[열중 45기 19조 가히dasikeum] 홀딱 반해버린 잔쟈니님의 비교평가♥ (+그녀는 네 번째 벽)

이번 열중반으로 처음 뵙게 된 잔쟈니 강사님!!

ㅇ

ㅗ 오ㅏ …

진짜 군더더기 하나없이 <깔-끔!>한 강의.. ㅎㅎ

3강의 말미에 3개의 벽을 말씀해주셨는데 나는 4개의 벽을 보았다.

완-벽. ㅋㅋㅋㅋ

정말,, 교안마저 친절의 극치 ㅠㅠ

강의는 이해하기 쉽게 구성해주시고, 교안은 다시 살펴볼 수 있게 짜주신 세심한 배려에 너무 감동 받았다.

교안만 그러냐~ 하면 강의는 또 얼마나 좋게여..

비교평가를 함에 있어 어려워하는 부분, 특히 반드시 마주할 수 밖에 없을 부분을 

콕콕 짚어주시는데 정말이지 넘나 감사했다.

물론 향후 앞마당을 늘려가며 강의에서 배운 걸 그~대~로 적용할 수 있는 단지만 나올 건 아니겠지만

희미하게나마 성동구, 구로구를 임장하며 대체 어떻게 이걸 비교할 수 있나 막막했던 부분들 70-80%가 해소되었다.

남은 20-30%는 직접 부딪혀가며, 투자 선배분들께 여쭤가며, 고민해보며 (몰입!) 채워나갈 수 있겠지!

앞으로 해나갈 지방 비교도 잔쟈니 강사님의 템플릿으로 이미 든든하다! 

특히 지역간 비교 평가 예시가 너무나 도움이 되었는데,

지방 출장 다니며 중간에 짬내서 잠깐 다녀왔던 달서구 중에 이곡?이었던가

암튼 구축만 엄청나게 몰려 있는 곳이 있다.

투자금이 어마어마하게 적은 곳인데, 2천 & 3천 & 4천 막 대단지밖에 없고

주변에 초중고 다 있고, 이마트도 있고 등등

하필 또 애기들 & 가족들 하하호호 돌아다니고 있는 걸 보니, 여기 해야하는 거 아닌가.. 했다! ㅋㅋ

그런데 강의 도중 우연히 나온 월성동! 잔쟈니 강사님도 지방에 이만한 학군지가 없다했던 그 곳..! 

나도 실제로 거길 도착해서 고개를 들자마자 입이 자동적으로 열렸던 곳이었다. 하하

그런 상권 서울에서도 보기 드문데 하며 놀랬었는데,

그렇게 더 좋은 환경의 곳임에도 명확한 기준으로 가르마 타주실 때 ‘아, 이게 비교평가구나’ 싶었다 ㅎㅎ

어설프게 배워서 어설프게 따라해놓고선,

실제 투자에, 심지어 현재 내가 가진 돈을 다 끌어 모아 넣을 너무나 중요한 투자에

그렇게 어설픈 잣대를 들이밀려고 했던 과거의 내가 부끄러워졌다.

아마도 쉽게 갈 생각이었던 거겠지! ㅋㅋ

‘적당히 한다’의 ‘적당히’는 대충 한다는 뜻이 아니다.

딱 필요한 만큼 꼭 들어맞게 함을 의미한다.

강사님이나 다른 분들처럼 신계의 비교평가는 못할지언정,

오늘 강의로부터 배운 만큼은 꼭 한땀한땀 살펴가며 해야겠다는 생각이 들었다.

(사실 배운 만큼만 해도 어마어마할거니까! 하하)  

열중반은 정말 강의에 혼신을 다하시는구나.. 

강의 복습 겸, 꼭 기억할 핵심 정리로 후기 마무리! 

잔쟈니 강사님 넘넘 감사합니다!! ❤️🫶  

***

비교 평가를 하는 이유?

1. 실전 투자를 하기 위해 (1등에 매몰되지 말 것! 1등 뽑고 줄 세우고 공부하기 위함이 아니다)
2. 우선순위를 세울 수 있기 위해 (1등이 나가더라도 2, 3, 4등 차근히~)

▶ ‘투자’라는 궁극적인 목적 잊지 말기!

왜 비교 평가를 해야하는가?

1. 확신의 투자
2. 수익률
3. 운영 시 판단 능력

▶ 매수할 때만 도움되는 것이 아니라 투자 결과에 직결되는 가치 있는 활동, 운영함에 있어서도 반드시 필요한 행위.

비교평가란, 가치와 가격을 비교하는 것, 플러스 나의 상황.

비교평가 전략 3단계

1. 지역 내 비교평가 : ㅎㅅㄱㅊ (=가격에 가장 영향을 끼치는 요소)
   1. 어떻게 찾는가? 발품, 손품, 가격
      1. 발품 : 위치, 지형, 환경, 분위기
      2. 손품 : 생활권, 입지, 가결론 정리
      3. 가격 : 나의 결론을 확인할 수 있는 요소 (전고 그루핑)
      4. 가격까지 확인되면, 지역의 결론과 ㅎㅅㄱㅊ 정리
   2. ㅎㅅㄱㅊ 활용법
      1. 비슷한 가격끼리 묶어서 가장 충실히 ㅎㅅㄱㅊ를 만족시키는 것을 우선
   3. 마지막 확인 : 시장의 저평가 여부 확인
      1. 절대적 저평가 : 가장 좋은 것
      2. 상대적 저평가 : 가치 있다는 전제 하에 싼 것
2. 지역 간 비교평가 : 하나씩 하나씩 비교해나가기
   1. 가격 고정 후 비교 (비슷하게 묶을 수 없다면 공통점 많은 걸로)
      1. 가장 중요한 건 교통 & 위치
      2. 더 확신을 갖고 싶다면 옆 단지 히스토리로 입지 비교
   2. 가치 고정 후 비교 (입지 및 조건이 비슷; 연식, 평형, 구조 등)
      1. 가치가 차이나는 경우 : 더 가치 있는 곳
      2. 장단점이 혼재하는 경우 : 상황에 맞는 곳
         1. 상황 : 현금 흐름, 투자 방향성, 그 외 포트폴리오, 리스크, 물건 상황 등
            1. 맞고 틀리고란 없다, 방향의 차이, 내 선택에 대한 명확한 근거와 선택 후의 책임
            2. 선택에 따른 편익을 비교하는 것
   3. 잊지 말아야 할 것 : 비교평가의 목적은 투자를 하기 위해서!
      1. 1등 뽑기가 아니다. 비교만 하다가 선택을 미루지 말자.
      2. 수도권 한정이긴 하지만, 10년 뒤를 바라볼 것. 가치 있는 단지는 우상향한다.  
   4. FAQ
      1. 결론이 안난다. 앞마당을 더 늘려야 하냐? ★
      2. 희미한 앞마당, 다시 가야 하냐? ★
3. 물건 별 비교평가
   1. 물건별 비교평가 이유
      1. 조건 좋은 집을 더 싸게 매수
      2. 설득력 있는 협상 포인트
      3. 적정 전세가/매도가 설정 → 매끄러운 운영
   2. 물건별 비교평가 : 실제 발생 비용 (전세가, 수리비)
      1. 동층향 선호도 (+타입) ~ 가격 영향 요소, 경쟁매물 상태/수량 파악
      2. 수리 상태 ~ 구축 (올수리 3타입 vs 기본 + 조건) & 신축 (옵션)
      3. 점유자 조건 ~ 세낀물건 (갱신여부, 전월세, 회수 시점) vs 입주물건 (퇴거 일정)

지방 비교평가

1. 지방 투자 시, 반드시 기억할 것 : 인구, 약한 독점성(환금성 중요), 전세가 동향
2. 지방 아파트의 가치 비교 : 입지, 건물, 상황
   1. 입지? 인구 (=수요), 환경 (균질+쾌적성), 학군 (=커뮤니티), 그 외 ~ 직장, 교통 (주요 업무지구, 번화가)
   2. 건물? 연식, 세대 수, 그 외
   3. 상황