열중45기 3주차 강의 후기 [열중 45기 2번달은 독서에 빠져 부자 마인드 2룰 조 고민말고행동]

"비교평가의 목적은 1등 뽑기가 아닌

투자를 하기 위한 우선순위를 매기는 것입니다."

잔쟈니 튜터님과 함께 한 열중 3주차는 

초보 투자자라면 반드시 해야하지만 결코 호락호락하지 않은

“비교평가”에 대해 심도 있게 배워 보는 시간이었습니다.

비교평가는 결국 내 예산으로 살 수 있는 최선의 물건(가치가 있고 가격이 저렴한 것 or 적당한 것)

장기간 보유할 수 있는 가치 있는 단지를 골라내는 과정입니다.

비교평가를 통해 훨씬 가치가 있는 단지를 

비슷하거나 더 저렴한 가격에 살 수 있다면 확신을 가지고 투자를 할 수 있겠죠.

집은 매수하는 것으로 끝나는 것이 아닌 전세 운영을 해야하기 때문에

적절한 전세가 세팅을 하는 것도, 추후 매도를 할 때에도 가격을 결정할 때 

비교평가가 반드시 필요하다는 것을 배울 수 있었습니다.

비교평가 핵심은 결국 가치와 가격을 보는 것.

가격은 눈에 보이기 때문에 비교적 명확하다고 할 수 있지만

가치는 눈에 보이는 요소가 아니기 때문에 제대로 파악하는 것이 중요합니다.

아파트의 가치는 결국 교통, 위치, 직장, 학군, 환경과 

그 외 상품 가치(연식, 세대수, 브랜드, 구조 등등)로 단지의 가치를 생각해 볼 수 있습니다.

• 1단계: 지역내 비교평가 → 지역 내 핵심가치 알기. 지역내에서 단지 대 단지 비교평가를 하기 위해서는 그 지역의 핵심가치를 파악해야 한다. 임장과 임보를 통해 알 수 있다.
  • 가격 고정 비교평가 - 가격이 비슷한 단지들을 뽑아 비교평가한다.
  • 가치 고정 비교평가 - 가치가 비슷한 것을 찾기는 어렵다면 같은 생활권에서 비교하는 걸로.
  • 핵심가치를 더 많이 충족시키는 단지가 우위.
  • 절대적 저평가 시기에는 더 가치 있는 곳을 사는 것이 더 버는 투자임. 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 사야 함.
  • 상대적 저평가 시기(좋은건 비싸고 덜 좋은 건 싼 시기)에는 가치가 있는 것 중 싼 것을 사야 함.

• 2단계: 지역간 비교평가(앞마당 별 비교평가) → 공통점 묶어서 비교평가하기
  • 비교평가시 가치가 차이나는 경우 - 더 가치있는 단지가 우선순위
  • 장단점이 혼재하는 경우 - 내 상황에 맞는 곳 우선순위로
    • 상황에 맞다는 것은 나의 현금흐름, 투자 방향성과 물건 상황 등 디테일한 조건들임. 비교평가를 통해 1등 물건을 뽑는 것이 아닌 각각의 장단점을 알고 최선의 선택을 하고 그에 맞는 행동을 해 나가는 것.

• 3단계: 물건별 비교평가 → 투자시 실제 들어가는 비용을 정확히 체크하기
  • 더 싸고 좋은 집을 사기 위해 물건별 비교평가 잘 하는 것이 중요.
  • 매수할 때 근거를 가지고 설득력있는 협상을 할 수 있음.
  • 전세 맞출 때, 매도할 때도 적정 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있음
  • 동층향 선호도, 수리상태, 점유자 조건을 꼼꼼하게 비교할 것. 각 조건에 따라 가격 협상 여부가 다를 수 있음.

비교평가가 어려웠던 건 결국 가치를 판단하는 기준이 명확하게 있는지였구나를 알게 되었습니다.

지역내 핵심가치를 잘 파악하고 있다면

강의에서 튜터님께 배운대로 비교평가 항목을 두고 하나씩 비교해 보면서

우선순위를 매길 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

튜터님께 배운 것을 제가 가지고 있는 앞마당에 적용해 보면서

하반기 투자할 단지들을 뽑아 보겠습니다.

[ 적용할 점 ]

• 앞마당별 투자 후보단지 3개씩 뽑아본다.
• 앞마당 내 지역내 비교평가 해보기
• 가격대 별 지역간 비교평가 해보기
• 실제 투자 후보 단지 매물 조건 파악하며 우선순위 매기기(네이버부동산과 전임으로 후보 파악 → 매임을 통해 세부 조건 확인하기)

튜터님과 함께 하면 다 될 것 같은 비교평가

저 혼자도 잘 할 수 있겠죠?!!

해보겠습니다!! 아자 아자 화이팅~!!