천안 서북구 최종 1등 물건에 대한 사고과정 흐름의 적절성 질문입니다.

안녕하세요 ^^

천안 서북구 결론부분을 작성하고

사고과정과 결론이 적절한지 문의드리고 싶어 질문남깁니다.

질문 읽어주셔서 정말 감사합니다 🧡😊

1. 1등 뽑기를 하여 백석더샵 물건을 1등으로 뽑았습니다.

저평가 판단)  O

1. 전고 5.2억에서 현재 3.95억으로

약 -23%로 싼 가격이어서 저평가라 판단했습니다.

2. 불당 동일하이빌 3.7억으로 가격이 비슷하여 백석더샵이 저평가라 판단했습니다.

환금성 판단 )  O

투자고려한 물건은 18층 물건이고 105동으로 부출입구에 위치하여 
환서초, 환서중에 가까워 선호동으로 환긍성에서 우수하다 보았습니다.

또한 물건 자체도 세입자가 깔끔하게 쓰셔서 컨디션이 좋았고, 

세입자분이 나가는 날짜 협의해서 나간다고 해서 세입자를 맞추기에 용이했습니다.

수익률 분석 )  O

전세가 3.2억으로 생각했고,

현재 투자금은 3.95억으로 했을때는 7500만원

적극적으로 네고하여 3.85억으로 매수하면 6500만원으로 매수할 수 있었습니다.

천안 정도의 지역,  인구에

백석이라는 생활권,

그중 백석더샵이라는 연식의 아파트를 

6500~7500만원으로 매수한다면 우선 적절한 투자라고 생각했습니다.

200% 수익률을 거두려면 1.3~1.5억이 올라서

약 5.3억 정도까지 올라야하는데,

전고점이 5.2억 까지 올랐었고, 

백석 더샵은 전고점을 뚫을 단지라고 보았기에 적절한 투자라고 생각했습니다.

원금보존 )  O

전세가율 81%로 3.95억에서 깍아서 살수록 전세가율은 올라 적절하다 보았습니다.

현재 전세가 수준도 5년전이랑 비슷한 수준이라 전세가가 크게 하락할 것이라 보이지 않았습니다.

리스크 판단 )  X

다만 천안에서는 28년까지도 지속적으로 주요 생활권에 공급이 연이어 있습니다.

특히 지금 전세를 맞춘다 치면 27년 5월에

동남구 용곡동에 호반써밋센트럴파크 1200세대 정도 들어오고, 

아산 탕정쪽에도 인피니티시티3차, 아산탕정자이퍼스트시티 등

쟁쟁한 아파트 단지가 지속적으로 들어옵니다.

즉 단기적으로 역전세가 생길 수 있고,

무엇보다 중소도시에서 전세가 상승분을 취해서 매도하고 나와 더 좋은 물건을 사는데,

시간의 기회비용을 날릴 수 있는 리스크가 존재합니다.

따라서 1등으로 백석더샵이 나왔지만, 

같은 투자금으로 더 빨리 전세금 상승분을 취할 수 있는 공급이 갈수록 마를 지역을 선택하겠다고

결론을 내렸는데,

이 사고과정이 적절한지 궁금하여 질문드리게 되었습니다.

긴 글 읽어주셔서 정말

감사합니다 ^^

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