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▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영 지음/ 한국경제신문
읽은 날짜 : 2025.06.21-2025.06.22
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #수요, #공급, #매매가의 비밀
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점 만점에 9점
1. 저자 및 도서 소개
:
일명 ‘빨간 책’으로 불린 화제의 첫 책에 이은 저자의 5년 만의 신작
최신의 데이터로 무장한 투자의 완벽 비법!
부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 《부동산 투자 인사이트》의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.
최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.
이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.
이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.
2. 내용 및 줄거리
:
P21 특히 수도권은 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지기까지 시간이 걸리기 때문입니다. 전세가격이 오르고 그로 인해 전세가율이 평균 수익률 구간을 넘어서면 매매가 상승으로 이어지게 되는 것이지요. 과거 외환위기와 금융위기 두 차례 모두 전세가율이 60%를 넘어서는 시점이었습니다. 반대로 매매가격이 하락할 때 전세가격 하락이 동반되는 경우가 대부분입니다. 결국은 사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세 가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것입니다. 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.
P25 결국 매매가격은 매수수요에 의해서 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이라고 할 수 있습니다. 기대수익인 매매가격이 반영된 결과값이 전세가율로 나타나게 됩니다.
P81 서울.수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다. 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다. 이런 이유로 서울.수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복됩니다.
P86 전세가율이 떨어진다는 것은 매매가격과 전세가격의 갭이 점차 벌어진다는 뜻입니다. 이로 인해 투자자들의 참여는 줄어들고, 또한 오랜 상승장에서는 실수요자들이 실거주 목적으로 주택을 매수했을 가능성이 높습니다. 이러한 흐름으로 움직이는 서울.수도권에서는 공급이 누적되면서 오랜 시간에 걸쳐 하락환경을 만들어갑니다. 그 환경에 의해 실제로 가격이 하락하고, 하락으로 인해 공급이 줄어들고, 이는 다시 긴 상승환경을 만들어가는 형태로 반복하는 것입니다.
P98 공급이 시장에 영향을 미쳐 가격을 변화시키는 것은 대부분의 지방에서 보이는 특성입니다. 지방에서는 3년간 예정된 물량, 즉 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 미치지요. 공급이 선행하는 시장입니다. 반면 서울.수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급히 후행하는 시장입니다. ~~서울.수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계가 서울.수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수입니다.
P112 1. 주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격입니다. 2. 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 3. 공급은 시장에 큰 영향을 미칩니다. 다만 그 영향이 서울.수도권과 지방이 다릅니다. 4. 부동산을 움직이는 두 가지 햄심 요인은 주거부족과 수타수익률입니다.
P116 특히 지방 광역시와 지방 소도시는 전세가율이 높기 때문에 투자금이 적게 들어 서울/수도권에 비해 수익률을 높일 수 있는 환경이 더 잘 조정되어 있습니다. 서울,수도권은 평균적으로 전세가율이 낮아 매매가격과의 갭이 크기 때문에 투자금 대비 기대수익률이 낮습니다. 반면 지방으로 갈수록 전세가율이 높아 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 수익률이 높다는 뜻은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아닙니다.
P136 특히 인구가 감소하는 지역에서는 공급량 또한 감소하기 때문에 신축 아파트의 희소성이 높습니다. 신축 아파트에 대한 높은 선호도로 인해 지방에 있는 신도시들은 대부분이 젊은 층으로 채워지고 있습니다. 1980년대 후반에서 1990년대에 태어난 세대가 결혼하여 새롭게 거주하는 곳이 대부분 아파트이기 때문입니다. 이 세대의 많은 이들이 아파트에서 태어나서 자랐기 때문에 주거환경과 품질이 좋은 신축 아파트를 더 선호하는 것입니다. 이러한 이유로 새로운 주거수요는 신축 아파트에 조금 더 집중되며, 신축 아파트의 가격 상승률이 기축 아파트보다 높은 특성을 가지고 있습니다. 특히 인구가 감소하고 새로운 수요 창출이 어려운 곳은 소득 증가에 따라 높음 품질의 신축 아파트에 대한 선호도가 높으며, 이로 인해 신축 아파트 위주의 상승이 두드러지게 됩니다.
P172 가격상승은 여러 가지 이유에서 일어날 수 있습니다. 특히 지역에 호재가 있거나 재건축을 통해 새로운 상품으로 바뀌게 되면 가격이 상승합니다. 재건축을 통해 새로운 상품으로 바뀌게 되면 가격이 상승합니다. 하지만 가격상승의 근본이 되는 것은 임대로의 상승입니다. 우리나라에서는 전세가격의 상승이 매매가격의 상승으로 연결되는 구조가 만들어져 있기 때문입니다. 이러한 구조에서 전세수급에 가장 크게 영향을 미치는 것이 신규공급입니다. 여기에 더해 2년 후 전세 만기 물건들이 시장에 나오며 전세가격에 영향을 주게 됩니다. 또한 시장의 변동성을 높이는 것은 수요와 공급의 불균형이 가장 큽니다. 공급 측면에서는 과다공급이나 과소공급, 수요 측면에서는 수요가 지방에 머물러 있는 시간이 수급의 불균형을 가중시키게 됩니다.
P174 신규로 공급을 해도 4년 동안 전세를 높을 수 없는 임대인이라면 투자자로서의 시장 참여 또한 줄어들게 됩니다. 투자수요의 감소는 공급의 감소로 이어지며 전세공급에 대한 불안을 더욱 크게 만들 수 있습니다. 또한 투자자의 시장 참여가 줄어든다면 건설사의 신규공급도 같이 줄어드는 환경이 될 가능성이 큽니다. 이런 이유들로 인해 전세공급의 변동성이 커져 전세가격의 변동성을 높이게 됩니다.
P201 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고, 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승합니다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다.
P278 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 전행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전만한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것이라고 생각합니다. 2024년과 2025년은 또 한 번 변화의 시작점이 될 가능성이 매우 높은 시기입니다. 꼭 투자가 아니더라도 변화의 좋은 선택이 되었으면 하는 바람입니다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 초보 투자자로서 배워온 지식들에 대한 개념(수요, 공급, 지금의 부동산 분위기(신축 선호)등등) 과 인사이트를 다시 한 번 더 깔끔하게 정리해볼 수 있어서 좋았다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
시장이 위기라고 말할 때 전세 레버리지 투자 관점에서는 기회가 될 수 있다!
전세가는 실사용 가치!
지방에서 신축을 우선으로 봐야 하는 이유와 배경,
다주택자 규제로 인한 전세가 변동성 영향
각 지방 도시별 현재 부동산 분위기
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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