[열반스쿨 중급반 45기 82조 창식이] 비교평가와 결론 내리는 방법! 진쟈니님 3강 강의후기

느낀 점

• 비교 평가의 목적은 단순히 '1등만 뽑을거야!' 가 아니라 여러 후보 단지들의 우선순위를 뽑아 내 상황에 맞는 물건에 투자하는 과정이다.
• 이 지역을 안다는 것 = 지역의 위상 즉 지역의 가치(지역 간 비교), 지역 내에서 선호하는 가치에 따른 단지 별 우선순위(단지 간 비교), 단지 내에서 선호되는 가치(단지 내 비교) 등 크게 보면 지역에서부터 단지까지의 가치를 알아가는 과정임.  
• 지역 내 핵심가치를 아는 게 결국 단지 별 우선순위를 알아가는 방법임. EX) 어느 지역에서는 역과의 거리, 어느 지역에서는 동의 네임벨류, 부산에서는 해운대라는 상징성 등 모든 지역이 각각의 핵심가치를 가지고 있음. → 손품, 발품, 매임 등 모든 과정에서 결국 그 지역의 핵심가치가 무엇인지 알아야 한다!
• 전고점 대비 하락률이 떨어진 거면 싼 것 맞음. 다만 상대적으로 비교했을 때 싼 것도 싼 것이다. 결국은 비교 평가를 통해 싸다고 판단되면 그것도 싼 것임.
• 서울에서는 전고점보다 가격이 낮다면 가격은 싼 것이다! = 너나위님~~!
• 서울이라고 상대적 저평가만 있는 게 아니구나 지역 마다 다름. 절대적 저평가 구간에 있는 곳도 있음.
• 서울에서는 땅의 가치가 매우매우 중요함. 구조, 상품성을 넘어서는 게 땅의 가치임.
• 높은 급지라서 당연히 투자처가 없을 거라고 판단해서 넘어가는 우를 범하지 말자. 강의에서 나온 3급지 물건도 4~5급지와 비슷한 투자금이 들어가는 단지도 있음.
• 전고점이 다가 아님. 결국 전고점은 참고라는 생각을 하고 가치에 집중하자!! 전고점이 더 낮았을 수 있음. 다만 연식 등 시간이 흐름에 따라 땅의 가치는 점점 더 올라가는 반면 건물의 가치는 떨어진다는 것을 명심하도록 하자.
• 다주택을 하는 사람은 기복 없이 실력을 낼 수 있어야 한다.
• 과거 1호기에서 단지 내 물건 별 우위를 알 수 있었기에 가격이 비싼지 싼지 알 수 있었다. 꾸준히 전임을 통해서 단지 내 우열을 아는 게 중요할 것 같다. 단지분석에서 계속해서 이것은 적용하자. 단지 내 우위에서 중요한 것은 1. 동층향 타입 2. 수리 상태 3. 점유자 조건 / 동층향에 따라서 전세가가 차이가 나는 지 확인 필요
• 월세입자가 살 경우 물건을 빼놓고 볼 경우가 많은데 언제까지 거주하냐에 따라서 수리 기간 확보 및 싼 매매가의 장점이 있으니 꼭 빼놓지 말아야 한다.
• 협상은 비교를 제시하면서 하는 것임!! 수리가 잘 되어 있는 집에는 사장님 수리가 아무리 잘되어있어도 로얄동이랑 가격이 비슷하네요 조금 더 깎아주세요 ㅠ, 여기는 전세가가 너무 낮게 들어있어요 매매가는 싸서 사고 싶은데 가격만 깎아주시면 살게요 등
• 진쟈니님 생각 : 지방은 어쨋든 매도해야 함. 평수가 작더라도 월등히 선호도가 높은 20평대를 선택하는 것이 환금성 측면에서는 더 나을 수 있음.
• 신축 전고점을 믿지 않는 이유 : 양도세 70%, 60% 맞으면서 1~2년 내에 파는 사람은 많지 않다. 그러므로 전고점은 신뢰하기 어려움.
• 시세트래킹을 하다가 내가 안 좋을 것 같아서 넘어갔던 단지들이 어쩌면 투자할 수 있는 단지가 되었을 건데 당시 안일한 생각으로 넘어갔던 것 같다. 앞으로 모든 단지를 다 간다는 마음으로 하자. 오만해지지 말자. OK고원에 가지 말자

적용할 점

• 수도권 전수조사 구성 교체 - 진쟈니님 비교평가 표 참조
• 생활권 우선순위 판단 후 생활권 별 랜드마크 전고점으로 내 생각이 맞는 지 확인하기!
• 애매해서 상황에 따라 고르고 싶다면? 전세 전고점을 참조하는 것도 좋다. + 과거 전세가가 얼마나 올랐는 지 확인해보는 것도 단지의 가치를 알 수 있음.