관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
#수익률
기준을 지키며 잃지 않는 투자는 성과로 이어짐
배운 것을 행동으로 옮김
포기하지 않고 꾸준하게 행동
10년 동안 투자를 해나가며 버티기
원씽-몰입-그릿
입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 곳 선택할 수 있다
입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에 먼저 오르고 오르는 폭이 상대적으로 큼
수도권 10년 버틴다 생각하기
아파트: 건물 + 땅
부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표
직장, 교통, 학군, 환경, 공급
[입지평가]
직장 - 거주할 이유- 수요 발생
다수가 좋아하는 것을 기준으로
확인사항: 종사자수(양적인 측면)
외부 수요가 직장을 이유로 들어올 만한 곳
교통 – 좋은 직장이 있는 곳 주변은 거주 비용 상승
주요 업무지구까지 이동시간
지방: 자차 10분(S), 20분 이내(A), 30분 이내(B),그 외(C)
좋은 노선 조건
- 중심업무지구 직결
- 1번 환승
신림선 선호
입지의 가치를 봐야함
학군
중학교 학업성취도평가
학군 수요가 있는 곳은 전세수요가 받쳐줌
환경
편의-백화점, 마트, 스타벅스
사람들의 구매력은 소득과 관련
백화점, 대형마트
(1km이내)
균질한 택지, 쾌적함
선호상권: 산후조리원, 병원, 스벅, 브랜드학원
비선호상권
직장, 교통, 학군, 환경 수요를 이끄는 곳인지
호갱노노-3년간 예정된 공급물량 확인
본계약, 재계약시점 공급이 많은지
부동산지인 – 수요/입주
공급-리스크 가늠
입지평가 기준을 적용한 투자
과거 투자의 수익률 계산
미래 투자의 수익률 계산
비슷한 입지의 아파트가 가격 차이가 난다면 따라갈 수 있음
전저점-가격이 조정 받더라도 이 가격 정도에서 버티지 않을까?
좋은 가격을 찾아야함 가치대비 싼 것
수익, 수익률 높이는 방법
- 가치, 가격, 시간
좋은 것 싸게 사고 보유
가치가 좋은 아파트
전고점 대비 덜 오른 아파트
가치에 맞는 가격 기다림
아파트= 땅+건물
언제 사느냐
가치를 알게하고, 가치를 믿게하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 <아파트 수익률 보고서>
많이 알고 많이 가야함
환금성- 나홀로 아파트, 저층, 탑층 제외
원금보존- 전세가율 강남50, 서울60, 경기70, 지방80
저환수원리 -
환금성 300세대 이상...........................
전세가격이 높을수록 원금보존가능
저평가 아파트 1개 만으로 판단X 지역내 아파트 비교
비교할 수 있는 아파트가 많을수록 더 좋은 아파트 구매
스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서
첫투자에 확신이 51%확률만 되더라고 투자
3.
가장 좋은곳부터에서 내려오는 것
오를 것을 사는게 아님 저평가 된 것을 사는 것
1) 내가 알고 있는 지역을 늘린다(임보 작성)
2) 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다
3) 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다
가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법
- 좋은 아파트를 싸가격에 매수(수익를 높일 수 있는 전략)
- 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높일 수 있는 전략)
비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익 극대화)
비교평가의 핵심
비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교
4.
#선입견
(나부맞 내용)
많은 사람들이 자신이 투자에 성공하지 못한 이유로 ‘정보 부족’을 꼽는다
하지만 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 ‘선입견을 배제하고
물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈‘이다
해석하는 인사이트의 차이
시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많음
가격, 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다
이 지역은 안돼라는건 위험한 생각
(나부맞 내용)
투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론,
비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다
지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있다
입주 후 10년이 지나면 완벽하게 자리를 잡는다(상권)
임장 습관 만들기
임장보고서 6개 이상
1기 신도시+확장
앞마당 10분이상 설명 가능
입지+가격
구축 얼마, 신축 얼마, 대장 얼마, 어디어디랑 비슷
언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것
마침표를 찍고 넘어가기
배운그대로 행동하기
포스트잇에 작성하고 그대로 하면 없애기
지금과 똑같은 행동을 하면 목표에 달성 못함
벌고 싶은 만큼 하기
하락장에서 집을 살 수 있는 건 노력을 했기때문
반복되는 운은 실력
반복되는 실패는 습관
[적용점]
비슷한 가격과 비교하여 가치 파악
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