열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 82조 글]

나에게 특히 와닿았던 점

: 대구광역시의 구축 전세 거래가 주춤했던 이유가 인상깊었다. 현재 대구광역시는 대규모 신축단지가 들어오고 있는 상황. 구축단지를 보유하고 있는 대구시민이라면 굳이 구축을 보유할 필요가 없다. 차라리 해당 매물을 처분하고 신축단지를 확보하는 것이 중단기적인 투자로 더 적합하기 때문이다. 따라서 지방 구축은 정말 유의해서 해야한다.

지방 구축은 신축 전세 수요가 모두 소진되어야 수요가 넘어온다. 또한 지방은 기본적으로 아파트의 입지독점성이 떨어지는 만큼 신축 물량이 끊이지 않을 수 있다. 이는 곧 지방 투자의 싸이클이 짧은 것과 연관된다고 파악된다. 신축 물량이 들어오는지 여부가 가격을 결정하는 중대한 요소가 되기 때문이다.

▶ 강의 예시 중 하나인 포항 택지 사례를 보면, 대규모 택지 물량이 쏟아지는데 이런 경우 집주인전세거주 태그가 붙는 매물이 매우 많아질 뿐더러 앞서 말했던 전세 미거래 기간이 대거 발생할 가능성이 높다. 집주인전세든 뭐든 구축아파트는 전세가 나갈 일이 만무하니 매도물량으로 나오기 때문이다.

: 지방은 기본적으로 전세가율이 매우 높게 형성되어 있다. 따라서 임차인 입장에서 입주 시 불안할 수밖에 없다. 즉, 해당 매물의 전세보증보험 가입 여부를 알려주는 것은 선택이 아닌 필수사항이라는 의미이다. 이는 곧 투자 집행 후, 전세가격를 세팅할 때 전세보증보험 가입이 가능한 가격의 범위를 사전에 파악해야 함을 뜻한다.

▶ 같은 맥락으로 전세계약서 작성 시, 특약 사항에 "전세보증금이 전세금반환보증보험가입가능금액을 초과할 시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성한다."는 문구를 반영해두는 것을 권장한다.

적용해보고 싶은 점

: 매매계약서를 작성하기 전 다음 질문들을 반드시 고려하고 답을 정해두어야 한다.

(1. 입주는 언제할 것인지? 2. 집은 언제 볼 수 있을지? 3. 얼마에 전세를 내놓을 것인지? 4. 수리는 할 것인지?)

: 전세 세팅의 유형에는 5가지가 있다.

(1. 매매잔금을 전세잔금으로 - 가장 운이 좋은 케이스; 2. 전세 계약했지만 매매 잔금 후 전세 잔금을 받는 경우; 3. 매매 잔금 날짜까지 전세입자가 안구해지는 경우; 4. 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우; 5. 매매계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우) 각각의 경우의 수에 어떻게 대비할 것인지 미리 고려해볼 필요가 있다.

: 강사님께서 공유해주신 계약서 특약사항들, 꼭 숙지해서 다음 실제 투자 집행 시 활용할