[열반스쿨 중급반 45기 성장률 2백프로 8리 달성하조 아뚜야] 4주차 강의후기: 가치와 가격을 잘 보자!

나에게 특히 인상깊었던 점

• 가치는 크게 변하지 않는데 가격이 변한다. 가격이 가치보다 내려갈 때를 잘 잡아야 한다.

   

• 가격이 하락할 때 수도권은 전저 아래로 절대 떨어지지 않지만, 지방은 전저 아래로 떨어지기도 한다. 따라서 매수 타이밍을 잘 잡는 것이 중요.

   

• 지방은 빈땅이 많기 때문에 언제든 공급이 생길 수 있고, 수요가 제한되어 있기 때문에 공급의 영향을 직접적으로 받는다.

   

• 입지 좋은 구축은 땅의 가치가 크고, 입지 덜 좋은 신축은 전세가 상승이 빠르다. 결국 어떤 것이 더 좋은가는 투자자의 상황에 따라 달라짐. 투자자가 투자 후에도 다른 투자가 가능하다면 입지 좋은 구축, 투자 후 전세상승분이 있어야 투자가 가능하다면 입지 덜 좋은 신축.

   

• 입지가 좋으면 재건축 이슈가 생기고, 재건축이 되면 그 단지는 더욱 좋아진다. 그에 따라 사람이 바뀌고 환경이 바뀌면서 더 좋은 곳이 된다. 결국 입지가 좋은 곳은 시간이 지날수록 더 좋아진다.

   

• 지방은 인구수가 곧 수요. 수요가 제한되어 있기 때문에 가격상승세가 넓은 범위로 퍼지지 못하고 좋은 단지에 머문다. 따라서 가급적 선호단지/신축을 선택할 것.

   

• 전세가율이 중요한 이유는 매매가가 전세가 밑으로는 떨어지지 않기 때문에 원금보존의 의미를 가지고, 투자금 크기에 영향을 주기 때문. 전세가율이 높다면 가격이 저렴한 상태. 매수 후 하락 가능성이 낮음. 전세가율이 낮다면 가격이 비싼 상태. 매수 후 하락 가능성이 높다.

   

• 입주물량이 중요한 이유는 투자자에게 전세가 상승이 유리한 전략을 제공하는데, 입주물량이 전세가에 직접적으로 영향을 미침. 전세가가 상승하면 리스크가 최소와 되고, 전세가가 하락하면 역전세가 발생해서 투자금이 커짐.

   

• 역전세는 피한다고 피할 수 있는 것이 아니다. 언젠가는 만난 일. 따라서 어떻게 대응하느냐가 중요. 충격을 최소화할 수 있는 방향으로. 전세가가 급등할 때 너무 올리지 말고, 올리더라도 현금으로 보유하고 있을 것. 

   

• 일시적 1가구 2주택은 두 채의 주택으로 몇 번의 갈아타기를 통해 자산을 불릴 수 있는 좋은 수단. 첫 주택 A를 최대한 좋은 것으로 매수. 1년 후에 두 번째 주택 B를 매수. 그리고 A를 2년 동안 보유하고 있다가, B주택 매수 후 3년 안에 매도하면 A주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이런 방식을 반복해서 비과세 혜택을 받으면서 점점 좋은 주택으로 갈아타기.

   

• 슬럼프가 왔을 때는 내가 그동안 열심히 했음을 인정하고 보상을 준다. 그리고 루틴을 만든다. 포기하지 않고 꾸준히 해나가려면 나만의 소소한 행복을 발견하는 것이 필요하다. 왜 내가 이 일을 하게 되었는지, 투자자로서 어떤 것을 이루고 싶은지 생각해 볼 것.

   

꼭 적용해보고 싶은 점

1. 5순위 시세표를 작성한다.
2. 시세트레킹할 때 전세가, 전세물량, 거래량을 잘 살핀다.
3. 전세셋팅 시에만 공급을 보는 것이 아니라 재계약 시점까지 공급을 반드시 확인한다. 그리고 보유해 나갈 때도 계속 공급을 주시한다.
4. 투자지역을 정할 때 내 투자금도 중요하지만 지역의 상황과 분위기를 잘 파악하고 정한다.
5. 수도권과 지방을 비교평가할 때, 가격흐름이 비슷한 지역을 찾아 비교하고, 더 오를 수 있는 곳이 어디인지 검증한다.
6. 일단은 2주택을 만든다.