[열중] 2주차 양파링님 전세 빼는 법⭐️

적정 전세가를 설정하는 3단계 : 단지, 생활권, 공급

임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오

<1강>

서울/수도권/지방 지역별 전세시장 분위기

✅서울 : 전세부족, 공급이 있으나 서초, 동대문 등 일부 공급이라 전체 공급이 많지 않음, 전세는 잘 나가는 분위기

      경기도: 아래 평택이나 위쪽 동두천같은 덜 선호 지역에 공급이 있어서 지역에 맞게 봐야한다.

      인천 : 수도권 중 가장 늦게 반응오는 인천 (송도는 선호)

      지방 : 대구(적정수요 범위 내 들어오는중) / 부산(전세가 회복 중) / 울산(전세가 상승 중) / 대전(27년까지 공급 많음) / 청주(서원구 중심 본격 입주장 앞둠) / 전주(23년부터 극심한 공급부족, 오를대로 올라서 매매거래 더뎌짐)

<2강>

시장과 상황에 따라 전세 맞추는 3가지 유형과 프로세스

✅전세를 못찾으면 매매 잔금이 감당이 안된다. 그럼 투자를 못하는가?

     -> 주인전세나 세낀물건을 찾아 투자해보자

✅매매잔금 후 전세 잔금을 받는 경우를 대비하여 리스크를 준비하자

<3강>

지금 시장 상황에서 유리한 전세 셋팅

✅조건부 전세대출 제한은 전세대출 금액의 소유권이 임차인에게 넘어가게 되는 조건을 금지하는 것이다.

    -> 헷지: 대출실행일에 소유권이 이전되지 않게만 하면 된다.

✅소유권 이전되는 전세대출 가능은행(신한, 제일, 제2금융권)

    -> 제2금융권은 전세권설정이 필요한데 200만원 정도 금액 발생해서 선호x

✅세낀 물건 투자검토 3단계 :

     1. 전세보증금액 확인 -> 현재 전세가보다 높다면 돌려줘야할 위험이 있을 수 있다.

     2. 임대만료일

     3. 갱신권 사용여부

✅전세가 높은 것보다 매매가를 싸게 사는게 중요하다

✅세낀물건 중 임차인이 계속 거주 의사가 있다면 4년까지 거주할 수 있다는 식으로 신규계약 요청해보자

✅공급이 많은 시기는 가격이 싸다, 역전세를 감당할 수 있고, 기대수익이 크다면 투자해봐도 좋다

✅주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전 협의

     주인전세 이유 : 청약준비 / 분양아파트 입주대비 / 세금 대비(비과세 기한 내 팔려고)

     주인전세 리스크 : 만기시점 공급 / 매매가 상승 시 전세협조x / 하자체크가 어렵다

     대응 : 공급물량 확인 / 매매계약서 작성 시 ‘집보여주기 협조’ 특약 기재 / 누수 등 중대한 하자 특약

<4강>

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

✅전세가격 설정 : 단지 / 생활권 / 공급

✅ 구축 단지의 경우 “신축 하위평형 전세가”와 경쟁력 비교

✅이미 입주기간이 끝난 단지라고 하더라도 대단지의 경우, 물량이 남아있는지 확인 필요

✅전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 확인 필수!!

     -> 신청시점과 승인시점의 보증한도가 달라질 수 있음 유의

<5강>

리스크 줄이는 임대기간 설정법

✅매임을 하는 와중 전세권설정된 법인 임차인이 있다는걸 처음 알게되었다.

✅매임 물건: 법인 임차인, 가족거주, 전세가 평균보다 2천 가량 높음

✅전세권설정..말은 들어봤으나 뭔지 정확히 몰랐는데 왠걸, 바로 다음날 내가 매임한 정확히 동일한 법인 전세권설정 케이스를 강의에서 다뤄줌!! 나이스

전세가가 높음에도 매매가가 워낙 높아서 투자금이 맞지않아 포기했지만 확실하게 하나 배워간걸로 만족했던 경험

*전세권설정이란?

임차인이 안전하게 돈을 돌려받기 위해 설정한 것이라고 함

(법인은 복지용이라 가족단위 또는 기숙사처럼 사용하는데, 기숙사처럼 이용하는 경우 방마다 컨디션이 비슷해야 해서 에어컨 설치 조건 등의 이유로 전세금이 더 높다고 함)

장점: 1. 비교적 높은 전세가 2. 임대차 3법 적용x (갱신권청구불가, 임대료 5% 상한 제한 없음)

단점: 1. 전세권 설정(특약만 잘 넣으며 헷지 가능) 2. 관리의 문제(특약으로 헷지)

<6강>

계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

✅계약(등기부등본 보는법, 계약서 작성하는 법)

1. 매수결정 - 권리상 하자체크 (등기부등본) 

2. 매매계약 - 온전한 소유권(매매계약서)

3. 임대계약 - 원상회복 반환(임대차계약서)

<7강>

실전 전세 셋팅 사례와 강사님만의 독서 노하우

✅장기보유 하면서 안정적으로 운영하고 싶다면 전세금을 욕심내지말고 적정 상승률을 유지해라 - 매매가 급등시기에 전세가 훅 올리지 않고 5%정도만 올리면 하락기가 왔을 때 역전세가 크게 나지 않을 수 있다!!