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월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
나에게 특히 인상깊었던 점
가치는 크게 변하지 않는데 가격이 변한다. 가격이 가치보다 내려갈 때를 잘 잡아야 한다.
가격이 하락할 때 수도권은 전저 아래로 절대 떨어지지 않지만, 지방은 전저 아래로 떨어지기도 한다. 따라서 매수 타이밍을 잘 잡는 것이 중요.
지방은 빈땅이 많기 때문에 언제든 공급이 생길 수 있고, 수요가 제한되어 있기 때문에 공급의 영향을 직접적으로 받는다.
입지 좋은 구축은 땅의 가치가 크고, 입지 덜 좋은 신축은 전세가 상승이 빠르다. 결국 어떤 것이 더 좋은가는 투자자의 상황에 따라 달라짐. 투자자가 투자 후에도 다른 투자가 가능하다면 입지 좋은 구축, 투자 후 전세상승분이 있어야 투자가 가능하다면 입지 덜 좋은 신축.
입지가 좋으면 재건축 이슈가 생기고, 재건축이 되면 그 단지는 더욱 좋아진다. 그에 따라 사람이 바뀌고 환경이 바뀌면서 더 좋은 곳이 된다. 결국 입지가 좋은 곳은 시간이 지날수록 더 좋아진다.
지방은 인구수가 곧 수요. 수요가 제한되어 있기 때문에 가격상승세가 넓은 범위로 퍼지지 못하고 좋은 단지에 머문다. 따라서 가급적 선호단지/신축을 선택할 것.
전세가율이 중요한 이유는 매매가가 전세가 밑으로는 떨어지지 않기 때문에 원금보존의 의미를 가지고, 투자금 크기에 영향을 주기 때문. 전세가율이 높다면 가격이 저렴한 상태. 매수 후 하락 가능성이 낮음. 전세가율이 낮다면 가격이 비싼 상태. 매수 후 하락 가능성이 높다.
입주물량이 중요한 이유는 투자자에게 전세가 상승이 유리한 전략을 제공하는데, 입주물량이 전세가에 직접적으로 영향을 미침. 전세가가 상승하면 리스크가 최소와 되고, 전세가가 하락하면 역전세가 발생해서 투자금이 커짐.
역전세는 피한다고 피할 수 있는 것이 아니다. 언젠가는 만난 일. 따라서 어떻게 대응하느냐가 중요. 충격을 최소화할 수 있는 방향으로. 전세가가 급등할 때 너무 올리지 말고, 올리더라도 현금으로 보유하고 있을 것.
일시적 1가구 2주택은 두 채의 주택으로 몇 번의 갈아타기를 통해 자산을 불릴 수 있는 좋은 수단. 첫 주택 A를 최대한 좋은 것으로 매수. 1년 후에 두 번째 주택 B를 매수. 그리고 A를 2년 동안 보유하고 있다가, B주택 매수 후 3년 안에 매도하면 A주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이런 방식을 반복해서 비과세 혜택을 받으면서 점점 좋은 주택으로 갈아타기.
슬럼프가 왔을 때는 내가 그동안 열심히 했음을 인정하고 보상을 준다. 그리고 루틴을 만든다. 포기하지 않고 꾸준히 해나가려면 나만의 소소한 행복을 발견하는 것이 필요하다. 왜 내가 이 일을 하게 되었는지, 투자자로서 어떤 것을 이루고 싶은지 생각해 볼 것.
꼭 적용해보고 싶은 점
- 5순위 시세표를 작성한다.
- 시세트레킹할 때 전세가, 전세물량, 거래량을 잘 살핀다.
- 전세셋팅 시에만 공급을 보는 것이 아니라 재계약 시점까지 공급을 반드시 확인한다. 그리고 보유해 나갈 때도 계속 공급을 주시한다.
- 투자지역을 정할 때 내 투자금도 중요하지만 지역의 상황과 분위기를 잘 파악하고 정한다.
- 수도권과 지방을 비교평가할 때, 가격흐름이 비슷한 지역을 찾아 비교하고, 더 오를 수 있는 곳이 어디인지 검증한다.
- 일단은 2주택을 만든다.
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