[열중 45기 독서하고 36억 달성할죠~ 하루히우]3주차 수강후기(잔쟈니님의 비교평가)

임장을 다녀왔는데 초보때는 정리가 안됐었다.

지역을 다녀왔다면 지역의 핵심가치를 알아야 한다.

I. 지역내 핵심가치

[핵심가치를 확인한다]

1. 발품(임장)
2. 손품( 입지분석)

3. 가격 (전고점 그룹핑) 전고점수준으로 내림차순 정렬한다.

    

[ 비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가]

[더 버는 투자를 결정짓는 한 끗차이]

 BCDS vs DT 둘다 가능하다면

둘다싸다면, 가격이 조금더 높더라도 핵심단지에 투자해야 한다.

교통, 균질성, +알파 ==> 핵심가치를 확인하는 과정

[시장의 저평가 여부 판단하여 매수 우선순위 참고]

만일 비교평가가 힘들다면, 입지만 남아있는 단지를 비교해봐야한다.

다 쌀데는 지역내 핵심가치를 가장 충족하는 단지를 찾아야한다.

절대적저평가: 다싼거 - 할 수 있는 게 많다. 우선순위가 좁다. 더 봐야한다.

상대적저평가: 싼것과 안싼것이 뒤섞인 시기(마포 마레프외,  마포의 중동 상대적 학군지)

                    우선순위가 넓어진다.

투자의 원칙은 변함이 없지만, 시장상황이 바뀌게 되면 

 우선순위가 좁게 볼건지 우선순위를 넓게 봐야한디.

II. 지역간 비교  - 갭만 비스하고 가치, 가격, 연식, 평형 모두가 중구난방인 비교평가

1. 공통점을 찾아서(가르마) 묶어서 우선순위를 찾아낸다. - 크기, 모양, 색상

2. 아파트의 가치대비 가격  - 가격이 비슷하다면 가치가 좋은것 (가격고정)

                                      - 가치가 비슷하다면 가격이 싼거 (가치고정)

   [우선순위]

   교통(접근성)

   위치

   [+알파]

   직장

   학군

   환경 

   그외주변위치

   => 가치가 차이나는 곳은 더 가치가 있는 곳은 우선순위

   => 장단점이 혼재하는 경우는 상황에 맞는 곳 우선순위

3.  투자자의 상황도 고려(현금흐름, 투자방향성(2주택 vs 다주택), 개인및 물건사항

   => 맞고 틀린는 정답이 아니라 우선순위가 있고, 내 선택에 맞는 행동이 따를 뿐

    

   III.  물건별 비교평가 : 실제 들어가는 비용 정확히 체크하기

   1.  동층별 선호도

   2. 수리상태

   3. 점유자 조건 

   특히 수리와 실제 전세 금액을 확인하느 과정이 중요하다.

    

  IV.  비교평가 -지방(지방은 인구가 수요다)

      1. 지방은 인구가 수요다

      2. 지방은 빈땅이 많다

      3. 지방은 전세가의 움직임이 중요하다.(공급) 

  [우선순위] 

1. 입지가치

  도시규모(인구)

  환경(균질및 쾌적성)

  학군(+부촌 커뮤니티)

2. 건물가치(연식, 세대수, 그외선호영향) 

3. 공급(향후 3년)

 [+알파]

  직장(포항이나 창원은 직장이 중요) 

  교통(주요직장 또는 중심지 접근성)  

나에게 적용할 점  

잔쟈니 투텨님

• “ 투자한 집 한 채가 부자로 만들어주지 않는다

언제 어디서든 투자물건을 찾을 수 있는 실력이 부자로 만들어 준다.

나약한 의지력, 인내심 탓하며 자책하지 말고 실력을 쌓을 수 있는 환경에서 

꾸준히 실력과 앞마당을 쌓고 투자하고 버티세요.

 지금도 그래왔듯  앞서 간 분들을 보면서 할 수 있는 만큼

조금씩 앞으로 나아가자.