고퀄리티의 구성과 잔쟈니님의 엄청난 강의력에 이번 라이브코칭에서 너무나 많은 것을 배웠습니다.
또한, 강의에서 다 듣지 못했던 수많은 잔쟈니님의 경험을 들으며 간접투자를 할 수 있었던 것도 너무 좋았습니다.
- 특히 와 닿았던 점 / 배운 점
- 모든 앞마당을 전수조사하는 것이 아니라 시세트레킹을 하면서 어느 순간 내 투자금에 맞거나 전세가 올라오는 등 투자 상황이 맞는 앞마당에 대해서만 전수조사를 하는 것이다.
- 아이러니하게 내가 사려고 했던 물건을 놓쳤을 때 오히려 매수하려는 심리가 올라간다. 내가 살 수 있는 물건이 많을 때는 이런 심리가 없음.
- 반드시 알아야 할 부동산의 싸이클
- 많이 오르면 많이 빠진다. 덜 오르면 덜 빠진다.
- 단기간에 너무 급등하면 반드시 숨고르기 하는 시기가 온다.
- 빠지더라도 영원히 빠지는 것은 없다.
- 가격이 조정되었을 때 내가 미리 물건을 보고 있었다면 바로 싼 시기에 살 수 있는 것이다. 분위기가 식는 시기는 언제 올지, 가격이 얼마가 될지 미래는 알 수 없지만 실거래가보다 싸게 살 수 있는 시기는 주기적으로 온다. → 꾸준히 앞마당을 넓히며 현장임장과 시세트레킹을 해야하는 이유!!
- 현재 내 투자금으로 어디를 투자할 수 있는지를 아는 것이 가장 우선해야 할 순위이다. 가치가 애매하고 마음에 안들면 기다릴 수는 있다. 그러나 내가 현재 할 수 있는 노력을 하지도 않으면서 기다리기만 하는 것은 잘못된 행동이다.
- 근저당이 끼어있는 물건 계약 시 주의사항
- 근저당의 수준은 집 값의 70~80% 수준이 아래가 좋다.
- 추가대출 금지 및 잔금 시 근저당 말소 특약을 걸고 매수 진행해야 함.
- 근저당이 과도한 수준인 경우 정확한 대출 잔액을 우선 확인하고, 앞으로 들어올 전세계약금의 안전을 위해서 대출상환가상계좌를 통해 대출금을 줄여줘야 한다.
- 협상 시 단점을 찾아서 까 내리기보다는 매도자에게 어떤 도움을 줄 수 있는지 찾는 것이 오히려 더 좋은 협상을 할 수 있는 포인트가 된다.
- 지방은 순식간에 공급과잉으로도 넘어가서 시장상황이 바뀔수 있다. 따라서 임차인과 신규재계약하지 않고 갱신청구권을 쓰는 것이 좋다.
- 동일 중개물에 대해서는 매매와 전세를 둘 다 하게 되면 더 금액이 큰 매매수수료만 지불하는 것이 원칙이다. (공인중개사법 시행규칙, 예: 주인전세)
- 갈아타기 할 때는 적어도 다운그레이드가 아닌 업그레이드이면 된다. 미래는 알 수 없다. 내가 할 수 있는 선택지가 뭔지를 아는 것이 훨씬 중요하다.
- 통시간(최소 1~2시간)을 확보해야 실력이 쌓이고 성장영역을 관리영역으로 만들 수 있다. 효율적인 시간관리는 그 후에 온다.
- 투자에서 가장 효율적인 것은 잃지 않는 것이다. 투자를 제대로 해서 나에게 수익을 줄 수 있는 가치 있는 단지를 찾는 실력을 키우는 것이 결과적으로는 가장 효율적인 방법인 것이다. 따라서 더 적은 비용, 시간, 노력을 들이는 것은 결국 자산의 관점에서는 효율적인 것은 아니다.
- 적용할 점
- 매수를 하게 되면 계약할 때 미리 부동산 사장님께 2~3주 안에 전세 못 빼면 다른 부동산에도 전세 내놓는다고 미리 말해놓기 + 전세 잔금일까지 2달 반 남으면 모든 부동산에 물건 뿌리기
- 매일 하루에 통시간을 확보하는 것을 목표로 바꾸기
- 시세트레킹 및 전화임장으로 현장감 입히기 (2주~매달)
- 투자물건 좁혀가기 프로세스 적용해보기
- 1차선별(20~30개): 내 투자금 + 20%
- 2차선별(10개 이하): 환금성, 전고점 낮은 것 탈락
- 3차 선별(2개 이하): 매물임장
3강 비교평가 강의와 이번 라이브코칭까지 들으며 강의 듣는게 이렇게 재미있을 수 있구나를 느꼈습니다!
잔쟈니님~ 정말 존경하고 어제 늦은 시간까지 열정적으로 라이브코칭 해주셔서 진심으로 감사합니다!!
