[아처] 서울 4급지 대단지 신축에 1호기 투자 후기-1탄

안녕하세요? 올바른 방향으로 적중률 높은 투자를 꿈꾸는 아처입니다.

월부 입성한지 30개월만에 드디어 서울 4급지 신축에 1호기 깃발을 꽂았습니다. 오늘 계약하고 왔습니다.

지난 월부 생활을 되돌아보며 1호기 투자가 있기까지 스스로 복기하고 이 자리를 빌어 그간 많은 도움 주셨던 분들게 감사 인사 드리려고 합니다.

월부 시작은 거창하였으나

2022년 12월 열반 기초반 수강을 처음으로 월부에 발을 들였습니다. 당시 직장에서 사람에게 너무 시달려서 스트레스가 극심했을 때 그만 두고 싶다는 생각에 재테크에 관심을 갖게 되었고 재테크 유튜브 채널을 보다 알고리즘을 타고 너나위님께서 많은 재테크 채널에 게스트로 등장하셔서 부동산 강의 한 번 들어보자하고 시작하게 됐습니다. 

-월부와의 운명적 만남

열반기초반으로 우당탕탕 월부 생활 시작!

월부 정규 강의로 시작한 열반기초반은 월부 용어와 그 시스템에 적응하느라 그저 힘들고 이해 안 되는 한 달이 지나고 동료들과 다음 강의 뭘 들을까 하면서 정신없이 강의 듣고 과제하며 그 어느 때보다 바쁘게 지냈습니다. 그러다보니 신기하게도 저를 힘들게 했던 상황과 사람들이 어느 순간 제 삶과 머릿속에서 사라졌습니다. 첫 열반기초반 강의를 통해서 아파트 수익률이라는 것을 이해하게 됐고 어느 타이밍에 샀는지가 중요하다는 것을 어렴풋이나마 알게 되었고 무엇보다 비전보드를 스스로 설계해 봄으로써 지금껏 한 번도 돌보지 않았던 제 삶의 주인공이 된 것 같았습니다. 만들고 나서도 이게 될까? 너바나님이나 너나위님은 대단하신 분들이니까 그렇지만 나는 에이...반신반의하며 수강한 열반기초반은 자본주의에서 어떻게 살아야 하는지 방향성을 제시해 주었습니다.

-자본주의에 눈뜬 부린이

이제 어떻게 할 거야?

열반 기초반을 듣고 다음 강의를 보니 실전준비반이 있어서 일단은 신청했습니다. 임보, 임장이라는 것을 처음 알게 됐고 저는 제가 사는 지역을 시작으로 임장과 임보쓰기를 체험했습니다. 지금도 물론 임보 쓰기와 임장 어렵지만 그 땐 뭣도 모르고 기계적으로 임장하고 임보를 썼습니다. 임보는 Ctlr C, Ctlr V였고 임장은 단지 흠결 보는 데만 초점을 맞췄습니다. 그리고 투자금은 생각도 하지 않았고 어떤 게 가치가 있고 싼 지 전혀 감이 없는 상태로 실준반은 마치고 그래도 쉬지는 않고 지방투자기초반을 제가 살고 있는 지역에서 또 이어갔습니다. 이 때 제 건강 상태를 고려하지 않고 무리하게 임장하다 발목을 다쳤습니다. 대수롭지 않게 여기고 계속 하다 보니 결국은 임장할 수 없는 상태가 되고 말았습니다. 뭔가 시작하기도 전에 이렇게 되고보니 기가 꺾이고 나는 안 되나 보다 하고 좌절했었습니다. 그래도 저는 쉬지 않고 열중반을 이어서 들었습니다. 다행히 임장을 가지 않아서 책 읽고 독서 모임하며 투자 공부를 열심히 이어나갔습니다. 

-건강 유리공이 투자의 핸디캡이 되다. 이 핸디캡을 통해 투자는 장거리 레이스임을 깨닫게 됨.

회복에 걸린 시간만 1년

임장을 해야 단지 가치도 알게 될 거고 어디에 투자해야 할지 방향성도 잡힐텐데 조금만 걸어도 발이 너무 아파 혼자서 임장을 했습니다. 제가 살고 있는 곳을 주말을 이용해서 중간중간 쉬어가며 열심히 돌아다녔습니다. 그저 여기 좋다 아니다 이런 생각으로 돌아다녔던 것 같습니다. 단지 가치 분석 없이 아픈 컨디션으로 돌아다니다 보니 헛수고하는 느낌이었지만 멈추면 안 된다는 생각을 막연히 했었습니다. 그러다 서울투자기초반이 새로 생겨서 한 번 들어보자 하고 수강 신청했습니다. 함께 한 동료분들은 대부분 서울 수도권에 거주하셨고 저는 지방인데다 임장을 못하니 그저 지도만 열심히 보고 루트 짜고 단지 분석도 호갱노노 후기 등을 기초로 부족한 임보지만 열심히 했었습니다. 이 때는 어디를 투자해야겠다는 뚜렷한 목표 없이 그저 강의 열심히 듣던 시기였습니다. 그러다 발의 통증을 치료하다 오히려 악화되어 일상 생활을 못할만큼 발이 너무 아팠습니다. 직장에서 계단을 오르내릴 수 없었고 이렇게 3~4개월간 빨리 투자해야 하는데...지금 일상생활도 못하게 됐구나. 이 때 가장 절망했던 것 같습니다. 설명할 수 없지만 그럼에도 그만 두자 라는 생각은 안 했습니다. 월부의 모든 강사분들께서도 너바나님도 멈추지 말고 계속 하라는 말씀에 저도 모르게 그렇게 해야겠다고 생각했나 봅니다. 제가 할 수 있는 것에 집중하기로 하고 우선은 재활을 해야 투자도 할 수 있다고 생각하고 치료를 열심히 받고 독서를 많이 했습니다. 그러는 도중 서울은 아주 좋은 시기였는데 이 때라도 강의는 멈추지 말고 들을걸 하는 후회는 남습니다. 건강 유리공을 챙기다가 다시 한 번 나홀로 임장을 했는데 여전히 상황은 나아지질 않았고 이런 몸으로 임장 다녀 오면 집에서는 그거 안 해도 충분히 먹고 산다며 몸 생각하라는 소리를 많이 들었습니다. 그해 말에 도저히 이대로는 안 되겠다 싶어 아직 발목은 회복하지 않았지만 지방투자기초반을 다시 수강했습니다. 거의 반 년 만에 다시 들으니 거의 월부 초수강생처럼 모든 것이 리셋되어 버렸고 임장을 나가니 여지 없이 발목이 아파 왔습니다. 그때 부자예진 조장님이 엄청 케어해 주시면서 아프면 그만 하라고 해 주셔서 저는 민폐가 될까 봐 중간에서 멈추고 집으로 돌아왔습니다. 오랫동안 쉬고 다시 돌아와보니 실력이 다시 0으로 돌아와 버렸고 루트도 그리지 않고 다니니 단지 선호도 파악도 전혀 안 됐고 동료들이 어디가 더 좋고 왜 그런지 이야기를 하면 저는 알아들을 수가 없었습니다. 그렇게 반 년만에 다시 시작한 월부에서 저의 현재 실력과 체력을 확인했습니다. 그 다음 달 자실로 비교 평가지를 나름 혼자 다니면서 앞마당을 만들었는데 매임을 한 번도 해 보지 않아 그야말로 반마당이었습니다.

-멈춘 듯 안 멈춘 듯(이가 없으면 잇몸으로라도 강의는 멈추면 안 됨을 알게 됨)

허들 넘어 보기

월부에서 채 1년도 되지 않아 1호기 영입하시는 분들 보면 참 대단하시구나 라고 생각할 수밖에 없던 게 저는 전임, 매임을 하나도 하지 않았고 시세 트래킹도 하지 않고 그저 강의듣고 과제하면서 끝내고 있었습니다. 일단 아픈 발목 때문에 한 달에 앞마당 한 개는 무리였지만 다시 시작한 월부 생활에서 제대로 방향성을 찾고자 부자 예진 조장님이 투코 경험 얘기해 주셔서 저도 신청했습니다. 당시 내마중을 신청해서 들으며 자산재배치에 끌렸고 이런 고민들을 라즈베리 튜터님께 코칭 받으며 나름 투자 방향성을 정했습니다. 24년 초였는데 당시 시장 분위기로 투자 가능한 곳이 꽤 괜찮은 곳들이었습니다. 2~3급지를 공격적으로 앞마당 만들고 매물을 엄청 많이 보고 투자 가능 단지 10개 리스트업해서 6개월 안에 투자하라는 미션을 받았습니다. 부응하기 위해 다음달 무작정 서울투자기초반을 신청했고 2급지 중 한 곳을 앞마당으로 만들었고 그때서야 처음으로 전임과 매임을 했습니다. 지금 와서 보면 그 때 봤던 단지들이 정말 좋은 가격이었습니다. 하지만 서울의 첫 앞마당이었고 그동안 지방만 봐 오다 서울의 가격을 보니 입이 떡 벌어졌습니다. 물론 전세 레버리지만 절대가 자체가 제게는 비현실적으로 느껴졌습니다. 그렇게 전임과 매임 벽을 깼지만 발목 통증이라는 불청객이 훈장처럼 다시 따라 붙었습니다. 연이어 앞마당을 만들지 못하고 발목 회복을 기다리던 중 양파링님의 2급지 특강이 있엇 신청했는데 정말 복습까지 꽉꽉 채워가며 현장을 가보지 못하니 열심히 들었습니다. 마지막 Q&A 시간에 이런 저의 고민이 소개되고 솔루션까지 주셨습니다. 멈추지만 말고 계속 하라는 말씀에 눈물 펑펑 쏟았습니다. 그래서 계속 치료 받으면서 월부의 끈은 놓지 않고 있었습니다. 그 다음 두 달 연속 나머지 2급지를 반마당으로 만들고 좀 쉬다가 한 여름에 열중반을 재수강했습니다. 정말 열정 넘치는 조장, 조원분들 덕분에 뜻깊은 한달을 보냈고 이때부터 발목도 서서히 좋아졌습니다. 9월부터는 3급지 위주로 한 달도 쉬지 않고 6월까지 앞마당을 만들고 전임, 매임도 했습니다. 그리고 저의 가장 큰 벽이었던 조장 신청을 24년 말 재테기에서 처음 도전했습니다. 왠지 조장을 해야 투자를 할 수 있을 거라는 생각이 들었습니다. 이 허들을 넘어야 투자할 수 있다고 규정지어 버렸습니다. 너무도 부족한 실력이라 내가 조장을? 이라고 생각했지만 미친 척하고 신청했습니다. 지원해 주신 월부 스텝분들과 내로라하는 실력파 반장님들 덕분에 많은 도움 받으며 조금씩 성장할 수 있었습니다. 그리고 강사와의 만남이나 임장, 오프 강의 초대 등 좋은 기회 주셔서 튜터님들 실제로 뵙고 궁금한 점도 질문을 통해 해결하는 귀한 경험도 했습니다. 

-조장 무조건 하셔야 합니다(스스로가 성장함을 실감합니다)

급격하게 바뀐 시장

하지만, 6월부터 일부 상급지 시장이 과열되고 가격이 튀어 버렸습니다. 그 다음 임장지들을 앞마당으로 만들어 가던 중 코칭이 재개되어 바뀐 시장 상황에서 투자 방향성ㄹ 재정립이 필요했습니다. 25년 1월 거의 1년만에 투자 코칭을 받았습니다. 양파링님께서는 제 상황을 보시고 지방 0호기 매도 계획은 좋은 것이니 서둘러 매도하라고 자세한 방법까지 알려 주셨고 이후 현재 앞마당에서 한 개 정도 더 추가로 보고 투자 가능 단지 리스트업 10하고 한 달 뒤엔 매물코칭 받으라고 하셨습니다. 정말 공격적인 전략이었는데요. 실력이 부족한 저는 그대로 하진 못하고 그저 한 달 앞마당 한 개에 초점을 맞추었습니다. 그러다 보니 제대로 임보를 쓴 게 아니라 투자 가능 단지와 매물 위주로 살펴봤습니다. 그러다보니 지역과 단지 가치 파악이 제대로 될리 없었습니다. 그저 6월달 안으로 투자하자는 생각만 했던 것 같습니다. 

-조급함이 최대의 적(저환수원리는 어디에?)

갑자기 0호기 매도-매수 단지 아직 리스트업 전인데

부랴부랴 부동산에 0호기를 내놓았고 불황이라고 하는데 매수 문의가 안 들어왔을 뿐 의외로 손님들은 꽤 왔습니다. 그러다 어느 한 분이 가격 제안했지만 거절했고 그렇게 손님도 점차 줄고 속으론 그 가격에라도 팔 걸 그랬나? 하며 매수 단지 좀더 잡히면 부동산 몇 군데 더 내놓자 생각하던 때였습니다. 매수 단지 리스트업 전인데 한 달 전에 매수 문의하셨던 분이 좀더 높은 가격으로 매수 의향 보이셨지만 워낙 안 올라서 더 가격을 높여서 제안했더니 안 한 다고 하시길래 저도 홀드했습니다. 살 단지가 정해졌다면 아마 그 때 팔았을 겁니다. 팔아야 할지 아직 안 팔아야 할지, 매물코칭에도 광탈하고 물어볼 곳이 없어 저는 갖은 생각을 하다 양파링님도 코칭에서 매도가 먼저라고 하셨고 돈독모에서 그린아이님도 예전 경험으로 선매도라고 하셨던 말씀이 생각나서 매도를 결심했습니다. 매도하게 되니 당장 사야 할 단지를 찾아야 하는 발등에 불이 떨어진 상황이 됐습니다. 그 와중에 들어가 살 전셋집도 구해야 해서 전셋집도 같이 보러 다녔습니다. 지방에서도 공급이 부족한지 전세가 거의 씨가 말랐습니다. 들어가 살집 못 구하면 어쩌나? 보러 가려는 도중 다른 사람이 채 가고 전셋집 구하면서 몇 개를 날리니 조급해졌습니다. 매수 단지도 안 잡히고 전세도 목 구하나? 그러던 중 이제 막 부동산에 내놓은 따끈따근한 매물이 나와 부동산하시는 지인 분께서 연락 주셔서 계약할 수 있었습니다. 그 와중에 앞마당 차근차근 만들어 갔습니다.

-내 계획대로 이루어지는 건 하나도 없다. 투자에서도 마찬가지. 그저 대응한다.

초심자의 행운?

그러던 중 내 투자금으로 가능한 단지들의 시세를 수시로 조사했는데 위치는 좋지만 구축이고 구조가 안 좋아 전세금이 너무 낮아 투자금이 많이 들어가는 단지들, 괜찮은 급지지만 나홀로 적은 세대수인 곳들과 역세권 구축 단지들을 매임했습니다. 가격이 하루가 다르게 올라가는 구축 단지들은 일주일만에 나가 버렸고 가격을 보기 전엔 당연히 내 투자금으로 안 될 거락 여겼던 4급지 신축 대장이 제 투자금 범위에 들어 왔습니다. 게다가 주인이 네고 요청도 안 했는데 3천이나 낮춰 부르더라구요. 융자도 없는 깨끗한 매물이었는데 매코 광탈하며 기다리던 중 나갔습니다. 지금 보니 꽤나 조건 좋고 매력적인 매물이었는데 나중에 다른 부동산 워크인해 그 집 내력을 들으니 세입자가 집을 안 보여줘서 집주인이 애먹었다고 하더라구요. 안 산 게 다행인 걸까요? 그 후로 매코(매코 광클 위해 일주일간 매일 10시 1초 전에 손가락 전쟁했습니다 ㅋㅋ. 하다 보니 되긴 되더라구요.)를 통해 자향 튜터님께서 제가 코칭 신청 넣은 매물도 보고 더 넓게 보라고 하셔서 매임 예약을 하고 주말에 보러 가니 매물이 거둬들여지고 가격이 5천씩 올랐습니다. 너무 허탈했습니다. 초심자에게 행운이란 없다. 라는 결론

-행운은 노력하는 자에게 온다

보고 또 보고

투자 가능 단지를 거의 매일 가격 살펴보고 새로운 매물 나왔는지 보다가 매코광클 성공이 너무 힘들어서 투자코칭을 일단 신청했습니다. 매코 안 되면 투코 통해서라도 방향성 잡자라는 생각으로요. 그렇게 단지 가격 살피며 물건 보다가 줴러미 튜터님께 투자 코칭을 받으며 제 앞마당의 가치에 대해 설명해 주셨습니다. 빨리 움직이라고 하셨고 나중에 내마중 강사와의 만남에서 다시 뵀는데 코칭 받은 날 안 하셨어요? 하시더라구요. 튜터님들꼐서 빨리 움직이라고 하시는 건 정말 바로 움직이라는 뜻이라는 걸 알게 됐습니다. 거의 빛의 속도로. 그러다 또 다른 4급지 역세권 대단지 신축이 눈에 들어왔고 제일 싼 매물 중심으로 봤고 워크인으로 들어간 다른 부동산에서 추천해 주신 좋은 매물들도 봤습니다. 이 때 OTP 안 갖고 온 걸 후회했는데 지금 생각해 보면 정말 잘 된 일이었습니다. 오하 튜터님 말씀처럼 부동산에서 나와야 합니다) 제 투자금을 오버하는 금액이라 다른 곳 더 찾아 보자고 맘먹었습니다. 그러던 중 나름 후보로 정해 뒀던 2호선 더블역세권 대단지의 꽤 선호동 고층이 팔렸다는 소식을 들었습니다. 또 허탈해졌습니다. 제 닉넴이 올바른 방향성을 찾자는 뜻인데 매물 두 개 날아가니 멘탈이 무너졌습니다. 가격도 오르고 있다보니 정신을 못 차리게 얻어 터지고 있었습니다. 지금 투자할 수 있나? 투자해도 되나? 내마중 강사와의 만남에서 줴러미 튜터님을 또 만나게 됐고 용맘님과도 만났습니다. 비선호동 사도 되느냐는 질문에 OK라고 하셨습니다. 그리고 서두르라고 하셨습니다. 어떻게든 이 마지노선 넘지 말고 찾자라고 다짐하며 다음날 또다른 단지들 매물을 보던 중 한 통의 전화가 걸려 오는데요…

-두드리면 어느 문 하나인가는 열린다.

뒷 이야기는 2편으로 정리하겠습니다.