부동산 트렌드 2025 독서 후기 [열중 45🦄독👨‍🏫강🗣임👨‍💻 3박자가 맞으면, 투자가 절로 도1조✨💰_인생집중]

부동산 트렌드 2025

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민 외 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025. 06. 23

4. 총점 (10점 만점): / 9점

STEP2. 책에서 본 것

• 2024년 부동산 시장 다시보기

빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승, PF 대출 연장으로 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량, 공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량 등 여러 상황으로 보아 부동산 가격에 상승 압박이 가해질 것이다.

• 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가, 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해 시장의 상승세를 뒷받침하는 분석 결과.

한강 이남 지역에서는 수도권으로 가격확산이 활발, 한강이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이런 차이는 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있고, 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착. 이번 사이클에서도 다시 한번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인 할 수 있다.

향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

• 20205년 부동산 투자 빅이슈 top6

   

슈퍼사이클- 서울 아파트 대세상승의 신호탄

강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후, 서울은 한 달이 지난 4월 첫째 주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다.

인플레이션- 부동산 상승의 기폭제

서울시 아파트 월세 시장은 2020년을 기점으로 이전과 매우 달라진 것이다. 전세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다. 서울에서도 같은 현상이 나타난 것을 부인할 수 없다.

전세가격 폭등- 매매로의 전환을 이끌다

전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다. 문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다.

PF 사태- 정책 실패와 최악의 공급부족

높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어놓자 도저히 사업수지가 안 맞는 상황이다.

공급 절벽- 정확히 얼마나 심각한가

전체 물량의 대부분인 약 2만 채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는 것이다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다.

퍼팩트 스톰- 공급 부족과 금리 인하의 협공

국내 외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다. 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 ‘국고채 10년물 금리’도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다.

• 12개 대장 단지 상세 리포트

대부분의 단지들에서 슈퍼사이클이 시작되고 있다. 다만, 강남과 강북권에는 작은 차이가 존재하며 평형대별 차이도 존재한다. 그럼에도 큰 흐름의 변화는 누구도 부인할 수 없는 사실이다.

• 2025년 부동산 가격 大예측

서울시 전체 아파트 가격에 대해 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다.

우리는 종부세를 폐지하는 경우 실효 재산세율을 어느 정도까지 높일지, 그리고 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정보조는 어떤 방식으로 할지 논의해야 한다. 이런 논의 없이 외치는 종부세 폐지 및 완화는 포퓰리즘에 지나지 않는다.

• 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

경험 중심의 소비로 트렌드가 변화해가며 유통업계는 브랜드 가치를 전달하고 고객 접점을 넓히기 위해 팝업 스토어와 플래그샵 스토어를 운영 중이다. 짧은 기간에 특별한 경험을 제공해 브랜드 경험을 극대화하기 위함이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

부동산을 보는 시점을 통계적으로 바라보는 관점과 앞으로 일어난 상황에 대한 이슈들을 

빅데이터를 기반으로 잘 보여줘서 강의를 통해 알고 있던 내용들을 확인받은 듯한 느낌이 든 책이다.

통계와 빅데이터를 이용한 분석과 시장을 전체적으로 조망하는 법을 간접적으로 경험 할 수 있었고

신문과 정책 자료등을 통해 시장의 분위기를 읽어 갈 수 있는 포인트를 얻은 것 같다.

단순히 통계와 데이터로 미래를 예단하는 것은 어리석은 짓이지만 충분한 검증을 통해 현재 시장분위기와 

다가올 리스크를 대비한다는 관점을 알 수 있는 인사이트를 깨달았다.

STEP4. 책에서 적용할 점

• 통계와 데이터는 후행 자료이니 참고하여 다가올 리스크에 대비할 수 있는 눈을 키우자.

   

• 전체적인 데이터를 보는 방법을 통해 꾸준히 투자자의 관점에서 해석하는 연습을 하자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

P41. 수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구 , 용인시 수지구

        수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일산 동구 ,서구 , 파주시

        수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시) 김포시

        수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부 , 남양주시

P63. 서울의 강남구 서초구 지역은 대한민구 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다.

1. 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다.
2. 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다.
3. 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.

P71. 고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

1. 고가와 중거가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
2. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.
3. 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

P112. 전세가격 흐름을 정리하면 크게 세 시기로 구분된다.

상승기 : 2011년 ~ 2022년 2분기

하락기 : 2022년 2분기 ~ 2023년 1분기

상승기 : 2023년 2분기 ~ 현재

P116. 전세 가격 상승의 3가지 원인

1. 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.
2. 입주 물량의 부족이다.
3. 전세 사기로 인한 ‘빌라포비아’ 다

P161. 모든 지표가 상승을 가르킨다. – 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.