열반스쿨 중급반 독서후기 #9_부동산트렌드 2025_꼬미아버지

25.06.22

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025. 6. 21 ~ 22

4. 총점 (10점 만점): / 8점

STEP2. 책에서 본 것

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

(32P) 현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.
첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다.
둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

(41P)서울시를 5개 권역으로 나누면 다음 페이지의 지도와 같다. 그 중 서울 중심의 종로구와 중구는 아파트 물량이 많지 않아 다른 4개 권역의 가격 움직임이 중요하다. 각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다. 각 권역별 대장 구와 인근 대표 신도시는 아래와 같다.
- 수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구
- 수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일산동구,서구, 파주시
- 수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시
- 수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시

(45P)수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구

강남구, 분당구, 수지구는 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 부동산 시장에서 강남 이남 지역의 동조화 현상을 주도하고 있다. 이러한 현상은 강남 이남 지역의 부동산 시장을 하나의 통합된 시장으로 바라볼 수 있게 하며, 이들 지역 간의 매매가격 흐름은 매우 긴밀하게 연결되어 있다는 점에서 중요한 의미를 가진다.

(48P)수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일산동구,서구, 파주시
마포구에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 여러 요인에서 기이한다. 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다.

(50P)수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시
안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다.(중략) 2010년대에는 가격 흐름이 정체되던 모습이었으나, 2020년 이후 다른 신도시들과 마찬가지로 가격이 인근 서울 대장 구(양천구)의 흐름과 비슷해지는 모습을 보인다. 다만 그럼에도 김포시 인근은 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지는 시간을 두고 살펴봐야 한다.

(54P)수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시
과거 이들 지역의 매매가격 흐름을 자세히 살펴보면, 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보인다

(61P)이처럼 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북구까지 총 7개 구는 약 74만 세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다.서울시 전체 세대수의 약 42.5%다. 이들 구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)과 중저가 아파트 시장(노도성)으로 구분될 수 있으며, 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.

(63P)서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 이 지역의 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다.
첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.
둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. (중략) 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.
셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.
마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다.

(71P)지금까지 강남구, 서초구를 중심으로 고가 아파트 시장을, 노도성 지역을 중심으로 중저가 아파트 시장을 살펴봤다. 둘 다 세대수가 매우 많은 편이지만 지역의 특징은 상이하다. 두 시장을 통해 얻을 수 있는 시사점을 몇가지 짚고 넘어가자.
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다.
셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.

(76P)서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.
둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.
(중략) 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

(91P)강남구 아파트는 이미 출발했다.
전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

(92P)노원구 아파트는 어디로 향할까?
노원구는 서울 및 강남구 아파트의 상승장을 몇 개월가량 후행하며 따라가는 경향이 있는데, 노원구 역시도 결국 2024년 6월 슈퍼사이클에 진입했다.

(93P)상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트
장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다.
첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.
둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. (중략) 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다. 물론 저번 상승기에는 2020년 이후의 초저금리로 인한 예외적 상황이 있었다는 점을 감안해야 한다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.
셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.

(112P)(중략) 즉 전세가격의 흐름을 정리하면 크게 세 시기로 구분된다.
- 상승기 : 2011년 ~ 2022년 2분기
- 하락기 : 2022년 2분기 ~ 2023년 1분기
- 상승기 : 2023년 2분기 ~ 현재
전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 '전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강함 상품'이라는 인식을 하게 된다.

(116P)전세가격 상승의 3가지 원인
첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승
둘째, 입주 물량의 부족
셋째, 전세사기로 인한 '빌라포비아' → 빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서, 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다.

(122P)2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

(128P)PF 사태
(중략) 비용은 크게 올랐는데 (예상)수입은 떨어진 상태로, 사업을 진행하면 오히려 적자다. 사업이 아예 분양을 시작도 못하며 브릿지론 단계에 계속 존재하는 이유다. 브릿지론은 단기 대출인 만큼, 일반적으로 금리가 높고 6개월 만기다. 그런데 이 브릿지론이 예외적으로 계속 연장되고 있다. 2022년 10월부터 2024년 6월까지 무려 20개월이다. 20개월이나 상황이 묶이는 동안 기존 사업의 디벨로퍼는 엄청난 금융비를 부담하고 있고, 신규 사업에 참여하고자 하는 디벨로퍼는 기회를 빼앗겼다.

(151P)이에 더해 동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9,,000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량(도합 3만 7,000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

(153P)지금부터는 공간시장의 수요 및 공급, 그리고 금융시장이라는 세 영역으로 나눠 현시점에서의 부동산 시장을 종합적으로 살펴보고자 한다.
- 부동산 수요 : 소득수준과 주택양극화
전반적인 소득 감소가 다른 요인에 비해 주택 가격에 더 큰 영향을 끼친다면 주택 가격이 하락하겠지만 그렇지 않다는 것이다. 다른 요인들의 영향을 매우 거대하고 압도적이다. 서울의 압도적인 대기 수요뿐만 아니라 이어서 살펴볼 부동산 공급측면과 금융시장의 요소들 역시 상승 방향을 가리키고 있다.
- 부동산 공간 : 여전한 고물가 속 공급절벽
2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환시작, PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족에서 기인한다. 부동산 공급측면과 연결되는 사안이다.

(159P)금융시장 : 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다.
현재의 금융시장에서 우리는 두 가지 흐름을 읽을 수 있다.
첫째, 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다.
둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

(255P)필자가 제안하는 NEW리츠의 핵심은 가계(주택 수요자)가 리츠 '투자자'의 일원으로서 참여하고, 리츠의 주식을 보유해 의결권을 가진 '주주'가 되며, 동시에 임차인으로서 리츠가 취득한 주택에 거주하는 '거주자'가 된다는 점이다.

(260P)사실 문제는 여기서 그치지 않고 두 가지 주요한 이슈와 연관된다. 첫 번째 연관 이슈는 과세 형평성이다. 15억 원 상당의 아파트에 부과되는 재산세는 약 134만 원이고, 5,000만원 짜리 신차인 그랜저 3,500cc에 부과되는 자동차세는 약 91만원이다. 상싱적으로 고가의 부동산이 훨씬 많은 세금을 내야 할 것 같지만, 실제로는 큰 차이가 없다. 15억원 아파트와 5,000만원 자동차의 1년 보유세가 별 차이가 없는 것은 무언가 잘못 된 상황이다.
종부세는 복잡하고 일관성이 부족한 면이 있어 개혁이 필요하다. 현재 20억 원 이하의 부동산에 대해 적용되는 실효 재산세율은 0.09%에서 0.12%수준으로 매우 낮다. 우리는 종부세를 폐지하는 경우, 실효 재산세율을 어느 정도까지 높일지(미국에서 가장 낮은 0.32%까지라도 단계적으로 높일지) 그리고 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정 보조는 어떤 방식으로 할지 논의해야 한다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

2024년 8월에 예상했던 2025년 부동산 시장을 보며 현재와 같은 점이 많다는 생각이 들었다.
인플레이션, 전세가격 폭등, PF 사태 대처실패로 인한 공급부족 등으로 인하여 서울·수도권 매매가가 많이 상승하고 있고 투자자는 물론 실수요자도 계속 긴장하는 상황인 것 같다.
임대인, 임차인의 양쪽의 관점에서 객관적으로 분석을 해준 것 같고 분석자료는 굉장히 세밀해서 해마다 이책을 사서 읽으면 큰 도움이 될 것 같다.

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

수도권 뿐만 아니라 지방도 PF 사태(건설비 상승)로 미분양 및 여기저기 좀비사업이 많은데 이는 지방의 공급부족으로 이어질 수 있으니 예의주시해야겠다.
부동산 시장은 수요와 공급 그리고 금융시장의 흐름에 따라 가격이 결정되니 한국은행 기준금리도 계속해서 민감하게 봐야겠다.