2주택자 장기보유특별공제 받을 수 있는 만큼 최대한 해봐야 할까요? 아니면 소탐대실하지 말아야 할까요? 도와주세요. ㅠㅠ
- 부동산Q&A
- 24.08.09
제가 7.5억에 내놓은 매물에 첫 매수 희망자가 나타나 가격 네고(1-2천만원)를 해달라고 합니다.
[ 상황 정리 ]
- 3층이고 거래가 활발하지 않은 300세대 미만 2004년식 단지 23평형임 / 평형대비 구조가 넓게 빠졌으며 작은방+베란다 확장 및 폴딩도어, 안방 붙박이장, 화장실 수리됨
- 같은 동 같은 평형, 23' 6월 중층 매매 7.4억 거래 이후 24' 7월말 최근 중층 매물 7.65억 거래된 상황, 같은 동 고층(7.5~7.8억) 비슷한 가격에 오랫동안 거래되지 않고 있음
- 이사 가고자 하는 지역에 시세 대비 저렴한 월세 물건 확인해 놓은 상태(싱크대 교체, 도배, LED등 교체 해줄 예정)
어쩌다보니 현재 2주택자로 매물이 2013년 10월31일 매수한 것이라 10월31일 이후 거래하면 장기보유특별공제(장특공)로 2% 추가 적용으로 350만원 정도 양도세 절세 가능합니다. (양도세 1.1억정도 내야함…ㅠㅠ)
매수자는 9/30 기준 계약을 원하고 인테리어 공사 후 입주 예정이라고 하는데
7.4억(1천만원 네고 금액) 9/30 이주 조건으로 거래 가능할지 협상 문의 받았습니다.
2천 네고 요청받았다가 제가 거절함.
1) 7.45억 9/30 등기 이전으로 매도할지 (내가 포기하는 장특공 절세금액 보전을 위해 매매가 적게 깎아줌)
2) 7.4억 10/31 등기 이전 가능할지 (매수자가 원하는 날짜 9/30에 짐 빼주고 공사하도록 해주면서 잔금을 1-2억 남겨뒀다가 10/31 잔금치면서 등기 이전해 주는 것 제안 -→ 가능할까요? )
3) 7.4억 정도로 매수 생각하고 다른 매수자 나올 때까지 조금 더 기다려서 10/31 이후로 등기 가능한 계약 기다려 보아야 할지 고민입니다. (장특공 350 절세 가능하나 매수자 나올지 리스크…)
제가 봐둔 곳이 시세 대비 월세가 싸고(찜한 단지 내 보증금/월세: 시세 4000-5000/100-120 vs 찜한 물건 1억/60), 이사 날짜도 협의 가능(9/30 이전도 이주 가능 확인), 임대인이 어느 정도 수리 보수도 해준다고 먼저 제시한 상황이라 물건이 빠질 것이 걱정인 것
이런 상황이면 어떻게 하는 것이 좋을까요?
월부 와서 공부하면서 거주보유분리하려고 했는데.. 집안 사정상 빠르게 매도 결정을 내려야 하는 상황인지라
갑자기 고민이 많아졌습니다.
협상을 어떻게 해야하는지 경험이 없어서..(성격상 ISTJ라 고민이 많아요 ㅠㅠ)
제 상황 고려하여 조언 부탁드릴 수 있을까요?
미리 감사드립니다.
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댓글
안녕하세요 고민말고행동님~ 소중한 자산을 매도하는 과정에서 고민이 많이 되실 것 같습니다.. 장특공이 350만원인 상황에서 1) 현재 7.4억에 매도를 할 경우 2) 양도세 이상으로 매도 가격을 올릴 경우 3) 10/31 이후 등기이전 조건으로 매도할 경우 등 지금 선택할 수 있는 옵션을 분류하고 각각의 케이스에 대해 편익과 비용을 종이에 써보시길 권유드려요. 현재 매수자에 응하지 않을 경우 원하는 조건으로 매도할 수 있을지, 현재 조건에 매도할 경우 양도세 대비 취할 수 있는 이득은 무엇이 있는지 등을 종이에 쓰다보면 복잡한 마음을 정리하는 데에 도움이 되실 것 같고, 매물코칭(매도)을 통해 결정에 도움을 받아보시는 걸 추천드립니다. 화이팅입니다!
안녕하세요, 고민말고행동님 매도하는 과정에서 고민이 많으실 것 같네요~ 우선 매도가 꼭 필요한 상황이신 것 같은데, 고민말고행동님이 생각해보신 3가지 안 모두 고려해볼 수 있을 것 같습니다. 그런데 3번째 안은 말씀주신 것처럼 리스크가 있어 보이니 신중하게 비용과 편익을 고려해 보시면 좋겠습니다. 현재 해당 지역과 단지의 상황을 정확히 알 수 없고, 또 현재 매수세가 붙는 상태라 할지라도 10월엔 어떻게 상황이 달라질지 모르기 때문입니다. 고민말고행동님 원하시는 방향대로 잘 매도 되시길 바랍니다. 화이팅입니다 :)
고민말고행동님 안녕하세요~ 장기보유특별공제 혜택을 받을 지, 아니면 매수자가 왔을 때 매도할 지 고민이시군요 아래 란별님 말씀처럼 1, 2, 3안 모두 가능할 것 같지만 가능하다고 해서 실제 실현되는 것은 다른 것 같습니다. 저도 해당 지역을 잘 모르고, 아파트의 상황도 잘 모르니 정확히 알 수는 없지만, 문맥으로만 파악했을 때 거래가 쉽지 않은 상황 + 매수자가 나타났다. 라는 것은 고민말고행동님이 어떤 시그널로 느끼셨던 것 같아요. 이 선택에 도움이 되는 방향을 잡아보려면 350만원이라는 기회비용이 정말 커보이지만, 내가 팔 물건은 7억짜리 인 것을 먼저 생각하시고 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분한 다음 상황별 유/불리를 따져보시면 좋을 것 같습니다. 특히 아래 우도롱님 말씀처럼 조건별 경우의 수를 손으로 써보시는 것을 추천 드리겠습니다. 아니면, 월부의 '매물 코칭'시스템을 이용해 도움을 받아 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 저는 7억 물건 매도 결정을 하는데 0.07% 정도의 가격(50만원/7억원)의 거래비용을 치르는 것이면 정말 저렴하다고 생각이 들어서요! 좋은 선택 하시길 바랍니다 :)
