[열중 45기 60조 독서후기 #10_결국엔 오르는 집값의 비밀]_오나내

책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문

읽은 날짜 : 2025.06.21

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #지방은 공급이 선행, 서울·수도권은 공급이 후행 #3년 누적 수요 #전세가율

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

:부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자, 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이방면 최고 고수다. 2019년에 나온 저자의 첫 책 <부동산 투자 인사이트>는 부동산투자 스터디 모임을 중심으로 ‘부동산시장 이해를 위한 기본서’, ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문이 나면서 그해 베스트셀러에 등극했다. 5년 만에 새 책을 쓰면서 저자는 최신의 데이터들을 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명했다. 특히 우리나라 부동산 환경의 근간인 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개했다. 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이며, 이것이 부동산 시장의 사이클을 만드는 만큼 투자자라면 여기서부터 제대로 공부할 것을 제안한다. 이런 공부가 탄탄하면 유동성이 극심한 시장에서도 보다 현명한 선택을 할 수 있다. 저자는 오랫동안 부동산 투자를 하면서 ‘정도’에서 벗어난 투자가 얼마나 위험한지를 경험적으로 배워왔다. 그래서 혼자 수없이 많은 논문을 읽고 현장을 누비며 자신만의 탄탄한 지식을 쌓았고, 그 결과 흔히 말하는 경제적 자유를 누릴 수 있게 됐다. 그리고 자신의 성공의 기초가 된 부동산 공부를 더 나은 미래를 위해 노력하는 사람들에게도 전파하고자 강의와 집필 등의 활동을 하고 있다. 더투자부동산연구소를 통해 부동산에 대한 수준 높은 강좌와 스터디를 운영하고 있으며, 네이버블로그와 더투자밴드, 유튜브 등을 통해서도 많은 투자자, 독자들과 소통하고 있다. 

2. 내용 및 줄거리

최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.

이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.

이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

💡월부에서 부동산 강의를 들으며 수도권은 시장의 흐름 폭이 길고, 지방 광역시는 그 폭이 짧다는 걸 알게 되었고, 지방 광역시에서는 다른 것보다 공급의 중요성이 매우 중요 하다는 걸 배웠는데, 이 책을 읽으면서 이런 차이가 발생하게 되는 근본적인 원인은 전세가와 관련되어 있다는 사실을 데이터로 각 지역별 3년 평균 공급과 매매가 변곡점 발생 시점을 보면서 흐릿했던 개념이 매우 확고하게 알게 된 것 같다. 단순히 그 지역의 공급이 많다에서 그치는게 아닌 3년평균 적정 공급량 대비 이후 시장의 공급 물량이 얼마나 되는 지를 보며 유일하게 부동산 투자를 예측할 수 있는 선행지수를 어떻게 바라보고 예측해야 하는지 모든 걸 알려주는 책 인 것 같다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

“단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다”

“전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어집니다”

“매매가격을 한 마디로 정의하자면 미래가치입니다. 미래의 가치인 매매가격에는 기대수익이 반영되어 있습니다”

“부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세, 월세)이고, 그 임대료는 금리에 크게 영향을 받습니다. 그러므로 주택가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심을 가져야 합니다.”

💡주택가격이 상승할 때 단순히 전세가가 오르면 매매가가 상승할거라는 막연한 생각을 가지고 있던 나에게, 집 값을 결정하는 가장 중요한 요소가 전세가 이며, 매매가는 이런 전세가격과 금리에 큰 영향을 받기 때문에 꼭 제대로 알고 있어야 되겠다는 생각을 가지게 되었다. 그리고 매매가에는 기대수익이 반영되어 있고 이러한 기대 수익(호재, 개발 계획)이 사라 졌을때 가격이 떨어질 수 있음을 알게 해주었고, 단순히 호재를 따라서 투자를 하면 안되는 이유를 알게 되었다

“현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.”

💡많은 사람들이 대한민국은 출산율이 매우 낮고 인구가 감소하고 있기 때문에 더이상 집이 필요하지 않게 되고, 일본처럼 부동산 버블이 붕괴되는 순간이 온다는 얘기를 많이들 한다. 그런데 저자는 지금 상황에서는 줄어드는 인구수가 아닌 그래도 늘어나고 있는 가구수를 중요하게 봐야 한다고 알려주고 있다.

“짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리는 금리환경에서는 매매가격 역시 크게 출렁이게 된다는 점입니다. 반대로 금리의 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면, 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급에 영향을 받게 됩니다.”

💡금리가 집값에 영향을 미칠 때는 장기간에 걸친 금리 변동이 아닌 짧은 기간에 급격한 변화가 있을때 집 값에 큰 영향을 준다. 그리고 금리의 경우 저금리 일때가 오히려 매우 큰 변동성이 있음을 알려 주고 있다. 1%에서 2%로 증가하는건 100% 증가이기 때문에 매우 큰 변동이며, 오히려 4%에서 5%로 변동 되는 것은 25%의 증가 이기 때문에 상대적으로 낮은 변동 이라는 것이다. 현재 시장은 주택담보대출이 4~5% 정도이기 때문에 0.5% 낮아진다고 해서 집값에 큰 영향을 끼치지 않기 때문에 지금은 오히려 수요와 공급을 중요하게 봐야 할 시기라고 생각된다.

"3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다.

“수도권과 지방은 공간의 크기 차이에서 비롯된, 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있습니다.”

“서울,수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다. 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다. 이런 이유로 서울,수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복됩니다.”

“수도권의 경우는 긴 시간의 공급부족이 전세가율의 상승을 불러오고, 이는 주거부족과 투자환경을 만들어 매매가격의 상승으로 이어집니다.”

“서울,수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장입니다.”

“지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다”

“지방의 경우는 현재의 시점에서 3년 누적 공급량이 연결되어 나오는 시간까지의 영향으로 공급이 선행해서 시장에 영향을 주게 됩니다”

“지방은 공급이 선행하는 시장, 서울수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다”

💡공급이 시장에 미치는 영향성에 대해 서울,수도권과 지방의 차이점에 대해 알려주고 있는데, 현재 시장은 서울,수도권도 공급이 매우 부족하고 지방광역시(부산,대구,울산)도 3년 누적 공급량이 매우 부족한 시장이다. 그런데 서울,수도권의 경우는 가격이 선행하고 공급이 후행하는 시장이기 때문에 현재 수도권의 가격이 올라가고 있는 추세이기 때무에 그에 따른 공급물량이 후속해서 생겨나게 될것으로 추청되고, 반면에 지방광역시의 경우는 현재 3년 누적 공급량이 부족한 상태로 이러한 부족한 공급의 선행지표에 따라 매매가가 상승하는 시장임을 알 수 있다.

그리고 서울,수도권은 공간 자체가 지방에 비해 크기 때문에 짧은 기간에 상승하는게 아닌 긴 흐름을 가져가게 되고, 지방의 경우는 상대적으로 작은 공간으로 수도권 대비해서는 짧은 상승흐름을 가져간다는 말을 이해하게 되었다.

“수익률이 높다는 뜻은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아닙니다”

“전세가율이 높은 지방은 전세가율이 움직이는 폭이 작고, 서울·수도권은 전세가율이 움직이는 폭이 크다는 점입니다”

“가장 중요하게 보는 것은 서울·수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수 입니다”

전세가율이란? 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율

전세수급지수란? 전세수요에 비해 공급물량이 어느정도인지를 부동산 공인중개사들에게 조사한 지표로, 전세의 공급상황을 ‘부족, 적당, 충분’으로 질문해 100을 중심으로 부족하다는 답변 비중을 더하고, 충분하다는 답변을 뺀 심리지수

“지방의 소도시 중에서, 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것이 지역의 경쟁력 입니다. 인구만 비교할 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인지를 비교해 보는 것이 좋습니다.”

“주택시장에서 단순하게 인구수로만 수요를 예측하고 도시와 도시를 비교하고 판단하면 잘못된 결론을 내리게 됩니다”

💡인구수가 투자에 있어서 중요하게 봐야하는 요소는 맞지만 단순히 인구수가 많은 지역이 수요가 많을 거라고 예측해서는 안된다. 그 지역의 현재 상황을 보고 새로운 일자리가 들어와서 수요가 늘어날 수 있는 곳인지(ex. 청주), 아니면 지금은 인구수가 많지만 지속적으로 주변 도시에 수요를 뺐기는 곳인지(ex. 대전 → 세종)를 확인해야 겠다.

“부동산시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다고 할 수 있습니다… 주택시장에서 매매가격은….오히려 금리보다 전세가격과 조금 더 상관관계가 높은 것을 알 수 있습니다.”

“금리가 부동산시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두를 해석하고 판단하는 것은 어려운 일입니다.”

💡금리 인상/인하 기사가 나올 때마다 이에 따른 집값이 어떻게 변할지에 대한 기사들과 주변 사람들끼리 하는 말들이 있다. 이전 시장에서 코로나로 인해 기존 금리에서 초저금리 시장으로 변하자 급격하게 돈이 풀리며 집값이 상승했었고, 그 이후 1%대 초저금리에서 5% 까지 금리가 급등하자 반대로 급격한 집값 하락이 있었다. 이런 경험때문에 금리가 내려가면 집값이 올라가고, 금리가 올라가면 집값이 내려간다는 단순한 생각을 하는 사람들이 많이 있는데 금리가 집값에 영향을 줄수는 있지만 금리 보다는 전세가격(공급여부)이 집 값에 더 큰 영향을 준다는 사실을 기억하자.

“임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다”

“우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다.”

“전세가 줄어들고 월세가 늘어난다는 것은 시세차익을 얻기가 점차 어려운 시장이 된다는 뜻이기도 합니다”

“만약 월세화가 빠르게 진행된다면 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.”

💡우리나라에만 존재한다는 전세 제도도 언젠가는 월세로 전환될 것이고, 이런 과정이 주택시장이 성숙해 가는 과정이라고 한다. 그럼 월세가 많아지게 되면 지금의 집값은 어떻게 될까 생각해본다면 우선적으로 전세가 없고 월세가 많이지는 과정에서 월세가 급격하게 상승하게 될것같다. 그리고 사람들의 인식이 전세는 나중에 돌려받는 돈이지만 월세는 없어지는 돈이기 때문에 월세값이 급격하게 상승하기는 어렵고 전세의 비율이 줄어들며 월세가 차츰 늘어 날 것 같다. 이렇게 월세화가 점점 진행되면 공급이 감소되어 또다시 공급이 부족한 현상이 발생해 집값이 상승하게 되지 않을까 생각해본다.

“통계의 해석에 가장 조심해야 되는 것이 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다.”

“따라서 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 통계 자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없습니다. 결국 공급량 부족으로 나오는 전세부족이나 전세가율 상승 등이 현상들에 거래량과 같은 통계들을 추가하며 보조지표로 사용하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.”

“다가올 3년의 입주물량을 통해서 미리 전세수급 상황을 예측해 보는 것이 가장 선행해서 시장을 알아가는 방법입니다”

후행지수 : 매매거래량 / 동행지수 : 매수우위지수 / 선행지수 : 3년 입주물량

💡투자공부를 하며 매매거래량, 현재 매물수, 전세수, 전세가율 등에 대한 지표를 가지고 이후 시장이 어떻게 변할지에 대한 예측을 하곤 했는데 이런 것들은 모두 선행지수가 아닌 거래 이후에 생기는 후행지수 였다는걸 깨달았다. 그럼 내가 앞으로 중요하게 봐야하는 것이 무엇인가 생각해보면 가장 중요한건 다가올 3년의 입주물량인데, 왜 그렇게 튜터님들이 지금이 너무 투자하기 좋은 시장이라고 말씀하시는지 이제 조금은 알 것 같다. 정말 역대급으로 공급이 없는 서울수도권과 주요 지방광역시에서도 3년 누적 공급량이 평균 공급량 이하 이기 때문에 모든 곳이 투자하기 좋은 시장이다. 정말 지금 이순간 더 악착같이 앞마당 늘려서 어디에 투자하는게 좋을지 판단하고 종잣돈을 많이 불려서 차곡차곡 투자해나가자!

2024년 6월 지역별 부동산 분석

• 수도권

  - 한번의 사이클이 긴 상승과 긴 하락으로 이루어진다

  - 전세수급지수는 22년 12월 바닥으로 현재 상승 단계

  - 공급량이 줄어들고 있고, 당분간 상승과 하락이 혼재

  - 전세수급지수와 전세가율이 올라가며 상승환경을 만들어가는 시점

• 부산

  - 3년 평균 공급량 : 2만3000세대

  - 전세수급지수 23년 1월 바닥으로 현재 상승 단계

  - 짧게는 1~2년(2025년~2026년) 안에 매매가격 상승 가능성 높음

• 대구

  - 25년부터 공급 부족

  - 광역시 중에서 외부와 단절된 형태의 도시로 지역 내에서 주거지 해결해서 수요와 공급이 가장 잘 맞음

  - 3년 평균 공급량 : 1만7900세대

  - 24년은 힘들지만 25년부터 공급량 급격히 줄어 좋아질것으로 예상

• 광주

  - 지방광역시 중 지역 내 수요 집중도 가장 높은 도시

  - 인구수 대비 거래량도 타 도시 대비 많음(전남지역 주민들이 광주로 거주하러 옴)

  - 3년 평균 공급량 : 1만900세대

  - 전세수급지수, 전세가율 반등 중, 2025~2026년 입주물량 감소로 점차 좋아질 것으로 예상

• 대전

  - 세종시가 생기며 수요 예측이 매우 어려워짐

  - 3년 평균 공급량 : 약 1만세대

  - 12년부터 공급이 적어 신축에 대한 수요가 잠재되어 있음 → 재고주택 상승보다 분양권이 좋은 선택일 가능성이 높음

  - 2025년 공급이 많지도 적지도 않음

  - 전세수급지수는 광역시 중에 가장 빠른 반등중

  - 확정되지 않은 재건축, 재개발로 예정된 공급 물량이 있어 반등에 시간이 지연될 수 있음

• 울산

  - 산업도시로 기업 활동과 산업의 경기에 따른 수요 변화가 타도시에 비해 심한곳임

  - 일정 부분 부산 부동산시장의 분위기에 영향 받음

  - 3년 평균 공급량 : 7300세대

  - 24년부터 3년 누적 공급량 평균 3642세대로 상승 환경

  - 25~26년 입주물량 부족으로 인해 가장 빠르게 매매 거래량 증가 예상 (소름….)

• 청주

  - 청주는 청주와 충청북도 전체 수요/공급을 함께 분석해야 함

  - 청주 3년 누적 수요 : 1만 7500세대 / 충북 3년 누적 수요 : 2만 8500세대

  - 24년 충북과 청주 모두 약간 물량이 많음

  - 절대적인 수치로 보면 많지는 않지만 24년은 보합 예상

  - 25년은…? (따로 확인 필요)

• 천안

  - 청주보다 인구 적지만 주변 아산과 연결성으로 청주의 수요와 큰 차이 없음

  - 천안은 천안과 충남 누적 수요와 함께 분석 필요

  - 천안 3년 누적 수요 : 1만 5000세대 / 충남 3년 누적 수요 : 4만 5000세대

  - 인접한 아산시 공급에 따라 한 해 더 상승하거나 상승이 늦어지는 경우 있음

  - 24년 입주물량 많음, 3년 누적은 1만 5000세대로 많지는 않아서 과다 공급은 벗어남

  - 24년 충청 권역 물량이 줄어들지 않기 때문에 지켜봐야 함

• 전주

  - 전라북도 권역 중심이지만 전북 수요와 같이 봐야 함

  - 전주 3년 누적 수요 : 1만 5000세대 / 전북 3년 주적 수요 : 3만 6000세대

  - 25~26년 입주 물량 크게 줄어서 매매가 상승 예상 (소름…)

• 창원

  - 인구 100만이지만 인구 규모 대비 거래량 적음

  - 창원은 전체 공급량 분석 뿐만아니라 부산 가격 흐름 같이 봐야 함

  - 창원 3년 누적 수요 : 1만 8000세대

  - 창원 공급량 보다는 부산의 흐름을 따라감

  - 24~25년 공급은 적어서 부산 흐름에 맞춰서 움직일 가능성 큼

• 포항

  - 인구 점차 감소하는 도시, 제조업이 왕성했으나 지금은 조금 다름

  - 독립적으로 위치한 지역으로 내부 공긍량에 의해 가격 변화 큼

  - 24년 입주물량 많음→ 24년은 어려움

    (3년 누적 공급량 추가 확인 필요)