✅아파트명
평촌 무궁화효성,한양
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : A등급
272065명 : 종사자수 20만명 이상이므로 A등급
2. 교통 : A등급
강남 51분 / 여의도 1시간 7분 / 시청 1시간 5분
3.학군 : A등급
95% 이상 2개, 90% 이상 3개
4. 환경 : A등급
백화점 1개(평촌 롯데백화점)
5. 공급 : A등급~C등급
평촌만 두고보면 3년간 공급 물량 평균은 1000세대이고 적정 수요는 1649세대이므로 A등급이다.
하지만 인구 이동이 잦은 의왕시의 공급 물량을 함께 살펴보면 향후 3년간 적정 수요 물량의 2배를 초과한다.
따라서 공급 물량을 조심해야 할 필요가 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
2024년 2월에 굿타이밍으로 매수했다면 지금 벌써 80% 수익을 봤을 것이다. 하지만 지나간 기회….
다행이 지금도 전고점 대비 13% 빠진 가격으로 매수할 수 있다.
현재 3.3억을 투자하여 매수하여 언젠가 전고점을 뚫는 날이 온다면 순수익은 1.35억이 되고, 투자금 대비 수익률은 41%가 된다.
✅현장사진
출처: 네이버부동산
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전고점 관점에서 저평가를 따져보면 전고점 대비 14% 할인 중이다. 강의에서 현재는 전고점보다 떨어져 있으면 싸다고 했으니 전고점 관점으로는 저평가로 판단할 수 있다.
2) 환금성 :
800세대의 아파트이고 중층 기준으로 가격을 입력하였으므로 환금성이 나쁘지 않다.
3) 수익률 :
현재 매매해서 전고점을 뚫는다는 가정하에 투자금 대비 수익률은 41%이다.
4) 원금보존 :
먼저 전세가율 관점에서 살펴보자. 강의에서 강남은 전세가율 50%, 서울은 전세가율 60%, 수도권은 전세가율 70%, 지방은 전세가율 80%가 적정 전세가율이라고 했다. 평촌 무궁화효성은 전세가율이 60%이므로 수도권 치고 다소 전세가율이 낮은 편이므로 전세가율이 70% 될 때까지 하락할 수도 있다. 반대로 전세가가 오르면서 전세가율이 70%로 맞춰질 수도 있다.
의왕의 입주 물량이 신경 쓰인다. 이 부분은 의왕, 평촌 임장과 전화 임장을 통해서 현재 호계동 신축아파트(평촌트리지아 등), 의왕시 내손동 신축아파트(e편한세상인덕원더퍼스트 등)의 선호도를 파악해서 판단할 필요가 있다.
5) 리스크 대비:
현재 무궁화효성,한양의 전세물량은 3개, 평촌트리지아 전세물량은 56개이다.
평촌트리지아 입주장일 때(24년 8월 입주) 무궁화효성 전세가가 3억까지 빠진 적이 있다. 입주장 전의 전세가격을 보면 4억 8천~5억으로 형성되어 있었다. 따라서 앞으로도 2000세대 정도의 신축이 주변에 입주한다면 그 정도의 전세 하락은 있을 수 있다고 판단하고 대비하면 되겠다.
나의 투자 결론(매수 여부):
하나만 비교해서는 잘 모르겠다. 비슷한 투자금으로 하나 더 해보자.
✅아파트명
수지 신정마을3단지극동임광
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : S등급
용인시 414867명 : 종사자수 30만명 이상이므로 S등급
2. 교통 : A등급
강남 40분 / 여의도 1시간 10분 / 시청 1시간 8분
3.학군 : A등급
95% 이상 1개, 90% 이상 6개
4. 환경 : A등급
백화점 1개(죽전 신세계백화점)
5. 공급 : S등급
3년간 공급이 부족함
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
2023년 3월에 굿타이밍으로 매수했다면 지금 벌써 280% 수익을 봤을 것이다. 하지만 지나간 기회….
지금 전고점을 거의 회복하여 전고점 대비 1.5% 하락해있는 상태이다.
현재 3.6억을 투자하여 곧 전고점을 뚫는 날이 온다면 순수익은 0.15억이 되고, 투자금 대비 수익률은 4%가 된다.
하지만 전고점을 먼저 회복한만큼 더 선호도가 좋은 단지일 수도 있다.
여기서 고민이 된다. 전고점 관점에서 본다면 평촌 무궁화효성이 더 매력적인 투자처이지만,
요즘은 속된 말로 ‘가는 놈이 더 가는’ 장세라서 전고점 회복한 단지를 선택하는게 향후 수익률이 더 좋을지 아닐지 판단이 안 선다.
✅현장사진
출처: 네이버부동산
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전고점 관점에서 저평가를 따져보면 전고점 대비 1.5% 할인 중이다. 강의에서 현재는 전고점보다 떨어져 있으면 싸다고 했으니 전고점 관점으로는 저평가는 아니다.
2) 환금성 :
나는 더 싼 32평을 하고 싶지만 32평은 세대수가 적어 거래량이 매우 적다. 이 단지는 38평이 주력 평형이다.
3) 수익률 :
현재 매매해서 전고점을 뚫는다는 가정하에 투자금 대비 수익률은 4%이다.
4) 원금보존 :
먼저 전세가율 관점에서 살펴보자. 강의에서 강남은 전세가율 50%, 서울은 전세가율 60%, 수도권은 전세가율 70%, 지방은 전세가율 80%가 적정 전세가율이라고 했다. 신정마을3단지극동임광은 전세가율이 63%이므로 수도권 치고 다소 전세가율이 낮은 편이므로 전세가율이 70% 될 때까지 하락할 수도 있다. 반대로 전세가가 오르면서 전세가율이 70%로 맞춰질 수도 있다.
5) 리스크 대비:
향후 3년간 입주물량은 걱정할 필요가 없다. 즉, 전세가 오를 가능성이 높다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
위와 같이 평촌 무궁화효성과 수지 신정마을극동임광을 비교해보았다.
강의에서 비슷한 투자금(평촌3.3억, 수지3.6억)이라면, 지금은 더 좋은 것을 하는게 맞다고 했었다.
이 아이디어 대로라면 가격이 더 비싸고, 평수도 6평 더 크고, 직장이 S등급이고, 향후 입주 물량도 없는 수지를 선택하는게 맞다고 판단한다.
하지만 전고점 관점으로 판단해보면, 평촌과 수지가 약 9.6~9.7억으로 비슷했다. 현재 평촌은 전고점 대비 13% 하락한 상태이고, 수지는 1.5% 하락한 상태이다. 전고점 관점으로 본다면 평촌을 투자하는게 맞다.
현재 더 잘 나가는 단지 vs 전고점 대비 저평가 단지 중 어느 관점에 방점을 두고 선택해야 하는지 정말 모르겠다.
