수강후기

[이번 앞마당에서 투자한다_빌리마리첸]3주차 수강후기

  • 25.06.23

열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z

“비교평가는 내가 투자할 단지의 우선순위를 매기는 과정이다.”

  • 비교평가는 1등 뽑기를 하기 위한 목적이 아니라 내 투자금으로 할 수 있는 최대한 좋은 물건의 우선순위를 매겨서 투자로 이어지는 가치 있는 과정이다.
  • 좋은 투자를 하고 싶은 마음이 지나쳐 비교만 하다가 선택을 미루는 일은 없어야 한다. 비교평가는 투자하려고 하는 거다.
  • 1순위 단지를 하면 좋지만 안될 경우 2,3순위 단지를 투자하는 것이 중요하다. 비교 평가를 통해 단지를 걸러내는 것이 아니라 우선순위를 통해 내가 투자할 수 있는 단지에 투자를 하는 것이 비교평가의 목적이다. 투자는 경험이다. 경험을 통해 실력을 쌓을 수 있다.

"집 살 때 비교평가를 해야 하는 이유"

  1. 확신을 가지고 투자할 수 있다.

    “내가 선택한 물건이 나의 앞마당에서 가장 좋은 물건 임을 알기 때문에 투자에 확신을 가질 수 있다.”

  2. 같은 투자금으로 더 벌 수 있다.

    “더 가치 있는 물건을 골라 더 버는 투자를 할 수 있다.”

  3. 전세, 매도 운영에 도움이 된다.

    “나 스스로 전세가 설정, 매도가 설정을 할 수 있다.”


“수도권 아파트 비교평가 기본 템플릿”

  1. 입지가치

    (1) 교통(3대 업무지구 접근성) > (2) 위치(강남까지 물리적 거리)

    (3) +@직장, 학군, 환경

    *교통, 위치가 뛰어난 단지에 +@(직장,학군,환경)요소를 가지면 Best. 하지만 +@는 떨어지지만 교통, 위치의 입지가치를 가지는 단지를 선택하는 것이 교통, 위치의 입지는 떨어지지만 +@를 가지는 단지 선택보다 나은 선택.

    ex) 노원구는 학군이 좋지만 교통, 위치가 떨어지기 때문에 5급지.

     

  2. 건물가치

    “연식, 세대수, 선호도에 영향을 주는 요소”


"비교평가 프로세스"

지역내 단지 비교평가 → 앞마당 내 단지 비교평가 → 특정 단지 내 비교 평가

특히 지역내 단지 비교평가할 때 지역의 핵심 가치를 파악하는 것이 매우 중요하다. 핵심가치가 환경인 지역에서 교통은 중요한 입지 요소가 아닐 수 있기 때문이다. 지역의 핵심 가치를 잘 찾으면 그 지역에서 선호하는 단지를 찾을 수 있다.

즉, 지역마다 핵심적으로 중요하게 생각하는 가치가 다르기 때문에 임장을 통해 지역의 핵심가치를 찾아야 한다.

ex)교통이 핵심 가치인 지역에서 교통 입지는 떨어지지만 자녀를 키우기 좋은 환경의 단지는 거주 수요와 선호도는 높을지 모르지만 더 버는 투자의 물건은 아니다.


“지역 내 핵심가치는 어떻게 찾는가?”

발품(임장) → 손품(입지분석) → 가격(전고점 수준)

  1. 임장과 입지 분석을 통해 지역내 핵심 가치를 파악하고 생활권 우선순위 정하기
  2. 아실의 최고가 검색(2021년 ~2025년 , 30평대)을 통해 발품과 손품으로 내린 결론(가치, 생활권 우선순위)을 가격으로 확인.

    *지역의 핵심가치를 알아야 지역 내 비교 평가를 할 수 있다.


“내 앞마당의 특정 지역에서 핵심가치 기준으로 비교평가 수행”

  1. 비슷한 절대 매매가격을 가지는 단지로 Grouping
  2. 핵심가치 기준으로 단지 평가(ex 관악구의 경우 핵심 가치는 1.교통 2.균질성 + @(학군,평지,학교접근성,년식 등)
  3. 아실의 실거래가로 결과 확인

    *모의 투자로 2015년 당시에 나는 어떤 단지에 투자를 할 것인가로?로 접근하면 현재 정답지를 확인할 수 있다.


“ 같은 생활권에서 전고점 대비 덜 오르고 절대 매매가격이 싼게 좋은거 아닌가?”

  1. 절대 매매가격이 차이나는 단지를 비교평가 한다.
  2. 좋은 물건(지역내 핵심가치를 더 충족)이 당연히 절대 매매가격이 비싸다.
  3. 절대적 저평가 시점(모두가 싼 시점 : 정체기, 하락기 or 전고점 대비 하락률이 모든 단지가 비슷한 수준)에는 더 가치 있는 곳을 선택하는 것이 더 버는 투자.

    *절대적 저평가(좋은 것 부터 안 좋은 것 까지 전부 싼 시기→다 쌀 때는 더 좋은 것 선택)

    *상대적 저평가(좋은 건 비싸고 덜 좋은 건 쌈 → 가치 있는 것 중 싼 것 선택)

     + 이미 매매가격이 많이 상승한 단지는 매전갭이 많이 벌어진 상태로 시장상황에 따라 매매가격이 클 수 있다.

  4. 가치대비 가격이 비싼지 싼지 모르겠으면 내 앞마당의 단지들과 비교평가를 하여 투자 우선순위를 정한다.

    *입지 좋은 구축 vs 입지 떨어지는 신축 : 지역내 핵심가치를 더 충족하는 단지에 투자를 하며 연식은 +@일뿐.


“단지의 장단점이 혼재하는 경우는 어떤 곳에 투자?”

  1. 가치가 차이나는 경우 → 더 가치 있는 곳 우선순위
  2. 장단점이 혼재하는 경우 → 내 상황에 맞는 곳 우선순위(입지 좋은 20평대, 입지 떨어지는 30평대)
  3. 내 상황에 맞는 곳이란? 전세 상승분에 따른 현금 흐름을 생각한다면 30평대, 좋은 땅 장기보유 한다면 20평대.

    즉, 장기보유로 절대매매가격 상승분을 통한 수익이냐 아니면 전세가격 상승을 통한 재 투자인지 결정필요.

    *전세 전고점과 과거 10년동안의 상승률을 통해 투자금 회수를 예상해볼 수 있다.

    *비슷한 위상의 지역내 비교라면 선호도가 높은 환금성이 높은 전세가 잘 빠지는 단지에 투자한다.


“비교 평가해도 결론이 잘 안나는데 앞마당을 더 넓혀야 하나?”

  1. 내 투자금에 맞지 않는 나의 앞마당 → 종잣돈에 맞는 앞마당 늘리기
  2. 확신이 없어 결론을 못 낸 경우 → 기존 앞마당에서 최선의 단지 3개를 고른 후 다음 앞마당 넓히기

“단지 내 물건별 비교 평가에서 고려해야 하는 것은?”

  1. 동/층/향, 타입 선호도

    (1) 동/층/향에 따라 전세 가격은 달라질 수 있는데 타입에 따른 전세가격 차이는 크지 않음.

    (2) 타입과 향의 선호도 일조, 조망에 따라 차이가 있으므로 부사님께 물어본다.

    *비슷한 물건 끼리 먼저 비교평가(타입, 동, 상태 등 Grouping)

    *아실 동별 실거래가를 통해 대략적인 동별 거래 매매가 차이 확인

    *신규 전세를 세팅해야하는 상황이면 경쟁물건의 개수와 상태를 확인(상태는 부사님께 부탁하여 방문가능)

    *내가 매수한 물건이 얼마에 전세가를 세팅할 수 있는지 아는 것이 중요.

     

  2. 수리상태

    (1) 올수리집 : 실거주용 올수리 전세가 > 임대용 올수리 전세가

    (2) 기본집 : 내가 잔금을 치고 수리 할 것인지? or 매도자에게 중도금을 주고 공실 후 수리 가능한지?

    (3) 신축 : 옵션 상세 내역 파악(시스템에어컨, 확장)

    *수도권의 경우 샷시가 교체 되어 있으면 전세가 +1000만원 더 받을 수 있음.

    *기본집의 경우 수리를 위해 집을 비워줄 수 있는 상황인지 체크 필요.

     

  3. 점유자 조건

    (1) 세안고 : 투자금이 많이 들어갈 경우 투자금 회수 시점 파악

    *갱신권 쓴것 > 갱신권 안 쓴것 : 만기가 적게 남을수록 유리 → 투자금 회수 가능.

    *월세 물건도 내가 보증금을 주고 내보내고 수리 후 공실로 전세세팅 가능하며, 월세 만료가 얼마 남지 않은 물건의 경우 주담대를 일으켜 매수하고 만료 후 신규 전세 세팅 및 주담대 상환(매매가격이 많이 쌀때 시도해볼 만함)

    (2) 입주물 : 퇴거날짜 확인


“지방 부동산의 기본 가치 평가 템플릿은?”

  1. 입지가치(도시규모[인구], 환경[균질 및 쾌적성], 학군[부촌 커뮤니티]) +@직장, 교통
  2. 건물가치(연식, 세대수, 그외 선호도에 영향주는 요소)
  3. 공급(지방 부동산은 전세가격이 매우 중요 → 공급 영향 매우 크다)

*지방 부동산은 장기적 보유보다는 5년내 매도를 염두해두고 매수를 해야하기 때문에 내가 매도하는 시점에 잘 팔릴 것인지를 고민하고 투자한다. (환금성 중요!)


“투자한 집 한 두채가 나를 부자로 만들어 주지 않는다. 언제 어디서든 투자물건을 찾을 수 있는 실력이 나를 부자로 만들어 준다. 나약한 의지력, 인내심만 탓하며 자책하지 말고 꾸준히 실력과 앞마당을 쌓고 투자하고 버티자.”

 

“5년 뒤, 이 시간을 돌아보며 그 때 힘들어도 투자 공부하길 너무 잘 했다고, 포기하지 않은 내 자신 너무 장하다고 스스로에게 말하는 날이 분명히 온다.”


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