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결국엔 오르는 집값의 비밀
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문
3. 읽은 날짜: 2025. 06. 22
4. 총점 (10점 만점): / 8점
STEP2. 책에서 본 것
최신 통계 데이터를 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 규명하고 우리나라 부동산 환경에서
전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개한 책이다.
집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해
부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세, 월세)이고, 그 임대료는 금리에 크게 영향을 받는다. 그러므로 주택가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리 변화에 관심을 가져야 한다.
부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라.
부동산시장의 변화를 예측할 때는, 단기 전망인지 장기 전망인지에 따라 사용하는 통계 자료가 달라야 한다. 소득이라는 통계로는 단기 전망을 할 수 없으며, 전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는 데 도움이 된다.
움직이는 수요, 어떻게 파악할까
3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 된다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요하다.
공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
공급이 시장에 미치는 영향은 서울 수도권과 지방 사이에 차이가 있다. 공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적공급량으로, 서울과 수도권은 장기 누적 공급량으로 살펴봐야 한다.
집값이 오르는 원리 1
주택시장 매매가격 결정 요인은 전세가격이다. 전세가격의 변화는 매매가격의 변화를 만들며 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 공급은 시장에 큰 영향을 미친다. 다만 그 영향이 서울 수도권과 지방이 다르다. 그 이유는 도시의 규모가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다르다. 가격변화를 가장 잘 보여주는 것은 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세수급지수이다. 부동산을 움직이는 두 가지 핵심 요인은 주거부족과 투자수익률이다. 그리고 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율이다.
부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
부동산시장의 변동성을 키우는 가장 큰 원인은 수요와 공급의 불균형이다. 그런데 정책에 의해 과다공급이나 과소공금의 환경이 만들어지면, 매매가격의 변동성이 커진다. 특정 정책이 집값 안정에 실제로 도움이 되는지는 신중하게 고려해야 한다.
통계를 과신하면 안 되는 이유
통계 자료는 어떻게 해석하는냐에 따라 다른 결론을 도출할 수 있으므로, 오판을 줄이려면 다양한 지표들을 근거로 추세적 흐름을 파악할 줄 알아야 한다.
집값 오르는 원리 2
인구감소는 수요감소를 통해 공급감사를 동반한다. 시장은 스스로의 균형을 찾아가기 때문에 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵다. 시장이 성숙하면 시세차익형에서 임대수익형 상품의 비중이 높아지고 임대 형대로 자리 잡게 되어 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 월세가 주를 이루게 될 것이다. 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 판단은 스스로 몫이다. 성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해 알수 있으며 전세가격의 성장은 그 도시의 성장환경에서 비롯된다. 전세가격이 성장을 이루면 매매시장도 지속적으로 성장하게 된다. 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀 위치가 좋거나 상품 경쟁력이 있는 것을 선택해야 한다.
지역별 부동산 분석
- 수도권 부동산 분석
지금은 상승과 하락이 공존하고 있어 상승환경에 도달하지 못한 상태 차후 입주물량과 전세수급지수, 전세가격의 상승폭에 따라 방향이 정해질 것이다. 당분간 상승과 하락이 혼재된 시장. 내부에서는 전세수급지수와 전세가율이 올라가며 상승환경을 만들어가고 있는 시점.
- 부산 부동산 분석
2023년 1월을 바닥으로 점차 좋은 환경을 만들어가고 있는 형태로 누적 공급량이 감소하여 상승환경을 만들어갈 가능성이 크다. 부산은 짧게는 1~2년 안에 긍정적인 시장환경으로 진입하여 매매가격이 상승으로 돌아설 가능성이 높은 곳이다.
- 대구 부동산 분석
2024년은 여전히 입주물량이 많아 하락의 환경에 놓여 있으며 2024년 하반기부터 줄어드는 공급량에 의해서 특별한 변수가 없는 한 매매거래가 살아날 것으로 기대. 2027년은 전혀 다른 환경으로 갈 가능상이 매우 높다고 판다 할 수 있는 곳이다.
- 광주 부동산 분석
전세수급지수와 전세가율이 반등하고 있으며 2025년과 2026년의 입주물량 감소로 점차 분위기가 좋아질 것으로 예상. 전체적인 환경은 2025년 이후에는 좋아질 것으로 보인다.
- 대전 부동산 분석
공급량이 많지도 적지도 않는 환경이 2025년까지 지속, 반면 전세수급지수는 광역시 중에서 가장 빠른 반등을 하고 있는 지역. 다만 확정되어 있지 않으나 재건축 재개발을 통해 분양 예정된 물량이 꽤 있으며 이 공급량으로 인해서 추세적인 반등의 시간이 지연될 가능성이 있다.
- 울산 부동산 분석
2020년부터 부족했던 공급이 2026년까지 지속 절대적 공급량 부족, 수요 측면에서 타 도시에 비해 빠르게 매수에 참여할 가능성이 높고 지방에서는 울산이 가장 먼저 상승할 가능성이 있어 보인다.
- 중소도시 부동산 분석
충북과 청주 모두 약간 물량이 많은 환경 보합할 가능성 많아 보임.
충남 천안 전체적인 시장 흐름은 상반기 약세에서 하반기 보합으로 움직일 가능성
전북 전주 2025년 2026년까지 예정된 입주물량이 크게 줄어 있어 매매가 상승으로 판단.
경남 창원 전체적인 큰 방향이 부산과 같이하기 때문에 창원의 공급량과 매매가격은 상관관계가 낮은 곳이라고 할 수 있다. 그렇다고 공급량을 전혀 무시할 수는 없다. 내외부의 공급환경이 가격에 모두 영향을 주는 도시 이다.
경북 포항 독립적으로 위치한 도시는 내부의 공급량에 의해 가격 변화를 만들어 낸다는 점. 최근 많은 입주물량이 몰려 있어 여전히 시장이 어렵다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
전세가에 영향을 미치는 공급이 매매가에도 영향을 많이 준다.
어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측하는 것은 불가능 하다.
하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기방으로 하는 선행지표가 입주 물량이므로
이를 바탕으로 전망한다면 최소한 자산의 하락 시점은 피하거나 대비할 수 있다.
STEP4. 책에서 적용할 점
각 지역별 도시 특성과 선호도를 명확하게 파악하여 임보를 작성한다.
- 임보 작성시 공급파트와 전세가를 면밀하게 검토한다
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
P6. 10년 넘게 수요에 대해 공부할 때는 명확하게 답을 얻지 못했는데, 공급과 거래를 공부하면서 어느 정도 답을 얻을 수 있었습니다. 그리고 매매가격은 전세가격 상승률을 기반으로 임차인이 거주하는 동안의 임대료 증가분으로 측정되고 있다는 결론을 내렸습니다.
P10. 수도권과 지방 사이에 매매가 상승 시점의 차이가 있는 이유는 수도권과 지방의 도시 규모차이 때문이다. 다시 말해 공급이 시장에 미치는 영향의 시간 차이입니다.
P24. 인구감소나 저성장이 화두가 되는 소도시로 갈수록 임대료 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다. 또한 장기적인 미래의 주택가격이 될 가능성이 있습니다.
P44. 수요 측면에서 인구감소가 주택시장에 장기적으로 천천히 영향을 미친다면, 늘어나는 가구수는 단기적인 주거수요에 직접적으로 영향을 끼칩니다. 현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.
P83. 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며 수익률 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이 입니다. 이로 인해 수도권과 지방은 크게 다르며, 공급의 해석도 달라져야 하고 상승과 하락의 시점도 서로 다른 것입니다.
P93. 서울 수도권과 달리 지방은 3년의 공급량만 이해해도 반은 성공한 것입니다.
부동산 수요와 공급의 원리를 알면 시장의 흐름이 보이고 시장의 흐름을 알면
무조건 성공하는 투자의 길이 보입니다!
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