3-5강. 수익률 보고서를 실전 투자에 적용하는 법
3-6강. 내 상황에 맞는 임장지역 선정하는 법
3-5강. 수익률 보고서를 실전 투자에 적용하는 법
- 수익률 보고서를 통한 실전 투자 사례
- 1.동탄 2.영통 3.수지 4.분당
- 수도권의 가격은 ‘서울 접근성’ 영향이 크다.
- 시장이 좋지 않을 땐 가격이 왜곡된다. → 기회 (그러나 앞마당이 많아야 기회를 잡을 수 있다)
- 수익률 보고서를 통해 비교평가 하여, 상대적으로 저평가된 아파트를 찾는 것
- 실전 투자 사례
- 신도시의 ‘시범마을’이 가장 입지가 좋다.
- 내 투자금으로 가능할 지역별 1등 아파트 → 앞마당 지역별 1등끼리 경쟁 후 → 투자 결정
- 오를 것을 사는것이 아니라, 저평가 된 것을 사는 것이다.
- 월부의 투자방식은 가치투자 (잃지 않는 투자 > 수익이 큰 투자)
- 수익률 보고서를 통해 ‘가치 대비 저렴한 아파트’를 찾을 수 있다.
- 현시점에서의 수익률 보고서를 이용한 투자 아파트 선택 방법
- 1단계 : 내가 알고 있는 지역을 늘린다. (앞마당 늘리기)
- 2단계 : 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다. (나의 투자가능 자금)
- 3단계 : 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다.
- 부동산을 처음 공부하는 사람은 대부분 투자금에만 관심을 갖는다.
- 하지만 더 중요한 것은 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것이다.
- 가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법
1. 좋은 아파트를 싼 가격에 매수 (수익을 높일 수 있는 전략) - 큰 종잣돈
2. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수 (수익률을 높일 수 있는 전략) - 작은 종잣돈
- 수익률 보고서 비교평가 정리
- 비교평가는 ‘최선’의 아파트를 매수하는 방법 (수익 극대화)
- 비교평가의 핵심 : 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여,
입지가 더 좋은 곳을 선택. 그곳이 상대적으로 저평가되었을 확률이 높음.
- 해야할 행동 : 최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능.
3-6강. 내 상황에 맞는 임장지역 선정하는 법
- 첫 임장지역 선정 : 문제점 1. 선입견
- 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 ‘정보부족’이 아닌,
선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈이다. → 그런점에서 일산부터 시작하자.
- 시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다.
- 가격, 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.
- 첫 임장지역 선정 : 문제점 2. 보물찾기
- 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론,
비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. (=비교평가)
- 지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있다.
- 비교평가를 할 수 있는 지역이 많아질수록, 좋은 투자를 할 수 있을 가능성이 높아진다. (=앞마당이 많아질수록)
- 동탄이 가지는 의미
- 강남 접근성도 봐야하지만, 직주근접의 자족도시라는 것도 고려해야 함.
- 그러나 객관적으로 봐도 공급이 너무 많음
- 입주 후 약 10년이 지나면 완벽하게 자리를 잡는다는 말 확인 (상가 등)
- 주변지인들을 통해 살기 좋은 도시임을 확인
- 첫 임장의 의미
- 선입견 버리기 / 임장 습관 만들기 → 일산부터 시작하자
(1) 선입견 버리기 1) 이 지역은 살았던 곳이니깐 다 알아
2) 이 지역은 00이슈가 있어
3) 이 지역은 친구가 그랬는데
(2) 임장습관 만들기 1) 일정에 임장가는 날 반영
2) 꼭 임장가기!
3) 한달 최소 4번 (토) / 8번 (퇴근후,주말)
- 어디로 임장가야 할까요?
(1) 임장보고서 5개 이하 : 집근처 or 회사근처 5곳
(2) 6~10 : 1기신도시 + 확장
(3) 11개 이상 : 수도권 + 지방
- 우선 ‘임장 근육’부터 가까운 곳부터 만들자
→ 그 다음을 ‘목표지역’으로! (왜냐, 임장근육 없이 멀리가면 ‘시간,비용’ 낭비)
- 앞마당
- 앞마당 = 입지 + 가격 (입지란 10분 이상 말로 설명 가능한 수준)
- = 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것
- 여기서 중요한 것은 마침표를 찍고 넘어가는 것
- 임장 → 임장보고서
1. 사전조사 : 인터넷 (직,교,학,환,공)
2. 분위기 임장
3. 단지 임장
4. 매물 임장
5 정리(결론) → 투자실행
- 마침표를 찍지 않는다면, 어디서부터 다시 시작해야 할지 알 수 없다.
- 임장지역 선정 정리
- 임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당부터 만들자
(1) 임장하기 좋은 곳은?
- 경험이 적다면 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택하는 것이 중요
- 결국 투자 가능한 곳을 앞마당으로 만들어두어야 한다.
- 의미 없는 경험이 없듯이 의미 없는 임장도 없다.
- 좋은 지역부터 가는게 기준이 될 수 있다.
(2) 마무리를 못했다면?
- 제대로 앞마당을 만들지 못했다는 생각이 들더라도, 다음 임장지역으로 넘어가자.
ex) 1번지역이 한달 목표였다면, 한달만에 끝내지 못했더라도 2번지역으로!
(왜냐, 앞마당을 늘려나가는 것이 중요)
- 단 마침표는 꼭 찍을 것 (단계의 마침표)
- 마무리
- 월부는 불면증을 해결해 준다.
- 누구보다 느리지만, 배운 그대로 실행
- 투자는 경쟁이 아니라, 산 정상을 등반하는 것이다. (루트와 시간은 다양, 방향과 꾸준함이 중요)
- 조급함을 정말 조심, 정석을 지키자.
- 다른 사람(선배,동료)와의 대화 → 실행
- 독서 + 강의 + 임장 + 투자 + 인맥. 이것이 정석
- 대가를 치룬다는 것(가족,아이) → 유리공과 고무공
- 다음 세대는 부자가 되기 더 힘들어진다.
- 1년에 10번은 ‘투자에 미쳤냐’는 소리를 들어보자
- 벌고 싶은 만큼 하세요
- 부동산 투자자는 ‘자영업(시스템구축 밑작업) → 사업(시스템 가동)’
- 반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다.
결론. 앞마당을 만들자! 끗!
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