[열반스쿨 중급반 46기 부이자] 잔쟈니 튜터님의 3주차 강의 후기- 비교 평가의 모든 것

안녕하세요

부이자입니다 :)

매번 비교 평가를 하면서 궁금하면서 어떻게 투자로 연결될 수 있을까 고민이 많은데요,

이번 3주차 강의가 제 궁금증을 명확한 이해로 바꿔 준 강의였습니다.

잔쟈니 튜터님 처음부터 끝까지 비교평가의 모든 것을 이해하기 쉽게 잘 알려주셔서 감사합니다 :)

비교평가란 가치와 가격을 파악하여 투자로 연결시키는 가치 있는 과정으로 제 상황을 알고 조건에 맞게 비교평가를 제대로 하여 실전투자를 이어갈 수 있다는 것을 배울 수 있었습니다.

지역 내 핵심 가치를 찾는 방법

관악구가 앞마당이 아니지만 이해하기 쉽게 설명해주셨고, 지역 내 핵심 가치를 찾는 방법을 3가지였고 다음 앞마당 때 적용해봐야겠다고 생각한 부분이였습니다. 발품과 손품, 그리고 세번째는 아실의 최고가 아파트를 검색할 때 31~35평 으로 2021년~2025년으로 설정하여 조회했고, 지도로만 적고 있는데 생활권 마다 억대별로 정리하여 어떤 생활권에 밀집되어 있는지와 어느 가격의 레벨이 많은 지도 체크해야겠다 생각했습니다.

비교평가하면서 튜터님의 투자 의사 결정과정을 배울 수 있었고, 비교평가를 할 때는 우선순위와 @ 로 나눠서

핵심 가치를 우선순위로 올려두고 평가해야겠다고 생각했습니다.

그리고 저는 비교평가가 그 중에서 1등 뽑기하는 것이라고 생각했는데, 각각의 장단점을 알고 내 상황에 맞춰서 선택해야함을 깨달았습니다. 그래서 누군가에게 조건이 맞아 투자할 수도 있겠지만 저에게는 맞지 않을 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

기억 남는 말씀 중에 전세가가 10년동안 50% 오른다면 재건축 단지의 수준이며 보수적으로 본다는 것을 알았고 대부분 80~100%까지 오른다는 것을 알았습니다. 이번 부천 단지분석시 단지들의 10년동안 전세가가 어느 정도로 올랐는지 분석해봐야겠다고 생각했습니다.

물건 별 비교 평가에서 고려할 것 중에 점유자 조건 →월세

임차인이 월세로 살고 있을 때 매매가가 싸다면 월세입자 퇴거시 반환해 줄 보증금이 적어서 수리 협조 받기가 용이하다는 것을 강의를 통해 알게 되었습니다. (갱신권을 쓰고 만기가 적게 남을수록 유리) 하지만 월세낀 집은 보통 주담대가 있고 투자금이 일시적으로 많이 들며, 주담대를  일으키면 추가대출 여력도 제한된다는 것을 알게 되었습니다. 투자할 때 월세물건도 조건이 맞는다면 기회가 될 수 있음을 기억하려고 합니다.

튜터님의 앞으로 예상되는 시나리오를 생각하고 거기서 어떻게 대응 해야 하는지를 배웠습니다.

저는 매수하고 나서 잔금 2~3달 맞춰서 전세 빼야지라고 막연하게만 생각하고 있었는데요,

지금 장마,휴가철이라서 6월 중순에 매수한다면 잔금 두 달이면 8월 중순이 된다는 것입니다. 그래서 사장님께 잔금을 9월로 길게 넉넉하게 잡아야 하고 대기자가 있다면 전세 빨리 맞추는게 좋고 잔금을 길게 할 필요 없다는 것을 알게 되었습니다. 앞으로 투자나 모의 투자를 진행하면서 지금 매수한다면 앞으로 어떻게 펼쳐질 지를 예상하고 리스크가 있으면 그것에 맞춰서 대응을 잘해봐야겠다고 생각했습니다.

지방 -지역간 비교평가

세 단지를 비교 평가 하시면서 그 중에 제가 골랐던 단지와 튜터님이 말씀해주신 단지가 맞는지 비교해보았습니다. 저는 도시규모와 학군 등의 입지요소로 대구라고 선택을 했는데, 구축이면서 수리비 감안해야 하며 매도시 환금성까지 고려하면 지방중소도시 신축도 돈 벌 수 있는 좋은 선택이라는 것을 배우게 되었습니다. 매도시 환금성까지 고려해야 함을 기억하겠습니다.

적용할점

1. 기존 앞마당 5개 투자단지 리스트 뽑아서 앞마당 추가로 더 넓혀가기
2. 책에 대한 느낌 점을 적어보면서 현재 나의 고민,상황을 객관화하고 이를 해결하는 행동을 해보기
3. 생활권별로 억대별로 정리
4. 모의투자시 그 물건으로 투자한다면 앞으로 어떻게 펼쳐질지 예상하고 시나리오도 생각해보기
5. 이번 단지분석시 10년동안 전세가 얼마나 올랐는지 분석해보기