[웨스] #260 칼럼필사_[새벽보기] 아직도 다주택하세요?

[웨스] #260 칼럼필사_[새벽보기] 아직도 다주택하세요?

https://blog.naver.com/dawnsee1/223831751713 (2525.4.13)

“보기님, 아직도 다주택하세요?”

포트폴리오 재편을 한다는 글을 썼더니
여전히 다주택자를 하냐는 댓글이
몇 개 있어서 답글을 쓴다.

결론부터 답변드리면
‘네, 합니다’

지금이 똘똘한 한 채 전성시대고,
최근 토허제 소동 이후
반포 신축 40-70억이 당연해지기도 했으니
다 팔고 강남 1-2채 사야한다는 의견이
합리적인 것처럼 보인다.

적어도 ‘지금까진’ 말이다.

내가 이촌에 처음 이사왔던 7년 전엔
한강에 나가서 건너편을 보면
아리파, 아리하, 아리뷰가 참 잘보였다.

그 사이 신축이 많이 생겼고
지금도 부지런히 올라가고 있다.
맞은 편에 신축들이 하나씩 늘어나며
눈을 즐겁게 한다.

1주택 전략은 참 훌륭한 방법이다.
자산이 없을 때는 자산을 한 곳에 집중시키는
집중투자가 분산투자보다 훨씬 유리한데,

그런 측면에서 내가 가진 자원을 한 곳에 집중하는
1주택 전략은 정부 정책 (1가구 2주택, 종부세 감세, 장기보유특별공제 혜택 등)과
어우러져 좋은 전략임에 틀림없고

온탕과 냉탕을 오가는 정부 정책,
호랑이와 같은 세입자들 등과 같은
각종 파도들로

목숨 걸고 해야하는
다주택의 난이도에 비하면
훠얼씬 x2x2 편하다.

하지만 난 반포로 가고 싶다거나
가겠다는 생각을 해본 적은 없다.
나는 다주택 투자자이기 때문이다.
초보자 땐 이것이 ‘논리’인지 ‘신념’인지
고민스러울 때도 있었다.

하지만 내가 나름 용산 식러주를 하고
다주택 투자도 오랜 기간 해본 사람으로써
‘소득이 제한된 월급쟁이’라면
1주택보단 다주택이 훨씬 좋은 선택이라고 생각한다.

수익률 등과 같이 그간 알려진 이유 외
생각해보지 않은 측면이 요즘은 더 마음에 와닿는다.

그 이야길 나눠보자.

현 생활을 유지하고 싶은 마음

처음엔 수익률 1주택보다 다주택을 하는

가장 큰 이유 중에 하나였다.

지금도 논리적으로는

당연히 수익률 측면에서 1주택보다

다주택이 좋다고 생각한다.

다만 시간이 지나 호주머니 사정이

이전보다 괜찮아지며

내게 중요한 것은 어떻게 하면

안정적인 현재의 상황을

소득이 끊기는 수십년 뒤에도

유지할 수 있는가로 변화하게 되었다.

똘똘한 1채를 처음 마련했을 때

놀랐던 부분은 이전과 변화하지 않은 삶(출근하는 삶)이었다.

게다가 노후를 생각해보면

좋은 아파트를 보유했지만

내가 회사 퇴직을 하게 된다면

필연적으로 보유 아파트를 판 금액으로

외곽 이사하고 생활비를 마련하여 생활해야만한다.

서울 투자를 진행하며 본

매도자들 중 상당수의 매도 목적은

생활비 마련이었다.

재테크의 입분서,

부자아빠 가난한아빠에서 가장 기억에 남는 것을 하나를 꼽는다면

바로 자산에 대한 정의였다.

현금흐름을 발생시켜주면 ‘자산’

현금유출을 발생시키면 ‘부채’

위와 같은 정의에서 1주택은

미래 시세차익을 생각하면 자산이지만

보유 과정에서는 부채이다.

자산이니 부채니 논쟁하자는 것보다는

적어도 1주택은 완전무결한 자산은 아닌 셈이다.

게다가 많은 주담대 + 신용대출까지 하면서

무리해서 들어가는 똘1채라면 더더욱 그렇다.

모두의 상황은 다르다.

그래서 내 선택이 맞다 틀리다 라고

이야기하고 싶진 않다.

다만 나에게 왜 여전히 이런 상황에서도

다주택하냐고 물으시니 답변하는 것이다.

내 목표까진 아니지만

나는 노년에도 한강변에 살고 싶다.

그러려면 1채의 시세차익이 극대화되는

반포 신축보다 여러 채의 시세차익과

전세 상승으로 인한 현금흐름이 발생하는

똘똘한 다주택이 내 상황에서 답이다.

지금까진 운좋게 맞은 하이브리드 다주택 전략

내가 똘1을 취득한 것이 2018년이다.

내가 4년 전, 21년&22년 지난 장 피크 시점에 진행한 강의에서

2018년으로 돌아가 똘1 vs 다주택으로 했을 때 순자산 비교했었다.

결과는 꽤나 충격적이었는데

똘1보다 다주택의 순자산이 5배 이상 높았다.

다주택의 수익률은 매우 압도적이다.

이것이 단순 이론이 아닌 것이

내 눈 앞에 너바나님, 너나위님 등 계셨기에

더 많이 와닿았다.

단순히 순자산 뿐 아니라

전세 상승으로 인한 막대한 현금흐름은

경험해보지 않은 사람들은 미지의 영역이다.

당시엔 아..똘1 안사고

다주택으로 쫙 펼쳐야했는데

투자 실력과 확신이 없었다. 아쉽다.

라며 수도권, 지방으로 내려가 다주택을 진행했고

지난 장을 마무리 헀었다.

현재 시점은 어떨까?

2020년부터 정부가 똘1 정책을 밀기 시작한다.

임대사업자 폐지, 취득세&양도세&종부세 중과 등을

내놓으면서 5년간 이어져오고 있다.

사실 정부가 똘1정책의 결과를 예측하고 했다기보단

결과가 이렇게 되니, 그 원인이 정부 정책인 것을

모든 시장 참여자들이 알게 된 것에 가깝다.

여튼 그 결과가 반포 70억인데

과거 5배 차이가 났던 다주택 vs 똘1의 차이가

현재 3-3.5배까지 줄었다.

적어도 ‘지금까진’ 똘1 전략이

과거의 굴욕을 만회한 것처럼 보인다.

하지만 난 그렇기에

더더욱 이제 다주택을 전개할 시점이라고 생각한다.

이유는 간단하다.

싼 아파트는 오른다는 기본적인 아파트 법칙을 ‘믿기 때문이다’.

수없이 강조하지만 아파트는 비율적으로 움직인다.

물론 앞으로 점점 더 양극화된다는 것을 부정할 생각은 없다.

단 이전에도 글을 썼지만 내 관점에서 양극화라는 것은

절대적 숫자는 벌어진다는 것이지

비율적으로 벌어진다는 것을 의미하지 않는다.

따라서 이번 수도권 장은

양극화로 절대적 숫자는 벌어질 지언정

‘비율적’으로 더 벌어지지 않을 것이라고 생각한다.

일정 비율 이상으로 벌어지기에

경제, 수도권, 인구, 가구수 등을 봤을 때

아직은 완연한 수축사회로 돌아섰다고 보기엔 어렵다.

만약 수축사회가 걱정된다면 걱정될수록

그렇기에 더더욱 이번 장을 잘 타야하는 것이다.

다다음 장은 더 걱정될 테니까.

만약 이것이 겁이 난다면?

나처럼 하이브리드로 가라.

피철철 흘리는 순수 다주택이 겁난다면

본인의 수준에서 합리적이 똘1을 가고

거기에 다주택을 섞는 것이다.

그러면 어느정도 똘1 집중 현상도 헷지하면서

현금흐름은 다주택에서 오는 현금흐름으로 버틸 수 있다.

합리적인 수준이라는 것은

본인이 퇴직하고도 그 집, 혹은 그 동네에서

버틸 수 있는 수준을 뜻한다.

물론 노년에 좀더 조용한 곳으로 이사가고 싶으신 분들은

가시면 되지만 주변 노년층을 보면 병원 접근성 때문에

도시 생활권에 머무려 한다는 것도 감안하면 좋겠다.

지금부터 잘 준비하면

4-5채 이상 다주택이 아니고 +1-2채더라도

나중에 실거주 주택연금 +60대 근로 등을 생각하면

현실적으로 충분히 좋은 환경에서 거주 가능하다.

언제까지 다주택일까

위에서 잠깐 언급했지만

출산율 반등이 의미있게 나오지 않는 이상

미래는 정해져있다.

그러나 아직은 아니다.

태어난 이상 우린 살아갈 곳이 필요하고

‘현재’ 대한민국 인구는 정점 수준에 가깝다.

당장 어떤 일이 벌어지진 않는다.

이것이 언제까지 갈진 나도 모른다.

우리 기업들이 과거 차화정, 반도체 등

우리 경제의 10년 먹거리를 발굴해왔듯

앞으로 10년을 먹여살릴 새로운 모멘텀을 찾아

지속적인 경쟁력을 보여주길 바란다.

그래야 과거와 같은 인플레가 일어나고

아파트 역시 과거 수익률을 보여줄 것이기 때문이다.

뭐 가방 끈 짧은 나는 그것들이

어찌 될진 전혀 모르겠다.

분명한 사실은

내가 지금 당장 이민을 갈 수 없고

한국에 있어야할 상황이라면

그저 잘되길 바라면서

내가 할 수 있는 최악의 상황을 대비할 뿐이다.

언제나 그렇듯

장기간 살아남는 사람들은

예측을 잘하는 사람보다

대응을 잘한 사람들이었기 때문이다.

본:

정부의 규제, 세금, 인구축소, 경제악화, 똘1대세 등 다주택 포지션에 좋지 않은 영향이 커지는 것 같다. 하지만 나는 다주택한다. 내 목표를 달성하려면 다주택을 해야하기 때문이다. 지금까지는 상급지가 먼저 반응하면서 똘1 vs 다주택의 수익률갭이 줄었지만 그만큼 다주택자들이 보듬어줘야하는 싼 것들은 더욱 싸졌을 것이다. 그리고 그렇기 때문에 다주택 수익률은 더 나올 수 있다. 인구역시 다음상승장에는 완연한 축소시대는 아닐것이다. 경제상황은 그냥 잘되길 빌어야한다. 어차피 이민 안갈거자나? 대응 잘하는 것에 집중한다.

깨:

나도 보기님과 비슷한 목표를 가지고 있다. 내가 사는 집은 융자 없이 서울 평균 이상의 급지에 거주하면서, 직장을 다니지 않더라도 지금 정도의 소득이 꾸준히 나오는 구조를 만드는 것이다. 그러기 위해서는 다주택으로 갈 수밖에 없다. 참고로 그냥 다주택이 아니라 똘똘한 다주택이다. 똘똘하다는 게 중요하다. 그리고 다주택자들에게 불리한 환경이될수록 오히려 더더욱 다주택을 해야한다. 수요가 애매한데 살만한 그런 단지들은 오히려 더 싸질 것이기 때문이다. 따라서 다주택자들에게는 가장 좋은 환경이 된다.

사실 나도 모르게 다주택이 괜찮을까에 대한 생각을 스멀스멀 했던 것 같다. 못할 생각은 아니지만 내 방향성과는 맞지 않는 건 맞다. 정부의 세금공격은 더욱 거세지고 나의 투자수익이 줄어들 요인도 상당히 많겠지만 그럼에도 불구하고 여전히 다주택은 유효하다. 사실 다주택의 수익률이 너무 과도하게 좋아서 어느정도 보정을 해야하기도 하는 수준이다. 또한 나는 다른 투자방법은 모른다. 어차피 이게 나의 최선이고 여전히 유효하다. 또한 인구 수축관련, 다음장까지는 그래도 과거의 인구와 비슷한 수준으로 맞이할 것이다. 인구 수축으로 인한 가치하락은 적어도 다다음장에 본격적으로 가시화될 것 같다.

여튼 다음장을 잘 타는게 정말 중요하다고 느꼈다. 수축시대의 본격도래 전 마지막 상승장일 것 같고, 부의 재분배가 앞으로 진행될수록 내가 노릴 수 있는 단지의 가치는 내려갈 것이며, 경제상황도 녹록치 않기 때문이다. 다음오는 그분이 내가 정말 잘 모셔야하는 그 분이다. 

적:

이정도면 다주택에 대한 신념이다. 나는 그냥 간다. 과거보다 녹록치않겠지만 여전히 좋다. 그리고 나는 이거밖에 모른다. 대응잘하자.

남기고 싶은 한 문장:

분명한 사실은

내가 지금 당장 이민을 갈 수 없고

한국에 있어야할 상황이라면

그저 잘되길 바라면서

내가 할 수 있는 최악의 상황을 대비할 뿐이다.

언제나 그렇듯

장기간 살아남는 사람들은

예측을 잘하는 사람보다

대응을 잘한 사람들이었기 때문이다.