[열반기초반 87기 66조 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭?_굔굔이] 3주차 강의후기(6강 중 3강) : 입지평가 기준 5개중 나머지 2개(환경,공급)

part2. 수익률 높이는 입지분석 방법 (=수익률 보고서)의

step1. 아파트 선정

step2. 위치(지도) 에 이은

가장 중요하다고 할 수 있는 step3. 입지평가 (직장,교통,학군,환경,공급)의 

나머지 2개(환경,공급)에 대한 정리이다.

  - 입지평가에서의 관점은 

    1. 입지평가를 왜 하는지?

    2. 5요소가 가격에 어떻게 영향을 미치는지?

    3. 이걸 어떻게 봐야 하는지?

•  총괄표

  4. 환경

    - 요즘은 편의(백화점,마트,프렌차이즈)가 자연(강,산,공원,호수) 보다 중요하게 평가. (편의>자연)

    (1) 이유

      - 지역 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소

      - 사람들의 구매력은 소득과 관련되고, 소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접

        (대기업은 지역민들의 구매력을 조사하고 → 백화점,대형마트 등 오픈)

      - 확인사항 : 백화점, 대형마트 (1km, 도보가능)

    (2) 기준

      - 평가기준 : 백화점, 대형마트

      - 국내 주요 백화점을 기준으로 판단 : 신세계,롯데,현대,갤러리아 (NC,AK 제외)

      - 추후 지역 임장시 백화점의 질적수준을 가늠해 볼 수 있음(명품브랜드 입점, 백화점 매출순위, 푸드코트 입점)

      - 추가사항 : 상업시설 인프라(백화점,대형마트) + 균질성(택지지구)

    (3) 방법

      - 카카오맵 (백화점 : ‘OO구 백화점’검색 / 대형마트 : 주변 → 대형마트 / 반경 재기)

    (4) 선호하는 상권

      - 예시) 평남 > 평북 , 범계역(건전) > 평촌역(비건전)

        → 역세권, 학군에 따라 거리로 가격이 매겨짐 → 정직

      - 좋은 상권 : 병원, 프렌차이즈, 산호조리원, 브랜드학원

    (5) 정리

      - 판단기준 : 상업시설(백화점,대형마트) → 선호하는 상권

      - 투자자의 생각 : 사람들이 선호하는 인프라인지

  * 부동산 사이트에 나타난 ‘상권’이라고 해서, 모두 좋은 상권이 아님.

     선호상권 vs 비선호상권을 구분할 것 (임장 등)

  5. 공급

    (1) 이유

      - 공급은 투자자에게 기회이자 위기

        - 기회 : 새아파트가 들어오면, 기존집을 매도하고 입주할 사람들이 많아짐 → 매매물량 증가, 매매가 감소

        - 위기 : 새아파트가 들어오면, 실제 입주하지 않은 물량이 전세로 쏟아짐 → 전세물량 증가, 전세가 감소

      - 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며, 지역위상을 높이는 역할을 하기도 함 (뉴타운, 신도시, 대단지 등)

      - 확인사항 : 적정수요 대비 공급물량

  * 그렇다면

    1) 공급이 증가하는 시기에 매수 : 매매가 감소&전세가 감소(=투자금 상승) + 주변환경 개선

    2) 향후 공급이 증가하는 시기에 매수 : 매매가 그대로&전세가 감소(=역전세리스크) + 주변환경 개선

    → 차라리 1)의 경우가 나은건가?

    (2) 기준

      - 평가기준 : 적정수요 대비 공급물량 수준

      - 3년간 예정된 공급물량 확인 (연평균 물량수준으로 공급등급평가)

      - 3년간 물량을 봐야 처음 투자를 하는 시점과 2년 후 전세만기시 리스크 파악가능

      - ‘아파트 수익률 보고서’ 작성시, ‘구단위’ 공급을 살펴보지만, 

         이후 더 넓은 범위의 공급을 살피게 될 것. (시단위, 특히 이동이 많은 지역)

      - 현재는 사실 서울/수도권에 공급 많은 곳이 없음

    (3) 방법

      - 호갱노노 : 공급→아파트 입주예정물량 기간 조절 (현재~3년)

      - (장기)부동산지인 : 수요/입주→지역선택(시,구)

      - 공급입지평가 표

      - 인근 인구이동 : 호갱노노-인구(%,인구수) / 부동산지인-빅데이터지도-전출입

    (4) 정리

      - 판단기준 : 향후 3년간 입주예정물량(연평균입주량), 적정한도=인구수*0.5%

      - 투자자의 생각 : 투자할 당시, 2년뒤 전세만기시 전세 셋팅 걱정 없는지.