[열중] 3주차 쟌자니님 수강 후기 : 비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법

실전 투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략

⭐️종잣돈에 맞는 앞마당 늘리기

⭐️기존 앞마당에서 최선의 단지 3개를 고른 후 다음 앞마당 넓히기

(기준을 정하고 더 좋은 걸 찾겠다는 마음)

<1강>

실전투자를 위한 단계별 비교평가 전략

1. 비교평가를 해야하는 이유

• 확신을 가지고 투자 할 수 있다 (훨씬 가치 있는 곳인데 가격이 똑같거나 더 싸다)
• 같은 돈으로 더 벌 수 있다
• 전세, 매도 운영에 도움이 된다 (2년마다 돌아오는 전세 만기 대응, 매도 후 갈아타기 등)

[1단계] 지역 내 비교평가

위의 입지가치가 무조건적인 기준이 아니며, 그 지역 내의 사람들이 선호하는 요소에 따라 기준이 달라진다

(지방의 경우 연식, 환경 등으로 교통이 우선이 아님)

• 지역마다 핵심가치가 다르다

예) 역 접근성이 핵심가치인 곳은 연식, 학군이 더 좋아도 역과 가까운 곳이 더 비쌈

• 그렇다면 지역 내 핵심가치는 어떻게 찾나?

1. 발품(임장)
2. 손품(입지분석)
3. 가격(전고점 수준)

⭐️비교평가란 투자관련 의사결정을 스스로 하기 위함이다

<2강>

지역 내 핵심가치에 우선순위를 두고 비교평가를 하자

핵심가치: 교통, 균질성, 대단지

+a : 학군, 연식

Q. 덜 오르고 싼게 투자하기 좋은 것 아닌가요?

Q. 이 단지가 더 좋은건 알겠지만 8천 차이가 맞나??

👉싼 걸 사는게 투자의 본질이지만, 둘 다 싸다면 더 가치 있는 곳을 선택하는게 더 버는 선택이다.

(전전고점(08년)에서 하락장(15년)까지의 하락률과 최근 전고점(21년) 대비 현재 하락률이 (예)-20%로 비슷하다면 둘 다 싼게 맞다)

04년 2104세대 (하락률 -10%) 입지중간

06년 375세대 (하략률 -11%) 입지좋음

25년 571세대 (하락률 없음) 입지떨어짐

-> 3단지 모두 가격이 10억으로 비슷하다고 했을 때 신축이 싸다고 흔들리지 말자

    00년식이 -10% 떨어진 가격이 신축과 비슷하다고 감안했을 때 뭐가 더 가치있는 곳인가?

절대적 저평가 : 좋은것, 안좋은것, 모두가 다 싼 시기 -> 다 쌀 때는 더 좋은 것 선택 

(수도권 기준_상승 후 하락기의 15년도)

상대적 저평가 : 싼 것과 안 싼 것이 뒤섞인 시기(좋은건 비싸고 덜 좋은건 쌈) -> 가치 잇는 것 중 싼 것 선택

(수도권 기준_하락장 이후 1차 상승정 겪은 이후의 19년도) 

A단지: 투자금 2억 (수익 +5.3억)

B단지: 투자금 4억 (수익 +5억)

-> 그래야 더 적은 투자금으로 좋은 수익률을 낼 수 있다

절대적 저평가 시기에는 더 뾰족하게 단지를 보고(더 좋은것), 상대적 저평가 시기에는 더 넓게 봐라(가치있고 싼것)

보통은 반대로 생각해서 상대적 저평가 시기에 좋은 단지가 먼저 오르니까 마음이 조급해짐

✅감당 가능하다면 핵심가치 우선순위

✅시장 상황에 따라 원칙(저환수원리)은 바뀌지 않지만 기준(신축 등)은 바뀔 수 있다

<3강>

앞마당 2개 이상일 때 지역 간 비교평가 하는 법

[2단계] 지역 간 비교평가

가격이 비슷하다면 가치가 좋은 것 < - > 가치가 비슷하다면 가격이 싼 것

(가격 고정 비교평가가 더 쉬우니 먼저하고 가치 고정 비교평가를 나중에 해보자)

✅방법:

1. 가격을 고려하여 가치 비교 : 7억, 8억, 9억 - 가격 순으로 묶는다

2. 우선순위: 교통/위치 +a: 직장/학군/환경/그 외 요소를 비교한다

    예) 강서구 염창(복도/방3화1) vs 광명(계단/방3화2) : 광명이 주변 뉴타운으로 개선되면 가격이 더 오르지 않나? 

       → 개선지역이 언덕이고 염창이 교통과 위치라는 우선조건을 충족하므로 구조가 다르고 더 낡았어도 더 가치가 있다.

3. 가치가 비슷하거나 장단점이 혼재하는 경우 투자자의 상황에 맞게 선택한다.

    예) 입자와 가치는 더 좋지만 평형 차이 때문에 전고점이 더 낮을 수 있다. 

    그럼 입지가 떨어져도 평형이 큰 곳으로 투자해야 하나?

    → 이런 경우, 비교평가에서 정답을 찾으려고 하기보단 나에게 맞는 물건이 무엇인지 고민해야 한다.

✅가치가 차이나는 경우 : 더 가치 있는 곳 우선순위

✅장단점이 혼재하는 경우 : 나의 상황에 맞는 곳 우선순위 (대출, 종잣돈규모, 투자방향성, 포폴, 리스크, 동층향 등)

✅비교평가를 통해 1등이라는 정답을 맞추는게 아닌, 각각의 장단점을 알고 나의 상황에 맞게 선택하자.

✅수도권 비교평가는 10년 뒤를 바라보는 것, 가치 있는 단지라면 가격은 우상향 한다.

<4강>

같은 단지, 다른 가치! 나의 상황과 목적에 딱 맞는 물건 찾는 법

[3단계] 물건 별 비교평가

물건 별 비교평가를 해야하는 이유

• 더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있다
• 매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있다
• 전세 놓을 때나, 팔 때에도 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다

<물건 별 비교평가에서 고려해야 할 것>

1. 동/층/향
2. 올수리집(수리상태), 기본집, 옵셥
3. 세안고(갱신권 사용여부), 입주물건(퇴거날짜 확인)

✅판상, 타워형은 선호도 차이이기 때문에 치명적 단점이 아니라면 전세가에 큰 영향을 주진 않는다

✅하지만 동이 다르다면 앞동/뒤동에 따른 전세가 차이가 있을 수 있다 -> 부동산 사장님께 여쭤보거나, 아실에서 동별 실거래가격 확인

✅한강 낀 곳이 아니라면 북향은 보통은 비선호

✅매매 계약서 작성하면 경쟁 전세 물건에 대해서 상태 보려고 하니 보여달라고 하면 왠만하면 보여주신다, 그걸 보고 내 전세가 정하자

✅절대적 저평가시기(전부 쌀때)는 상승장이 왔을 때 더 좋은 곳으로 가려고 하니 최대한 “로얄동/로얄층”으로 사는게 좋다

✅기본집을 저렴하게 살 수 있다면 올수리 시 올수리 첫 입주로 전세를 뺄 수 있어서 유리하다 (다만 수리기간 조정이 가능 할 경우)

✅신축 아파트에서 봐야할 중요 옵션(시스템에어컨, 설치 시 4대 500만원 / 확장여부) / 덜 중요한 옵션(붙박이장, 인덕션, 식기세척기, 중문)

✅월세안고 물건 : 월세 만기 1년도 안남았고 몇개월만 대출 여력이 된다면 싼 가격에 겟 할 수 있다

<5강>

서울과 다른 지방에서 비교평가 할 때 주의할 점

✅지방아파트는 전세가의 움직임에 따라 매매가도 같이 움직이며, 전세가에 영향을 주는 “공급” 유무가 매우 중요하다

✅입지가치 : 인구 / 환경(균질,쾌적성) / 학군(+부촌 커뮤니티) 

              +a : 직장 교통

✅건물가치 : 연식 / 세대수 / 그 외 선호요소

✅지역상황 : 공급(향후 3년 간)

✅그 지역 내의 “핵심가치”에 더 충족하는 곳을 우선적으로 선택하되, 다른 선택지가 싸고 투자금이 적게 든다면 차선으로 고려해본다.

✅도시, 연식, 평형이 모두 다른 지역에서의 비교평가 우선순위는?

✅공급이 많은 지역은 오히려 이사 안가고 지켜보자는 분위기라 그냥 전세나 월세로 거주해서 전세물량이 별로x -> 공급만 잘 피할 수 있다면 투자로 좋다

<6강>

비교평가 실제 사례와 비교평가를 투자로 연결할 때 궁금한 점

✅1순위 물건에 투자하지 못해 아쉽더라도 2순위, 3순위 물건이라도 투자를 하면 결국엔 경험과 실력, 돈이 쌓일 수 있다.

✅”일단 싸고, 잃기 어려우며 내가 아는 단지 중 최선” 이라는 생각으로 투자 결정하자

✅앞마당 개수보다 내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명 할 수 있는게 더 중요하다

✅앞마당 3개 이상을 목표로 임장하고,

     사람들이 좋아하는 단지를 찾고,

     투자후보를 선별하며,

     언제 어디서든 투자할 수 있는 실력을 갖추자.