[열반스쿨 기초반 87기 1조 부시맨] 아파트 수익률 보고서

살아가는 동안 가장 비싸게 돈을 지불한 물건인 아파트를 사면서 수익률을 계산할 생각조차 하지 않았기에, 내가 사는 곳 그래서 정말 잘 안다고 착각하는 지역부터 임장을 하며 습관으로 길들이기 위해 부끄러워도 쓴다.

강원도 동해시 이도동 동해아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

이도동 동해아이파크 아파트(469세대/총 8동/2018.10.31/79.56㎡~110.38㎡)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

25년 4월 기준 총 인구수 86,997명(강원도 4위, 종사자수 8,387명 평균 연봉 4,010만 원(호갱노노)).

영동권에서 공업생산이 가장 큰 공업도시이다(쌍용 C&E, DB메탈, LS전선, GS동해전력, 한국석유공사 동해지사, 북평국가산업단지). 해군 제1함대사령부가 있어 여기서 파생되는 수요도 다소 있다.

2. 교통

동해아이파크 → 동해역(KTX)(시내버스 약 24분, 택시(요금 6천 원 내외)및 자가용 약 8분)

동해아이파크 → 동해시청(시내버스 약 35분, 택시(요금 9천 원 내외)및 자가용 약 12분)

동해아이파크 → 동해시종합버스터미널(시내버스 약 42분, 택시(요금 9천 원 내외)및 자가용 약 11분)

3. 학군

동해삼육중학교 평균 86.1% (6.8Km 거리 시내버스 34분 내외, 택시 및 자가용 11분 내외)  

예람중학교 75.8% (1.7Km 거리 시내버스 18분 내외, 택시 및 자가용 5분 내외)

학원 밀집 지역 1) 천곡동 동해중앙초등학교, 북평여자고등학교 주변 상가

                     2) 동회동 대동/현대아파트 및 부영아파트 주변 상가

4. 환경

동해 이마트(7.2Km 거리), 근로복지공단 동해병원(7.0Km 거리), 동인병원(7.3Km 거리)

5. 공급

2029년 12월 이내 입주물량 없음(적정 수요 434가구).

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교대상이 없어서 불가능(다만 위험이 보통 이상이라고 생각함).

2) 환금성 : 아이파크 아파트를 ‘갈아타기’ 용도로 생각하는 시민들이 제법 있어 환금성은 좋다고 판단함.

                 전세 3층 물건 21년부터 갱신 중 그 외 7, 9, 12, 19층 매물이었음. 그러나 5년 동안 28건이 전부임.

                 매매 1, 3, 5, 6층 각 1개씩 그 외 13, 14, 15, 20층 매물이었음.

3) 수익률 : 현재 기준 투자금 9,400만 원으로 100% 수익률을 달성하려면, 매매가가 40,800이 되어야 한다.

                 하지만 이와 같은 상승은 가능하지 않을 것이다.

4) 원금보존 : 전세가율 70% 이상이므로 원금보존은 가능한 듯하지만, 1년 평균 매물이 5.6개여서 의미 있는

                    통계 자료라고 할 수 없으며 올해 이후 전세 매물이 늘어날 이슈가 없다. 

                    하지만 수익률과 기대수익이 낮아 다른 투자처를 찾는 게 더 나을 것이다.

5) 리스크 대비 : 향후 공급이 없으나 45Km 내외의 강릉시에 27년까지 2,384세대가 입주 예정이다.

                        동해시보다 큰 도시, 발전한 도시라는 인상이 강한 강릉시의 영향을 받을 수밖에 없을 것이다.

나의 투자 결론 : 앞마당을 늘려 비교대상 물건이 늘어날 경우, ‘저환수원리’를 꼼꼼하게 따져 다시 한 번 투자를 검토할 것이다. 한편 아이파크의 전세가를 지속적으로 추적하여 상승세 여부를 확인할 것이다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

과제는 과제에서 끝났다. 자음과 모음님께서 종잣돈을 꾸준히 모으는 일과 아파트를 알아가는 것을 동시에 하라는 말씀을 몸으로 느끼게 됐다. 수익률 보고서를 처음 만들어 본 오늘을 잊지 않으리. 목실감에도, 개인 일기에도 기록하여 실력을 쌓아가는 자양분으로 삼을 것이다.