안녕하세요.

단단한 마인드로 투자를 이어나가고 싶은 단단v입니다.

어느덧 열중반을 수강한지 3주차가 넘어가고 있네요.

그간 숨가쁘게 강의 듣고, 놀이터에 참여하고, 독서까지 하면서 정신없이 달려온 발자취를 되돌아보니 힘은 들었지만 나에게 많은 성장이 있었구나 다시금 깨달아요.

늘 그렇듯 내 능력보다 조금만 더 초과해서 애쓰고 나면 그만큼 근육이 더 늘어나 있는 것 같습니다!

월부 환경에 날 밀어넣은거 정말 잘한 것 같아요.

3주차 잔쟈니님은 비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법을 주제로 오랜 시간에 걸쳐 열정적으로 지식을 나누어 주셨는데요.

비교평가도 배우고 열정도 덩달아 배우는 소중한 시간이었습니다.

부끄럽지만 저는 평소 쇼핑할 때 가격 비교를 잘 안해요. ㅎㅎㅎ

가격 비교요? 복잡하잖아요~~~ ㅠㅠㅠ

하지만 내 인생 가장 큰 쇼핑! 부동산 쇼핑은 이번에 잔쟈니님께 배운 가격 비교를 이용해서 앞으로 꼼꼼히 가격 비교를 하겠습니다!

그럼 실전에 써먹기 위해서 복기를 해볼게요.

입지 가치를 따질 때 가장 우선순위로 두어야 할 것에 대해 배웠습니다.

첫째는 교통(접근성)!

둘째는 위치

플러스 알파들은 직장, 학군, 환경

교통과 위치가 가장 중요하고 나머지는 플러스 알파라고 해주셨습니다. 

건물 가치로는 연식, 세대수, 그 외(선호도에 영향을 주는 요소)를 따져볼 수 있습니다.

3단계에 나누어 가치 평가하는 프로세스를 알려주셨는데요.

1단계는 지역 내 핵심 가치를 찾는 것입니다.

예를 들어 길음 뉴타운은 교통이 그 지역의 핵심 가치이며, 성동구는 언덕이 상관없는 곳인 반면 관악구는 언덕이 그 지역의 핵심 가치입니다. 

ex) 적용

저는 신대방역 근처 아파트를 실습해보았습니다. 

미리 말씀드리자면 저는 앞마당이 0개예요. 직접 가보지 않고 손품으로만 저의 뇌피셜을 입혀 찾은 답이라 틀릴 수도 있어요.

잔쟈니님께서는 핵심 가치를 찾을 때는 발품 → 손품 → 전고점 가격 내림차순으로 정리를 하라고 하셨지만

게으른 저는…. 전고점 가격 내림차순 정리부터 해보았습니다.

신대방동 아파트의 전고점 가격 순위를 메겨보니 ‘수도여자고등학교 근처’의 학교가 높은 가격에 형성되어 있음을 알 수 있었습니다. 

이를 바탕으로 이 신대방동의 핵심 가치는 어쩌면 학교와의 거리 or 균질성 or 언덕일거라고 예측해볼 수 있습니다.

먼저 호갱노노에서 경사도를 살펴보았어요.

신도림역에서 아파트 단지까지 가는데는 얕은 경사가 있지만 아파트가 모여있는 곳에서는 평지임을 알 수 있었어요. 

이거로 보아 아마도 경사도는 답이 아닐거라 추측할 수 있습니다.

그 다음 균질성이 궁금해서 거리뷰를 살펴보았어요.

위의 사진은 현대아파트 단지에서 우성아파트를 바라보며 찍은 사진인데요. 우성 1차, 우성 2차, 현대아파트도 합치면 2000세대가 넘는 대단지이고 균질성으로 보면 나빠보이지 않았습니다.

그렇다면 균질성은 답이 아니지 않을까? 예측해볼 수 있겠네요.

그런데 거리뷰를 가만히 보다보니 현대 아파트, 우성아파트와 통학 학교간 단절성이 느껴지는 부분이 있었습니다.

바로 이런 벽인데요. 

지도상 우성아파트, 현대아파트에서 대방중학교를 가려면 이러한 벽으로 막혀있어서서 가로질러 갈 수 없고 이 벽을 빙 둘러서 가야하는 것을 알 수 있었습니다.

아마도 학교 접근성이지 않을까라는 추측만 살짝 해보았습니다.

→ 스스로 비교평가를 해보니 역시 답은 현장에 있겠구나를 다시금 깨닫습니다. 백날 손품으로 파악하는 것보다 직접 가면 빠르고 정확하게 핵심 가치를 찾을 수 있겠죠. 

2단계 : 지역간 비교평가

앞마당이 여러개일 때 내 투자자금 범위 내에서 할 수 있는 여러 물건을 비교하는 과정입니다.

잔쟈니님께서는 공통점을 묶어서 가르마를 탄다라고 표현하셨어요.

 ex) 저는 300세대 이상, 갭투자 3억 미만으로 설정하고 물건들을 4개 추려봤어요.

음… 이 네 개를 어떻게 비교평가 해야할까요.

강의를 들을 때는 끄덕끄덕 엄청 쉬워보였는데 실제로 막상 해보니 막막하네요.

이번 실습을 해보면서 앞마당을 왜 늘려야하는지 확실히 알겠습니다.

일단 가격으로 가르마를 타보라고 하셨으니 타볼게요.

8억대 매물 2개, 7억대 매물 2개로 묶어보았습니다.

먼저 8억대 매물 2개부터 비교해볼게요.

우선순위 중 가장 첫번째가 교통이므로 저라면 염창동을 할 것 같아요. 8호선보다 9호선이 여의도, 강남 모두 가기 용이하니까요.

그리고 저환수원리에 적용해보아도 주상복합보다 아파트가 환금성이 좋을테니까요.

7억대 매물 2개도 비교해볼게요.

다시 한 번!

우선 순위 중 첫 번째가 교통! 이므로 저라면 신대방 경남을 하겠어요.

그럼 염창 한아름삼성 vs 신대방 경남 중 무엇을 골라야할까요?

둘 중 투자금이 더 적게 드는 단지가 신대방 경남이고 연식도 조금은 더 나으니 신대방 경남을 선택해보겠습니다.

드디어 마지막 3단계! : 물건별 비교평가

호가 높은 매물을 제외하고 괜찮은 매물은 네개예요.

105동 9.5억 vs 103동 9.3억이 최종 레이더에 걸렸는데요.

확장하려면 인테리어비가 추가되고 103 물건은 세안고 매수해야하니까 저라면 105동 9.5억을 고르겠어요. 

저층이 얼마나 저층인지 한번 매임을 가보긴 해야겠지만요.

제가 내린 결론이 맞는 답인지 무척 궁금해지네요.

답지 없고 첨삭도 없는 수학문제를 푸는 느낌은 이런 느낌이군요.

그래도 복습을 해보니 쇼핑 가격 비교가 은근히 재밌구나!를 느끼게 되었어요.

저를 꼼꼼한 쇼퍼로 만들어주신 잔쟈니님께 감사의 말씀을 드리며 이상 후기를 마치겠습니다.