3강 후기

가치비교를 먼저하고 그다음에 아실을 붙여야지, 가격을 먼저 보면 선입견이 생긴다!!!!
매매 전고점 뿐만 아니라 전세 전고점도 확인하면, 다음 상승시에 전세상승분 얼마나 회수할수있을지 확인가능

*****전세가 10년간 50% 오르는건 거의 재건축 단지 수준이고 보통 80-100% 오른다 치면, 추후 전세 상승분이 지금 매매가보다 높으면 나중에 매매가도 그보다 올라가있을것임을 상상할수 있음!!
(수도권 비교평가를 할떄 필요한 마음가짐은 10년뒤를 바라보는것이며 가치있는 단지라면 가격은 우상향함. )

*25.6월 기준으로 투자금 6-9억으로 할수있는곳; 성동구, 양천구, 마포구 
 

앞에서는 지역별 비교평가를 했고, 단지가 정해졌으면 그안에서 좋은물건 찾는법
특올수리 -> 특자가 붙으면 샤시수리가 된거
3베이, 4베이 -> 창문이 있는 개수
주로 타워형보다 판상형이 인기가 많음

향은 아파트마다 뷰따라 다를수 있으므로 현장가서 파악

집사고 전세셋팅해야할떄, 나랑 경쟁이 될만한 전세 한두개 보여달라고 해서 상태보기(매매하면 부동산 사장님이 그정도는 보여줄때 많음)

화장실, 샷시가 수리에 제일 돈많이 나가는거 (샷시 수리여부는 전세가에 천만원정도 영향준다)
애매한 수리보다 기본집이 나을수도..  수리에 드는 비용 계산해서 아예 기본사서 수리하는게 조건만 되면 더 나을수도
(수리후 첫 입주이기도 하니까, 하고 기본이니까 오히려 깍아서 매매할수도)

신축 -> 시스템 에어컨, 확장은 확실히 있으면 좋다

**전세보다 월세낀집이 더 싸고(투자금이 많이 들기떄문에) 인기도 적다
다만, 월세만기가 얼마 안남았고 그사이 주담대를 일으키고(중도상환수수로) 비용을 생각해도
매매가격이 싸다면 충분히 좋은 옵션일 수도 있다. -> 현재 시장에서 급매를 잡을수 있는 방법
그리고 월세입자가 껴있는 경우는 내보내고 수리하기도 좋다, 이후에는 전세받아서 대출 갚기 (다만, 갱신권사용 여부 확인)

장마, 휴가등이 겹치면 잔금일을 좀 미뤄달라고 어필하기..^^ 한 3개월까지는 괜찮음 (그래야 전세빼기좋음)

<지방아파트>
지방은 전세가가 선행하고 매매가를 밀어올리는 경우가 많다
**전세가(공급)이 가격의 명운을 결정짓는다

지방에서는 인구, 환경(균질한지), 학군이 중요하다
지방은 한 5-6년정도 보유하면 파는거다! 언젠가는 팔아야함 
→ 오래되면 대체제가 생기기 쉬워서 오래 가져갈수있는 자산은 아니다
지방은 늘 매도를 염두에 두고 매수한다 (매도가 잘 될만한것으로)

지방에서는 연식이 주는 쾌적함도 중요한 부분이다
따라서, 추후 환금성, 잘팔릴지 등을 생각하면 그 지역내에서 가장 쾌적한걸 싸게 사는게 좋음

시스템 에어컨 4대에 500만원설치 가능~

<비교평가 사례>
일단 임장은 구!단위로 하기 (단지 몇개만 뽑아서 하는게 아니라)
우선순위가 2,3위여도 종잣돈이 안되면 가치가잇는곳이라면 투자하기

**반드시 투자로 연결
**비교평가를 실전 투자로 연결하는 6개월 로드맵 -> 최소 3개 앞마당 목표로 임장, 
지역 내 핵심가치 파악을 통해 사람들이 좋아하는 단지 찾는것을 목표로