책 제목(책 제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
저자 및 출판사 : 이현철 / 매일경제신문사
읽은 날짜 : 2025.6.21.
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가 #심리 #투자
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
1. 저자 및 도서 소개
:
이현철 - 2005년 공인중개사 자격을 취득 후 중개업을 시작했다. 그 이후 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 사람들의 심리상태를 집중적으로 분석 연구했다. 또한, 우리나라에만 있는 전세제도와 선분양제도가 매매가에 미치는 영향에 관하여 연구했다. 이러한 연구를 통해서 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고, 그에 따라 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 될 수 있는 책을 만들고자 했다.
이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게 분석해 기술했다. 그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에 중점을 맞췄다. 그렇게 분석을 하다 보니 부동산 이론에 나오는 주택경기 사이클이 그려졌다. 이 사이클이 10년에 해당한다고 해서 10년 주기설을 주장하는 분들도 계시는데, 실제로는 정확하게 10년이 맞는 것은 아니다. 이번 사이클을 분석해보니 2008년 하락을 시작해 2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀다. 그런데 아직 폭등이 오지 않았다. 앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다. 그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아올 것이다. 그 원인은 이 책에 자세하게 기술되어 있다. 이 흐름만 제대로 파악한다면 걱정할 것이 없다. 흐름을 잘 알고 있으면 어떤 지역을 사야 할지, 어떤 물건을 사야 할지, 지금은 사야 할 때인지, 팔아야 할 때인지 답이 어느 정도 나오기 때문이다.
2. 내용 및 줄거리
:
p22
그러나 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야 합니다. 언제든지 1인 100수요가 발생할 수 있다는 사실을 명심, 또 명심해야 합니다. 인구가 시장에 크게 영향을 주는 상황은 인구가 갑작스럽게 많은 수가 변해야 합니다. 예를 들어 수만명이 한꺼번에 이민을 한다든지, 아니면 수만 명이 한꺼번에 죽었다든지 해야 시장에 영향을 줄 수가 있는 것입니다. 수요요인 중 일개 변수 하나인 인구가 시장에 영향을 주기 위해서는 갑작스러운 충격이 가해져야 합니다. 인구가 자연스럽게 슬금슬금 줄어드는 상황에서는 시장은 이미 적응을 해서 크게 영향을 주지 않게 됩니다
=>인구가 줄어드는 것에 포커스를 맞추어서 우리나라 부동산 시장이 하락할 것이라는 하락론자들이 많다. 그렇다면 일본도 부동산 가격이 계속 하락만 해야 할 것이다. 원인 하나만 가지고 부동산의 경기를 알아 맞출 수는 없다.
p27
집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다. 그런데 전세 투자자가 금리와 무슨 상관이 있을까요? 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됩니다. 대출을 받는 경우 이자 부담이 늘 수는 있겠지만, 그것으로 인해서 집 사는 것을 포기하거나 또는 가지고 있는 집을 지금 당장 매도하는 일은 거의 없습니다. 그렇기에 금리의 오르고 내림은 집값에 크게 영향을 주지 않는다는 것입니다. 다만 이미 흐름이 정해져 있는 경우, 즉 지금이 하락세에 있다면, 금리가 오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄 수는 있습니다. 그리고 오름세에 있을 때 금리가 떨어지는 경우에도 사람들의 심리를 자극해 더 오르는 역할을 할 것입니다. 그러니까 결국, 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다.
=>사람들이 집값이 오르는데에는 전세가 아무 상관이 없다고 생각하겠지만 전세자금대출로 인하여 손쉽게 자가를 선택하는 대신 전세를 선택할 수 있다. 이렇게 전세 수요가 많다면 충분히 매매가를 올릴 수 있으므로 전세수요가 매매를 올린다고 할 수 있다.
p49
현재 우리는 정보의 홍수 속에서 살고 있습니다. 그런데 개개인들은 이 많은 정보를 취합해 합리적인 판단을 할 수 없을 정도로 다양한 종류의 정보가 여과 없이 노출된 상황입니다. 그래서 나타나는 현상이 개인은 어느 방향성을 이미 정해놓고 그에 일치하는 정보에만 관심을 두게 된다는 것입니다. 그리고 그와 반대되거나 관련 없는 정보는 흘려버리거나 애써 외면하는 행동을 하게 된다고 합니다.
부동산에 대한 입장도 마찬가지입니다. 집을 사고자 하거나 관심이 있는 고객들과 상담을 진행하다 보면 나름대로 일정한 방향으로 그에 합당한 논리를 가지고 있는 것을 느낄 수 있었습니다. 떨어질 것이라고 생각하는 사람들은 인구가 줄어들고 있다, 경기가 좋지 않다, 일본의 부동산이 폭락하고 빈집이 800만채가 넘는다더라, 가계대출이 너무 많다, 주택보급률이 100%가 넘었다, 등등의 집값이 떨어질 만한 나름의 합당한 근거를 가지고 그들만의 논리를 전개해나가고 있습니다.
=> 너무나 많은 정보의 홍수속에서 우리는 일관성을 찾을 수 없다. 예전의 신문을 보면 있는 그대로를 보면 되지만 지금은 내가 원하는 정보만 찾고 나머지는 그냥 흘려버린다. 본인의 생각이나 사상이 맞는 것에만 포커스를 둘 수 밖에 없으며 그것이 한쪽으로 치우치는 본인만의 세상이다.
p137
그러나 앞서 말씀드렸듯이 주택보급률 100%라는 통계의 함정이 있습니다. 집은 계속 부족한 상태입니다. 사람들은 새 집에서 살고 싶어 하고 질적으로 좋은 집, 위치가 좋은 집에서 살고 싶어 합니다. 집이라고 다 집이 아닙니다. 그 결과 항상 새 집과 헌 집의 가격 차이가 발생하게 됩니다. 앞으로 새 집의 공급이 없다고 한 번 생각해보십시오. 기존의 새 집에 대한 수요가 폭증 할 것입니다. 앞으로 공급이 더 줄어들 것이라는 전망이 사람의 심리를 더욱더 새것에 집중하게 만들 것입니다. 그렇게 되면 새집부터 폭등이 이루어질 것입니다.
p246
두 번째는, 심리적인 부분입니다. 바로 책임이라는 것입니다. 부정적인 대답이 나올 수밖에 없는 것은 그 대답에 대한 책임을 져야 할 수도 있다는 것을 자기도 모르게 느끼기 때문입니다.
사람들은 조언해준 사람의 말을 듣고 행동에 임했다가 그 결과가 나쁘게 나타났을 때는 그 조언을 해준 사람을 원망할 가능성이 매우 큽니다. 많은 사람들이 살아오면서 대부분 크건 작건 간에 그런 경험이 있을 것입니다. 그래서 조언을 해주는 것에 대한 대답은 매우 신중하게 되어 있습니다. 그런데 부동산은 매우 금액이 큽니다. 이것이 만약에 결과가 안 좋은 경우에는 조언을 해줬던 사람 입장에서는 그 책임이 매우 크게 느껴질 수 있습니다. 다른 물건이나, 다른 생각에 대한 조언과는 엄청난 차이가 잇습니다.
p339
인구뿐만 아니고 주택의 수요에 영향을 주는 요인으로 집값을 분석할 때는 반드시 단순한 재화로서의 분석이 아닌 부동산의 특성과 주택이 가진 특성을 고려해 접목시켜야만 오류에 빠지지 않을 수 있습니다. 현재 정말 많은 경제 전문가들이 부동산, 특히 주택을 분석할 때 그 특성을 고려하지 않은 다른 재화와 비슷한 논리로 부동산을 분석하기 때문에 커다란 오류에 빠지게 되는 것입니다. 그중에 대표적인 분들이 부동산 하락론자들입니다. 이분들의 이력을 보면 대부분이 경제전문가입니다 이분들이 가진 경제에 관한 전문적인 지식과 통계를 부동산에 단순접목해 미래를 예측하다 보니 폭락 쪽으로 방향이 잡히는 것입니다.
p351
어떤 분은 이렇게 말씀하십니다. 자기는 아파트를 살기 위해서 사는 것이지 가격이 오르고 내리는 것은 아무런 상관이 없다고 말입니다. 그런데 사람의 마음은 화장실 가기 전과 다녀온 후가 반드시 다릅니다. 살 때는 그런 마음으로 샀다고 하더라도 집값이 내려가서 기분 좋은 사람은 한 명도 없습니다. 그런 분들이 결국에는 최고 바닥에서 매도할 가능성이 매우 큽니다. 집을 한 채를 사더라도 반드시 어느 정도 투자 목적을 가지고 투자를 한다 생각하고 실행하시는 것이 좋습니다. 손해를 보는 것 보다는 버는 것이 조금이라도 좋겠죠?
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:
매매가와 전세가의 상응관계에 대해서 자세히 알게 되었고
전세가에 의해서 매매가가 올라간다는 것을 느끼게 되엇다.
매매는 쉽다. 매도가 어려울 뿐.
매도가 쉬울꺼라고 생각하지만 이런 말도 있지 않은가
매매는 기술, 매도는 예술이라고
내가 가진 0호기만 해도 매도의 어려움을 알 수 있다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
부동산은 사이클이 있다. 언제나 오르는 것도 아니고 언제나 내리는 것도 아니다
언제나 내려야 한다면 그것은 엄청난 경제의 공포일 것이다.
사이클에 따라서 내가 대응을 할 수 있다면
부동산은 언제나 기회를 주는 땅일 것이다.
이 책을 여러번 읽엇다는 튜터님의 말씀처럼
다시 읽으니 새롭게 보이는 것이 많다.
그래서 책은 그 시기, 시기에 따라서 달리 보이나 보다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
:
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