[열반스쿨 중급반 45기 1주일 7일 내내 책읽조 - 김밍키] 3주차 잔쟈니님 강의 후기

[본 것]

1.비교평가를 해야하는 이유

-확신을 갖고 매수할 수 있다.

-나중에 더 오를 수 있다.

-전세, 매도 등 운영시 활용할 수 있다. :가치 비교를 통해 전세가, 매도가 설정

-투자관련 의사결정을 스스로하기 위해

2. 비교평가 방법

1)지역 내 비교평가 : “핵심가치”찾기(손품/발품/가격 : 전고점파악)

-절대적 저평가 (모든 물건이 다 쌀 때=급락, 하락장) : 더 좋은것을 고른다.

-상대적 저평가(싼 것과 비싼것이 섞여있을 때:좋은 것은 비싸고 안좋은 것은 싸다) : 가치있는 것 중 싼 것을 고른다. 단지별로 어떤 시세 흐름으로 가격이 흘렀는지 보자. “과거에도 이정도 차이가 났는데 지금은 이정도 차이가 나네?”

2)지역 간 비교평가 

-가격을 고정해서 가치를 비교하기 : 같은 투자금으로 비슷한 가격대 애들을 먼저 비교하자.

-가치 비교 후 가치가 더 높은곳이 우선순위

-가치가 비슷하게 혼재하다면 → 상황에 맞는 단지가 우선순위

-상황이란? 현금흐름(제한적:미혼, 기대출/양호:연저축 약 5천이상), 투자방향성(1~2주택, 다주택), 그 외(기존 보유물건, 물건상황:동,층,향,잔금조건 등)

3)물건 별 비교평가

(1)단지 내 [동, 층, 향] 선호도에 따라 실제 거래되는 매매, 전세가격에도 차이가 나는지 확인 

-북향의 경우 일반적으로 비선호이지만 한강 남쪽이라면 선호(거실이 한강뷰)
-동향,서향 : 개인 선호가 있지만 단지의 특성에 따라 다르다. 어떤 단지는 남동이 남쪽을 많이 껴서 좋거나, 어떤 단지는 뷰가 더 트여서 선호일수도

-매매나 전세 가격에 영향을 줄만 한 요소인지? 지상철, 언덕/옹벽, 조망(한강)

[깨]=>가격이 싸고 거래가 안되는 시기일수록 최대한 로얄동 로얄층을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어짐

[적]=>평소에도 5천만원 차이가 나는지? 지금만 차이가 많이 나는건지, 전세도 차이가 나는지? 부사님한테 묻고 아실로 재확인 

(2)수리상태

(3)점유자 조건

4)지방

*중요한 것 : 인구(수요), 환경(균질, 쾌적성, 연식), 학군(부촌커뮤니티), +공급

[깨달은 것]

1. 시스템에어컨 4대에 500만원, 중문은 100만원 이하

2.전고점을 온전히 신뢰할 수 없는 경우

 : 19,20년식등의 대세상승장때 전매제한으로 매매거래가 적게 찍힌 곳
-1년 내 매도 : 양도세70%

-2년 내 매도 : 양도세 60%
이런 이유로 파는 사람도 별로 없을 수 있고 이런 제약에 판 사람들이라면 이유가 있어서 싸게 팔았을 수 있어. 그래서 전고점 부적확.

3.재건축 단지(50%)가 아닌 경우 보통의 단지는 10년동안 전세가가 80%정도 오른다.

4.싼 것과 비싼것이 섞여있을 때(지금 수도권 시장)

 :좋은 것은 비싸고 안좋은 것은 싸다. 가치있는 것 중 싼 것을 고른다. 단지별로 어떤 시세 흐름으로 가격이 흘렀는지 보자. “과거에도 이정도 차이가 났는데 지금은 이정도 차이가 나네?”

[적용할 점]

1.내 상황에 맞는 단지를 선택하고 후회하지 말자

: 결론을 짓고 맞다, 틀리다의 개념이 아니라 내 선택에 어떤 기대감이 있겠다를 예측하고 선택을 안한 쪽의 결과가 안나왔다고 후회하지말자. 

2.7월 강의 전까지 5분위 시세표 만들고 기준잡고 다음 임장지역 비교하기.

3.디테일하게 비교평가하기

-우선순위를 충족하는지 

-신축의 경우 : 전고점이 있는 주변 신축과 흐름 비교

-같은 생활권 내 가격차이 이해하기 : 이전 흐름에서 얼만큼의 격차를 벌리고 왔는지, 그래서 지금의 격차가 납득할만한 것인지

4.독서법

완독할 때마다 가장 와닿았던 한 문장을 찾고 투자자로서의 성장단계를 복기할 수 있다.