[열기 87기4서0원히 보유할 자산만 있조 흑임자떡] 3주차 수강후기 - 꾸준한 습관을 만들자!

이번 강의는 그동안 배운 저환수원리를 기반으로 아파트 수익률을 어떻게 분석하는지 방법을 좀 더 상세히 알려주셔서 좋았던 시간이었습니다!

1. 아파트 수익률 보고서 작성

Step 1. 아파트 선정

Step 2. 위치 => 주변에 어떤 인프라, 어떤 아파트단지들이 있는지

Step 3. 입지 평가 => 직장/교통/학군/환경/공급

① 직장: 종사자수

• 좋은 일자리가 들어오면 가격은 오른다(=거주하고 싶은 이유를 하나 더 만들어주는 것)
• 대규모 일자리가 들어올 예정인 곳의 가격은 오르겠지만 그 수요가 어디까지 닿는지 확인 필수!
• 기준
  S등급 종사자수 30만명이상
  A등급 종사자수 20만명 이상 → S~A는 일자리가 사람을 모으는 지역 (외부 사람들이 직장을 이유로 들어올 곳)
  B등급 종사자수 10만명 이상
  C등급 그 외 → B~C는 배드타운일 가능성 높음

② 교통: 주요 업무지구까지 이동시간(강남과의 접근성)

• 많은 사람들이 출퇴근 시간을 줄이고 싶어함 but 좋은 직장이 있는 곳 주변은 거주비용이 높음 
  → 직장이 있는 곳에 거주하기 어렵다면 업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요 발생

• 좋은 노선 조건

  - 중심업무지구 직결 (강남/여의도/중구)

  - 주요지역까지 환승 1번

• 기준
  S등급 강남 30분 이내
  A등급 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내 **부도심: 시청, 여의도, 가디, 구디, 마곡, 상암DMC, 판교
  B등급 부도심 1시간 이내
  C등급 그 외 → A등급 안까지 먼저 보고 그 다음에 B등급 C등급은 좋지 않은 경우가 대다수

③ 학군: 중학교 학업성취도 평가

• 경제적 여유, 교육열, 좋은 교육환경 → 수요발생 → 집값상승
  → 학군은 하락장에서는 가격방어를, 상승장에서는 가격 상승을 이끌어줌
• 아실(학군), 호갱노노(학원가)
• 기준
  S등급 중학교 학업성취도 95% 이상 (최상) → 지역 내/외 선호
  A등급 중학교 학업성취도 90% 이상 (상위) → 지역 내 선호 
  B등급 중학교 학업성취도 85% 이상 (중상위) → 해당 생활권 내 선호
  C등급 그 외

④ 환경: 상업시설(백화점, 대형마트) 여부

• 1km이내에 대형마트/백화점이 있는가
• 사람들의 구매력은 소득과 관련되고 소득은 감당할 수 있는 집값 수준과 밀접
  → 1층 위주로 명품브랜드 입점 여부, 백화점 매출 순위, 푸드코트 입점 매장 등으로 질적 수준 가늠
• 카카오맵(ㅇㅇ구 백화점, 주변>대형마트)
• 기준
  S등급 백화점 2개 이상
  A등급 백화점 1개 이상
  B등급 대형마트 1개 이상
  C등급 그외

⑤ 공급: 향후 3년간 입주예정물량(연평균 입주량)

• 적정수요=인구수*0.5%
• 대규모 공금 → 전세 증가 → (잔금처리하려는데 전세가 안나가) → 전세가 하락
• 공급=투자자에게 기회이자 리스크
  기회? 새 아파트가 들어오면 기존집을 매도해서 입주할 사람 많아짐 → 매매물량 증가 매매가 하락 → 투자금은 좀 많이 들지만 나중에 오를 걸 생각하고 싸게 살 수 있음 
  + 주변 환경을 변화시키면서 지역 위상을 높이는 역할을 하기도 함(뉴타운, 신도시, 대단지 등)
  리스크? 새 아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량 쏟아짐 → 전세물량 증가 → 전세가 하락
• 아실(공급), 호갱노노(공급)
• 기준 = 3년평균/적정수요
  S등급 적정수요 1/2 이하
  A등급 적정수요 1배 이내
  B등급 적정수요 1~2배 초과
  C등급 적정수요 2배 초과 → 진짜 위험

Step 4. 수익률 분석

• 수익(매도금액-매수금액)/투자금
• 전고점: 이정도는 더 오를 것이다
  전저점: 이정도는 받쳐줄 것이다
• 비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법임
  핵심 : 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳을 선택. 그곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 높다
  행동: 앞마당이 최소3개 있어야 비교평가가 가능 집 or 회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상 만들어야 한다
  **내가 투자하고 싶은 지역보다 조금 더 좋은 지역 & 덜 좋은 지역

Step 5. 현장 사진

Step 6. 투자결론

2. 습관 만들기

• 지역에 대한 선입견 버리기
• 앞마당=투자할 수 있는 지역을 만들어두는 것
• 임장+임장보고서
  사전조사 (개괄: 직장, 교통, 학군, 환경, 공급)
  분위기임장 (아파트 주변 분위기와 사는 사람들 보기)
  단지임장 (단지별 선호도, 단지별 가격, 기준 부합 단지)
  매물임장 (단지에서 괜찮은 게 있다면 매물보기)
  정리(투자결론) → 투자
• 한 달에 임장 최소 4번 추천!

👉열반스쿨 기초반 대전제

① 적극적으로 들어라(고3수험생처럼!)

② 당일날 요약, 느낀점, 적용점 적기

③ 환경세팅(투자 할 수 있는 환경을 만들어야 함 → 조모임 도움됨, 톡방이라도)

④ 적용점을 ‘이거 하나는 실행해야지’라고 행동으로 옮겨야 하는 것 

+ 강의내용 열심히 정리하기

저번 주와는 다르게 다시 집중이 잘 되는 한 주였습니다. 대전제 ①~④를 모두 잘 지킨 것 같아요. 물론 중간에 ‘강의 듣기 싫다…’하는 순간이 있긴 했지만 마음 다잡고 완강에 성공했습니다ㅎㅎ 강의를 다 듣고 역시 투자공부 습관이 아직 좀 부족하다 싶었습니다. 한 달에 최소 4번의 임장을 가는 것, 그것을 내가 할 수 있을까? 라고 생각하면 다시 자신이 없어졌습니다. 그래서 이번 강의를 들으며 다음 달에 실전준비반을 들어야겠다고 마음 먹었습니다. (조원들과 미니분임에서 많은 이야기를 나누고 마음 먹은 것도 컸어요 40조 짱짱맨👍👍)

이번 주 강의가 특별했던 건 아파트 수익률 보고서를 써봤기 때문인 것 같습니다. 강의를 들을 때는 ‘그래, 저렇게 하면 되겠지’하고 쉽게 받아들였는데 직접 써보니 생각보다 어렵고 복잡한 작업이었습니다. 입지평가까지는 정해진 룰에 따르면 됐는데 그 자료들을 가지고 결론을 내려니 저평가 된 것 같기도 하고 아닌 것 같기도 하고, 수익성이 있는 것 같기도 하고 없는 것 같기도 하고. 잘 모르겠더라구요. 강의 재수강을 하면서 관심있는 지역의 아파트부터 수익률 보고서 작성을 여러 번 해봐야겠다는 생각이 들었습니다.

그동안은  겉핥기만 하고 있다는 느낌이 강했는데 이번 주에는 미니분임부터 수익률보고서까지, 조금은 실제에 가까워진 것 같아서 좋았습니다!