열중반 2주차 강의 후기

2주차 강의는 잔쟈님이 비교평가에 대해서만 집중적으로 설명해주셨다.

첫 강의부터 아주 중요한 말씀을 해주셨다. 

비교평가하는 가장 큰 이유 3가지는

비교평가를 통해서 확신을 가지고 투자할 수 있기 때문이고, 좀 더 수익을 낼 수 있고, 

보유하는 동안 매도, 전세 운영에 도움이 되기 때문이다.

비교평가할 때는 가치와 가격을 비교한다고 기존 강의에서 배웠다.

그 중 가격은 쉽게 확인할 수 있는 반면 가치는 분석을 통해 스스로 찾아야한다. 

그러므로 가치를 제대로 판단하는 것이 비교평가의 핵심이다. 

이부분은 가치의 중요성을 다시 느끼는 점에서 인상적이였다.

물론 비교평가만 하는 것이 아니였다. 

마지막으로 내 상황을 적용해서 투자까지 연결하는 것이라고 한다.

실전투자시 비교평가하는 3단계는 다음과 같다.

1단계: 앞마당이 하나밖에 없는 경우 지역내 비교평가 

         => 해당지역의 가격에 영향을 주는 핵심가치를 찾아라. 핵심가치는 지역마다 다르다. 

             언덕이 중요한 관악구,언덕이 가격에 중요하지않는 성동구, 오션부 해운대구, 오션뷰X 남구

             핵심가치는 임장 입지분석 가격비교

2단계: 앞마당이 여러개인 경우 지역간 비교평가

         =>  방법을 모르면 앞마당이 늘수록 비교단지만 많아져 더 어렵다. 그래서 공통점을 찾아서 비교해라.

              먼저 가격을 고정하여 가치를 비교하되 투자자 상황도 고려해야한다. 

3단계: 실전투자에서 물건별 비교평가

         => 동층향 선호도 파악하고 실제 가능 전세가와 구체적인 투자금을 파악해야한다. 

             수리상태를 보고 추가 수리 필요시 협조 가능한지도 확인해야한다.

             점유자 형태에 따라 투자금 회수시점과 투자금 규모가 달라질 수 있다.

나는 2단계에서 가격을 고정하고 비교평가하는 방법은 실제 쉽게 접근하는 방법이라 관심을 가지게 되었고,

앞마당이 하나 밖에 없는 상황이지만 앞마당을 몇개 더 추가해서 최소 3개이상되면 

동일한 방법으로 비교평가 해보고 싶어졌다.

지방을 비교평가할 경우

 1)인구가 곧 수요다. 2)지방은 땅 입지 독점성이 낮아 대체되기 쉽다. 3) 전세가 움직임이 중요하다.

전세가에 영향을 주는 것은 공급이므로 향후 3년간 공급상황을 파악해야 한다.

수도권과는 약간은 다른 방향으로 접근해야함을 다시 한번 확인할 수 있었다. 

특히 전세가 즉 공급의 중요성은 잘 기억해둬야겠다.

지방아파트 비교시 아래 3가지는 가격에 영향을 주는 요소이므로 잘 파악해야한다.

입지가치(인구-환경-학군 중요. 그외 직장 교통), 건물가치(연식,세대수..), 지역상황(공급:향후3년간) 

실제 비교평가 예시에는 잔쟈니님의 투자 경험을 사례로 보여주셨는데..

비슷한 종잣돈일때 우선순위가 높은 물건이 아닌 차선으로 높은 물건을 선택하는 과정에서 판단하는 방법으로

가격조정 안될 경우. 전세가 높게 내놓을 수 있는지 여부 등을 잘 분석하여 결정한 것은 실제로 투자 시 유사한 상황이

왔을 경우 적용할 수 있는 사례이므로 꼭 기억해야겠다.

강의 말미에는 앞마당을 늘려도 즉. 대충 만든 반마당. 지역 개수만 많다고 가치를 아는 것이 아니므로,

개수보다는 내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것이 있어야 한다고 강조하셨다.

그래야만 투자로 연결할 수 있다고 한다. 이점을 명심하고 현시점에서 앞마당을 늘리되 확실한 앞마당을 최소 3개는 

확보해야겠다.

6개월안에 1호기를 만들자는 목표를 가지고  앞으로 나아가야겠다.

그리고 나의 현상황의 탓만 하지 말고 나의 속도를 인정하자. 

바쁘면 바쁜대로… 

나만의 속도로 조금씩이라도 전진하면서 나아간다면 잠깐 뒤를 봤을때 멀리 와 있는 나를 볼 수 있을 것이다.

Keep going~~