안녕하세요. 행복한 행냥입니다.
최근에 1호기 후기를 썼었는데요.
투자 복기하고 자모님을 만나러 가기 위해 우당탕탕1호기 양식에 맞게 또 다시 자판을 두드려봅니다.
똑똑! 자모님 뵈러 가는 길~
집값이 2배 올랐다고요?_투자를 시작한 계기
2018년 0호기 첫 투자
제가 투자를 시작하게 된 계기는 전세로 살던 집의 집값이 두 배로 올라서였습니다.
매매 전세가 몇 천밖에 차이 나지 않던 집의 가격이
교통 호재로 뉴스에도 기사가 연일 나올 정도로 가격이 급등했습니다.
저는 그때까지도 0.1%라도 금리가 높은 적금, 예금을 찾아 저축만 하던 직장인이었습니다.
불행 중 다행으로 저축을 해둔 덕분에 가진 돈으로
인근에 덜 오른 단지를 제가 전세로 살던 집의 처음 집값이랑 비슷한 가격으로 매수했습니다.
2022년 본격 월부 수강을 시작하다
그렇게 하나 둘씩 집을 매수해나가다가
다주택자 취등록세 중과 규제를 만나게 됩니다.
높은 취득세의 벽과 바닥난 투자금으로 인해 혼자 힘으로 투자를 이어나가기가 어렵게 느껴졌습니다.
그전에도 저는 월부 카페를 기웃거리고 월부 활동을 하는 지인을 따라다니곤 했었는데요.
본격적으로 월부에 가서 투자를 배워야겠다는 생각에 월부 활동을 본격적으로 시작했습니다.
여담으로 처음에는 수강 신청이 이렇게 치열한지도 모르고
일하느라 정신없다가 당일 오후인지 저녁인지 이후에 열반기초반을 신청하러 들어갔더니 마감이라
한 달을 기다렸다가 열반중급반부터 들었던 기억이 있습니다 ㅎㅎ
여기까지가 제가 0호기 투자와 월부에서 투자 공부를 시작하게 된 계기입니다.
0호기를 1호기로 갈아타며 겪은 일 _투자 과정에서 겪은 일
매도가격 감잡기 1. 안 좋은 추억
22년 가을
나: (부동산 문을 열며)사장님~
사장님: (쇼파에서 주무시다 일어나서)아 내가 저녁에 요즘 일을 해서 자고 있었네요. 하도 장사가 안되서 밤에 간호조무사 일을 해서 그걸로 더 많이 벌어~
부동산에 손님이 없어서 부동산에서 붕어빵 팔고 투잡 뛴다던 기사가 떴었던 때가 기억나시나요?
22년 가을 바로 그때였습니다.
투자 코칭 이후 2채를 매도하려고 내놨지만 개미 한 마리 보러 오지 않았습니다.
어렵사리 팔릴거라 생각 아니 착각했던 저는 결국 매도하지 못하고 전세를 다시 놓았습니다.
매도가격 감잡기 2. 이번엔 시장 분위기를 제대로 파악하고 내자
2025년 초
수도권 상승 흐름이 퍼졌지만 제가 가진 집은 10평대 꼬마 아파트라서 여전히 저평가였습니다.
2022년 가을에 쓴 맛을 본 기억이 있기 때문에 이번에는 해당 단지와 해당 단지 위 아래급의 단지를 모두 돌며 얼마 정도면 팔리는지 손님은 많이 오는지 물어보고 다녔습니다. 한 이삼십 군데 정도 돈 것 같습니다.
찾는 사람은 있는데 급매 가격만 부른다고 했습니다.
부동산에 손님이 있지는 않았습니다.
경쟁 매물을 보여주시는 사장님도 계셨습니다.
아직 실거래에 뜨지 않았지만 최근 계약서를 쓴 사장님도 계셨습니다.
자기한테 내고 가라고 하는 사장님이 많았습니다.
사장님마다 부르는 가격이 조금씩 달랐지만 쭉 돌아다니다보니 얼마면 팔리겠다는 가격 감이 왔습니다.
찾는 사람이 많지는 않다
급매만 찾는다.
그래도 급매는 하나 둘 거래가 된다.
내 집은 00원이면 급매겠다.
눈 오는 날 찾아온 귀인
집을 내놓자마자 한 명 보고 간 뒤로 감감 무소식이었습니다.
“다른 집은 줄서서도 보는데 내 집은 왜 보러 안 오나..”
(정말 줄 서서 봤습니다.)
한 달이 천년만년처럼 느껴졌습니다.
그러던 어느 날!
“내일 낮에 집 좀 볼 수 있을까요? 멀리서 오는 애 엄마라 평일 낮 밖에 안 된다네요."
“네”
손님이다!
집에 사람이 없는 시간이기 때문에 사장님께 비번을 알려드리고 집을 보여줬습니다.
눈 오는 날 멀리서 온 그 손님이 저의 귀인이었습니다.
“이 분이 집이 마음에 든다고 00원에 매수하고 싶다고 하네요."
제가 생각한 딱 그 급매가격이었습니다.
하루만 기다려주세요, please.
“사장님! 제가 팔기는 팔건데 제가 살 집을 찾아야 되서요. 일주일만 아니 하루 이틀만 좀 기다려달라고 해주세요.”
실거주도 아니고 투자자이기 때문에 언제 손바닥 뒤집듯 마음이 바뀔지도 모르는 상황..
이 분과 계약을 해야겠지만 코칭과 강의를 통해 매도 - 매수 순차 동시 진행을 배웠기 때문에 배운대로 실행하여 리스크를 최소화 하고자 잠시 보류하고 다음날 바로 앞마당 투자 후보 단지들을 털러 갑니다.
월부에서 배운 저환수원리를 적용해서요.
환금성 _ A생활권 단지1
매물 소진이 심해서 탑층, 전세가 낮게 낀 매물만 남은 상황
탑층은 괜찮아. 층간 소음 없어서 오히려 좋아
여긴 지붕도 있어
문제가 있었으면 세입자가 이렇게 오래 안 살았지
이건 관리를 잘 못해서 생긴거야
이게 제일 좋은 생활권인데 앞으로 더 좋아질 건데 이거라도 살까? 라는 마음이 들었습니다.
그래서 놀이터에 질문을 했습니다.
탑층 괜찮은가요?
“제가 탑층 매수 경험이 있는데요. 팔 때 정말 고생했습니다."
동료분의 말씀을 듣고 환금성 원칙을 되새겼습니다.
저평가(싸게 산다) _ B1 생활권 단지2
집주인이 바로 옆 신축단지를 선매수했지만 집값은 한 푼도 조정이 안되는 상황
사장님 다른 집 00원에 올라왔습니다
00원 이하로는 절대 안 팝니다
B2생활권과 실거래가가 비슷하게 움직였기 때문에 B2생활권 다 단지와 같은 가격을 만들기 위해 가격 협상을 시도했지만 매도자가 한 푼도 집값을 깎아줄 수 없다고 했습니다.
매도 사장님이 매수 물건도 계약해준 상황이라 빨리 매도해줘야하는 압박이 있었음에도 불구하고 매도자는 가격을 고수했습니다.
또 실제로 매물을 보러 가보니 너무 꼭데기에 있어서 생활권 자체는 B1이 낫다고 해도 B2생활권 단지3이 낫다는 생각도 들었습니다.
원금보존, 리스크 _B2 생활권 단지3
B2 생활권 두 단지의 가격이 계속 같이 움직이다가 상대적으로 세대수가 적은 단지3이 전고점만 찍지 못한 것 같아서
세대수가 적어서 매물이 그 당시 나오지 않았을 가능성이 있고 두 단지의 가치는 비슷하다는 추론을 했습니다.
그래서 현재 호가가 상대적으로 저렴한 가격의 단지3의 수리가 제법 잘 된 매물을 봤습니다.
“세입자가 묵시적 연장을 주장하네. 집주인이 그러면 퇴거자금을 주고 내보내야되니까 0백만원을 더 달래요."
매도되면 세입자는 나갈거라고 했었는데 갑자기 묵시적 연장을 주장하고 나선 것입니다.
가격 조정은 커녕 세안고 사면 호가대로, 내보내면 몇 백을 더 달라는 상황
“한 층 위에 수리 안 된 집이 있는데. 00원까지 돼요"
수리가 안 된 집이지만 층이 더 좋고 가격도 수리비를 최저가로 잡으면 비슷하거나 조금 더 싼 상황이었습니다.
수리는 하면 되지만 층은 바꿀 수가 없고 차이가 크고 층이 높은 게 낫다는 생각이 들었습니다.
또 A생활권은 투자자가 많이 들어와 전세가 쌓여 안나가는 반면 기존 세입자가 연장하는 매물이라 조건도 더 안전 했습니다.
수익률(투자금) 2급지 C생활권 4,5단지
“사장님 이제 서울 집 다 보고 가고 있는데 좀 늦을 수도 있을 것 같아요.”
세입자가 오래 살고 싶어서 집을 잘 안 보여주는 집이었습니다.
그래서 00시에만 집을 볼 수 있는 상황!
00시로 예약해두었지만 빡빡한 집보기 일정에 조금 늦을 것 같았습니다.
다행히 늦지 않게 도착했지만
매물 소진이 심한 상황에서 박박 긁어서 나온 집이라 그런지 기본집이거나 반전세를 안은 집이었습니다.
반전세 집에 후순위 대출을 일으킨다 해도 제 투자금과 맞지 않았습니다.
또 한 집은 집주인이 살다 나가는 집이라 세를 놓아야하는데 수리비를 감안하면 제 투자금에 들어오지 않았습니다.
또 강의에서 자모님이 알려주신대로 2급지라해도 덜 선호하는 생활권이라 3급지 정도의 위상을 지닐 수 있고 따라서 강남을 30분대에 갈 수 있고 물리적으로 강남과 훨씬 가까운 동작구가 낫다 고 판단 했습니다.
리스크(비교평가, 투자금) D생활권 단지6
지난번에 봐두었지만 투자금에 맞는 매물이 없었던 단지에도 끝까지 유선으로 매물을 털었습니다.
(줄서서 봤던 그 단지ㅎㅎ)
가장 입지가 좋다고 판단한 단지지만 복도식이라 전세가가 낮고 매물 소진이 심하여 저렴한 매물은 반전세를 안은 매물이라 후순위 대출을 한다고 해도 투자금이 초과되는 상황이었습니다.
👋 안녕
타임라인
1일차 눈 내리는 날 귀인 등장
2일차 매수 후보 단지 털기
2일차 밤 매도 매수 계약금 일부 순차 동시 진행
1일차가 토허재 재지정 발표가 난 날이었습니다.
나: 토허제가 재지정되면 집값이 좀 잡히지 않을까요?
사장님: 아니지. 풍선 효과 때문에 더 오르지.
오를지 떨어질지는 아무도 모르지만
어떻게 될지 모르니 지금 싸다면 매수해서 변수를 줄이는 게 좋겠다는 판단을 했습니다.
그리하여 매물을 본 당일 밤, 매수 의향자가 나타난 다음날 밤 매도 매수를 진행했습니다.
투자 이후 느낀 점
제가 처음 수도권을 보기 시작한 건 제가 이번에 1호기 갈아타기를 하기 약 1년 전이었습니다.
그 때 처음 만든 서울 앞마당이 서울2급지였는데요.
같은 투자금이면 당시에는 거기에도 투자 기회가 있었습니다.
그 때 투자를 하지 못한 이유는 우선 다른 앞마당이 없고 잘 모르는 지역이라 그게 좋은 건지 나쁜건지 싼건지 비싼건지 감이 없었습니다.
앞마당을 만든다 롸잇나우!
망설이기 전에 하나라도 더 만들자
두번째는 0호기 중 하나를 팔면 살 수도 있는건데
그 생각을 못했습니다.
"우와 이 좋은 집을 사는 사람들은 좋겠다. 이 비싼 걸 어떻게 사.” 라는 생각을 달고 다녔던 것 같습니다.
0-1, 0-2, 0-3 호기를 순서대로 팔고 갈아탄다는 구체적인 과정에 얽매여서 다른 걸 먼저 팔고 이걸 산다는 생각을 못했고 항상 나는 돈이 없다 못 산다는 마음으로 다녔던 것 같습니다.
자신이 보유한 모든 주택이나 자산을 매도한 것에 종잣돈을 합친 사용가능한 최대 가용 자금 범위의 모든 매물을 투자할 수 있다는 생각으로 매물을 넓게 보는 것이 중요한 것 같습니다.
(대출을 하라는 건 아닙니다. 실거주가 아니기 때문에요)
감사합니다!
https://weolbu.com/s/Einb5jRF6Y
고마운 마음과 강의에서 받은 도움들은
제가 첫번째 후기에 꾹꾹 눌러 담았기에 이것으로 대체하겠습니다.
다시 한번 수강생으로서 값진 도움을 받았기에 감사한 마음을 한가해보이 멘토님, 라즈베리 튜터님, 몽부내 튜터님, 권유디 튜터님, 너나위 멘토님, 자음과 모음 멘토님, 줴러미 튜터님 그리고 모든 강사님들께 전하고 싶습니다.
또 함께 임장하고 임보쓰고 투자이야기 나누며 나아가고 있는 동료분들께도 진심으로 감사합니다.
동료분들이 없었더라면 여기까지 제가 못 오지 않았을까 싶습니다.
그리고 너바나님께도 감사드립니다.
1호기 갈아타기를 하고 나서 에너지가 많이 소진되서 슬럼프가 왔었는데요.
이번에 열반스쿨 기초반 들으며 투자를 해야하는 이유와 투자 원칙의 기둥을 재정비하고 있습니다
또 강사와의만남에서 새로운 방향성 제시해주신 한가해보이님
내가 왜 열심히 해야하는지 동기부여 해주신 실전반 마스터님
앞으로 어떻게 앞마당에서 투자기회를 잡을 수 있을지 구체적인 방법 알려주신 김인턴 튜터님
감사합니다!
2호기를 향해 또 열심히 가보겠습니다.
첫 투자를 앞둔 1년 전의 나에게
행냥아,
2024년 서울 1호기 목표로 열심히 가고 있지?
모니터에도 붙여놓고. 자주 쓰는 곳에도 저장해두고.
그런데
나름 많은 것을 포기하고 투자 공부를 하고 있는데
난 왜 이렇게 실력이 안 늘지? 난 언제 투자하지?
이렇게까지 해야하나?
그런 생각도 많이 들지?
꿈꾸는대로 꼭 이뤄질거야. 내가 장담할게
또 지금 갑자기 오른 집값 때문에 할 수 없을 것 같고 늦은 것 같고 포기하고 싶지?
할 수 없다고 생각하고 울면서 가지 말고
이렇게까지 해야 하나 의심하지 말고
할 수 있다는 긍정적인 생각으로 열심히 가보자
1년 후의 내가 장담할게. 진짜 넌 할 수 있어 ♡
그리고 부동산의 부도 모르던 내가 0호기 첫 투자를 시작하던 때 남들 부러워하는 집은 아니더라도 자그마한 집을 하나 샀고
그게 씨앗이 되어 여기까지 왔잖아.
그러니까 앞으로도 할 수 있다는 생각으로 포기하지 말고 오늘 내가 할 수 있는 씨앗을 심어보자!
-2025년 6월 1호기 투자를 앞둔 1년 전의 나에게,
그리고 지금 첫 투자를 앞둔 여러분들께
할 수 있다 ♥
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