수익률 보고서 작성 방법 정리

3주차 강의는 주우이님의 수익률 보고서 작성방법에 대한 강의입니다.

현재 대한민국의 부동산 상황은 패닉바잉의 시기인듯 합니다. 패닉바잉이라 하면 말 그대로 상황을 정확하게 판단하기보단 주변 분위기에 휩쓸려 무리하게 부동산을 매수하는 행위를 뜻합니다. 여기서 우리는 상황을 정확하게 판단하지 못한다는 부분에 초점을 맞출 필요가 있습니다.

투자를 시작할 때 대부분의 사람은 빠른 시간 안에 돈을 벌고싶어 시작하는 것이겠지요. 그러나 빠른 시간 안에 돈을 버는것은 우리가 아는 단어가 있습니다. ‘투기’ 우리가 많이 들어봤고 안 좋다는 것을 알지만 ‘투자’ 라고 생각하고 하는 여러 행동들이 알게 모르게 투기의 행위를 하고 있을지도 모릅니다.

그렇다면 투자라는 것은 무엇일까요. 올바른 것에 나의 자산을 굴려서 가치에 맞는 금액으로 자산을 쌓는 것이 아닐까요.

그러한 관점에서 패닉바잉은 투자자로서 매우 경계해야 하는 행위일 것입니다.

“어떤 아파트를 사야하는지 모르겠어요”

제가 강의를 듣게 된 가장 큰 이유입니다. ‘사는 동네에서 가장 핫하다는 아파트 그냥 사면 되는 것 아니냐’ 라고 생각해왔으나 ‘더 나은 선택은 없나?’ 라는 고민들..

투자의 관점에서 아파트를 다시 바라보니 내가 아는 그 아파트가 투자로서 괜찮은 물건인지는 ‘수익률’관점에서 알 수 없었습니다.

부동산 투자의 결과가 모두 동일할까? 에 대한 질문으로부터 고민을 시작하는 것이 좋을 듯 합니다.

내가 사는 지역에서 괜찮다고 생각했던 아파트들의 가격변화를 보았을때 모두 같은 금액에 시작해서 현재 같은금액으로 거래되고 있는것은 아닙니다. 연식도 비슷하고 구조도 비슷하고 분양가도 비슷했던 아파트가 미세한 여러 이유들로 현재 가치가 어마어마하게 차이가 나는 경우가 허다합니다.

그러나 우리는 과거를 토대로 앞으로의 가치를 생각해보아야 합니다.

현재 내가 조사중인 아파트가 지금 샀을때 10년 후 높은 가치를 실현, 좋은 수익률을 나에게 안겨줄 것인지를 판단하기 위한 기준을 저번시간에 배웠었다.

-저평가

-환금성

-수익률

-원금보존

-리스크

우리가 초점을 맞추고 있는 ‘수익률’에 대해 알아보자

수익률이 좋은 아파트 단지는 어떤 단지인 것인가? 일단 근본적으로 가격 상승이 많이 이루어진 아파트일 것이다. 가격상승이 높다는 것은 제한적인 공급량 대비 수요량이 많다는 것이고, 수요가 많다는 것은 사람들이 많이 살고 싶어하는 단지라는 뜻이다. (내가 살고 싶은X)

사람들이 많이 살고 싶어하는 단지는 어떤 단지일까?

일단 입지가 좋은 단지일 것이다. 입지가 좋다는 것은 어른들은 직장 다니기 편해야 하고 생활에 필요한 물품, 음식 등을 구하기 용이해야 한다. 

학생이나 어린이들에게는 학군이나 통학의 용이성, 단지 내에서 얼마나 안전하게 놀 수 있는가가 중요할 것이다. 그렇다면 근처에 교통이 좋아야 하며 대형마트 및 백화점, 상가 등이 활발해야 하고 좋은 고등학교, 대학교 진학률이 높은 학군에 위치해있으면서 밀도 있는 학원가 근처여야 한다. 

어린이들이 안심하고 다닐 수 있는 학원이나 놀이터 등이 잘 갖추어진 지역이라면 필히 S급 물건지일 것이다. 물론 주변에 계속 주거단지가 생겨난다면 굳이 해당 물건이 아니더라도 대체제가 얼마든 있으니 매력이 떨어질 가능성도 고려해야 한다.(공급물량)

가치를 객관적으로 판단하기 애매할 때에는 ‘전고점’을 참고하면 좋다. 전고점이라는 것은 해당 가격에서도 매수를 했었다는 뜻이 되므로 시장이 좋다면 충분히 그만한 가치를 지녔었다는 지표이기도 하다.

그렇다면 우리는 이러한 아파트를 어떻게 찾을 수 있을까?

1. 일단 조사하고자 하는 아파트를 선정하는 것부터 시작이다.

-비싼 랜드마크 아파트→ 우리 지역 사람들이 어떤 아파트를 좋아하는가

-내 투자금으로 살 수 있는 아파트→현재 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준을 알 수 있음.

-현재 살고있는 집&관심있는 아파트→투자자 관점으로 볼 수 있는 기회.

2. 다음으로는 위치가 어디에 있는가를 분석한다.

단지 주변에 환경이 어떠한지를 스크린해본다.

3. 입지평가

위에서 언급한 직장,교통,학군,환경,공급 등을 분석해본다.

• 직장: 해당 지역구의 직장 사업체 수, 종사자 수를 가늠해본다.(아파트 실 수요량 예측, 앞으로 들어올 직장이 있는가?)
• 교통: 서울 기준 직장 종사자 수가 가장 많은 강남(주요중심업무지구)까지 걸리는 시간. 역세권 등
• 학군: 중학교의 특목고 진학률 및 학업성취도 85% 이상인가(경제적 여유→교육열→좋은 교육환경)
• 환경: 대형마트, 백화점, 상권, 학원가, 단지 내 조경 등 인간이 살기 쾌적한가(사람들의 구매력을 볼 수 있음.)

• 공급: 위와 같은 좋은 조건들이 있으나 이러한 입지를 일부(공급<수요) or 모두(공급>수요)가 누릴 수 있는가.

  이후 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할을 하기도 함

  

4. 입지평가 이후 실질적인 수익률을 계산한다.

해당 매물의 전고점과 전저점을 확인하고 현재 시세 기준 전저점에 투자했다면 수익률이 얼마인지 계산해본다.

현재 시세가 전고점 대비 덜오른 아파트이면서 가치가 좋아 앞으로 오를 아파트인지 확인 후 매수하고 기다린다.

5. 현장임장을 가서 현장시진을 찍어 남긴다.

현장을 찍으며 지역 이미지를 저장하고 해당 매물을 머릿속에서 이미지화 하여 투자자로서 비교평가 할 수 있는 안목을 키우자.

6. 투자결론을 꼭 내리자.

우리가 2강에서 배웠던 저환수원리 원칙에 따라 투자 여부에 대한 결론을 꼭 내리고 매물분석을 끝마치도록 하자.

첫 임장지역의 의미 파트에서 공감이 많이 가는 부분이 있었다.

-지역에 대한 선입견 버리기: “이 지역은 내가 혹은 부모님이 오래 살았던 곳이니까 다 잘 알아”, “이 지역은 ~~이슈가 있어”, “이 지역은 내가 아는 사람이 그랬는데 ~~” 등 공부없이 부동산에 대한 무분별한 정보를 바탕으로 판단해버렸던 과거가 생각났다.

또한 임장에 대한 막연한 두려움과 잡히지 않은 습관을 극복하기 위한 방안을 생각해볼 수 있는 시간이었다.

임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당으로 만들어야 한다. 최소 임장보고서 5개는 쓰도록 목표로 잡고 반드시 마침표를 찍어야 다음 앞마당으로 나아갈 수 있음을 잊지 말자.