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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
- 기억하고 싶은 내용
- 큰 틀은 ‘임장 → 임장 보고서 → 결론 (수익률 보고서)’
- 입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있다.
- 아파트 = 건물가격 + 땅가격
- 건물 가격은 떨어지고 땅가격은 오름 (입지가 중요)
- 수익률 보고서 구성
- 아파트 선정
- 투자 못하는 랜드마크 아파트 분석이 의미가 있나?
- 우리 지역 사람들의 선호를 알 수 있음
- 이 아파트의 전저점 부터 전고점이 diff 가 이 지역의 max 상승치임
- 나의 투자금으로 살 수 있는 아파트 조사의 의미
- 현재 내돈으로 살 수 있는 집의 수준을 알 수 있음
- 나의 실력도 알 수 있음
- 투자 못하는 랜드마크 아파트 분석이 의미가 있나?
- 위치
- 아파트 출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향..
- 단지 주변으로 시야를 넓혀보세요
- 지하철, 중학교, 초등학교, 주위 대장 아파트..
- 입지평가
- 직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급
- 직장
- 종사자수 (30만/ 20만/ 10만)
- 대기업 수, 기업 연봉, 기업의 지속 가능성
- 구 단위 조사자수로 양적 평가
- 교통 : 주요 업무 지구까지 이동 시간
- 강남 30분이내 / 강남 1시간 이내 or 부도심 30분 이내 / 부도심 1시간 이내
- 지하철 중요
- 좋은 노선의 조건: 중심 업무 지구까지 직결 (강남, 여의도, 중구) , 1번 환승해서 직결
- 학군 : 중학교 학업 성취도 평가
- 90%/ 90 / 85
- 하락장에서는 가격 방어를, 상승장에서는 상승을 이끌어줌
- alil.kr에서 확인 가능, 리스트 데이터 엑셀로 변환 가능
- 학원가 : 호갱노노, 아실
- 학군 수요가 있는 곳은 전세 수요가 받쳐줌
- 환경: 백화점, 대형마트
- 1km 이내 백화점 2개이상 / 백화점 1개이상 / 대형마트 1개이상
- 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아 기준으로 판단
- 카카오맵에 반경재기 기능 사용
- 추가로 병원, 프랜차이즈 대형카페, 산후조리원, 브랜드있는 대형학원
- 공급 : 향후 3년간 입주 예정 물량
- 적정수요 ½ 이내 /1배이내 /1~2배이내 / 2배 초과
- 적정 수요 = 인구수 * 0.5%
- 아실 - 매물증감 - 전세
- 3년간 물량을 확인해야, 처음 투자하는 시점과, 2년후 전세 만기시 리스크 파악 가능
- 확인 방법
- 호갱노노 : 공급 → 아파트 입주예정 물량 기간 조절(현재~3년후)
- 부동산 지인: 수요/ 입주 → 지역 선택
- 계산 방법
- 인구수 * 0.005로 년당 적정 수요 계산
- 공급 3개년치의 연평균 계산
- 적정수요대비 몇배인지 판단
- 부동산 지인에서 인구 이동량도 확인 가능
- 수익률
- 수익률 = (매도금액 - 매수금액) / 투자금 * 100%
- 미래 수익률 계산
- 투자금 0.5억이라 하면, (4억/ 3.5)
- 목표 수익률 200%를 내려면 → 1억의 차익을 내야함
- 미래 가격 : 4억 + 1억 = 5억
- → 5억이 될 수 있는 아파트 인가? → 비교평가 필요 (전고점)
- 전고점
- 21년 하반기 다수
- 시장이 좋아지면 이정도 가격은 기대할 수 있지 않을까?
- 전저점
- 22말 ~23초 다수
- 가격이 조정 받더라도 이정도 가격 선에서는 버티지 않을까?
- 가격 전파 순서가 있어, 흐름을 알면 한 지역을 놓치더라도 다음 지역을 노려볼 수 있음
- 수익률 보고서를 실전 투자에 적용 하는법
- 알고 있는 지역을 늘린다. (임장보고서)
- 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다
- 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다.
- 최소 앞마당 3개는 있어야 비교 평가 가능
- 집 or 회사 근처 부터 앞마당을 늘려 3곳이상 만들어야함
- 선입견
- 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 인사이트가 중요
- 시장이 안좋을때는 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많음
- 포기하지 않고 지역을 늘려가는 것이 중요
- 임장 습관 만들기
- 일정에 임장 가는날 반영, 한달에 4번은 가라 (토요일추천)
- 앞마당
- = 입지 + 가격을 설명할 수 있는 곳
- 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것
- 임장
- 사전조사 = 직교학환공
- 분위기 임장
- 단지임장
- 매물임장
- 결론 & 투자
- 단지 임장까지는 꼭 마무리 해라
- 반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다.
- 아파트 선정
- 나에게 적용할 점
- 집 근처 아파트 정해서 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 조사해보기
- 수익률보고서 작성해보기
- 8월내에 직접 가서 아파트 보기
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