오를꺼야!!
서울시장은 무조건 올라!!
하지만 무조건 오르기만 하는 시장은 없습니다.
그사이에 등락이 반드시있고
많이 올랐으면 조정이 되는 시간도
마주해야합니다.
그런데 내가 산 가격에서
설사 20%가 날라가도.
내가 버텨낼수 있는지를
반드시 물어보셔야 합니다.
다시한번 말씀드리지만
투자는 매수에서 끝나는게 아니라.
보유까지 이어져야 하는 체력이 뒷받침되셔야합니다.
그래서 이부분을 꼭 스스로 물어보셔야 하세요
이부분은 계약갱신을
했을때의 리스크입니다.
지금은 서울 수도권 공급이 없으니
무조건 만기 끝나면 전세금 올려야지!!
라고 생각하기 쉽지만
대출이 껴져있는 상태에서
증액된 전세보증금은
후순위로 붙어서
실제..이런경우는
거의 증액이 어렵습니다.
집은 ‘삶’의 공간이어야 합니다
집을 갖는다는 건 분명 해야하는일입니다.
하지만 그 과정에서
후순위대출은 ‘내가 감당할 수 있는 리스크’가 아니라면,
쉽게 선택해서는 안 되는 선택지입니다.
대출은 문을 열어주는 수단이지,
내 인생을 가두는 감옥이어서는 안 됩니다.
저는 그동안 6년의
투자시장속에서
역전세도 정말 심하게 맞아보고,
여러 물건들을 운영하면서
세운 저의 기준이 있습니다.
대출은 반드시
내가 감당 가능한 만큼만 쓴다!!
그래서 서울투자를 진행할떄도
1년이내에 상환할 금액만큼만
레버리지를 사용했습니다.
그리고 그 금액을
다 상환하고나서
또 그 다음을 기약할수있다는게
너무 다행이라는
생각을 하고 있습니다.
저는 월부에서
투자공부를 하는 모든분들이
내가 웃을 수 있는 집,
내가 지킬 수 있는 집,
그 집을 위해 제대로 된 선택을
하셨으면 좋겠습니다.
결국 우리는 행복하려고
투자를 하는거니깐요^^
오늘 비가 많이 오는 출근길인데
다들 운전조심하시고,
감기 조심하시고
즐거운 금요일 출근길 되셨으면 합니다.
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