관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
4강은 자음과 모음님의 실제 투자자로서의 마인드, 전세 레버리지 투자의 사이클에 대해 강의해주셨다.
열기 1~3강을 듣는 동안 우리는 같은 돈으로 어떤 아파트에 투자했느냐에 따라 얼마나 다른 결과물을 내었는지 여러 차례 확인하였다. 그동안 좋은 물건, 가치있는 저평가 물건을 어떻게 찾고 수익률 보고서를 어떻게 쓰는지에 대해 배웠다면 이번 시간에는 가치있는 물건을 ‘언제’사야 하는가에 대해 배웠다.
우리는 그동안 매수시기를 항상 놓치거나 급하게 따라 사다가 고점에서 매수를 하게 된 경우를 왕왕 볼 수 있었다.
주식과 마찬가지로 가치있는 물건이 현재 얼마나 저평가 되어있는가를 판단하지 못하고 주변의 소식들에 끌려다니며 투자 아닌 투자를 해왔기 때문이다.
그렇다면 부동산의 가격은 언제 어떤 주기로 움직이는가?
투자 물건은 당연히 상장폐지 물건이 아닌 가치를 지닌 물건, 가치가 올라갈 물건을 토대로 한다.
가치가 있는 물건을 좋은 타이밍에 사려면 부동산의 사계절에 대해 이해할 필요가 있다.
당연히 부동산 시장에서는 상승장만 있지 않고 하락장만 있지 않다. 그 시기가 언제인지 아는것이 중요하다.
전세가가 오르는 시기에는 매매가도 힘을 받아 같이 올라가는 ‘봄’시기가 있다.
매매가가 분위기를 타고 급등할때 전세가는 매매가를 따라가기 쉽지 않은 ‘여름’시기가 지나면
매매가가 안정됨가 동시에 전세가도 같이 빠지는 ‘가을’시기가 있고,
다시 전세가가 오르지만 매매가는 아직 영향을 받지 않는 ‘겨울’시기가 있다.
초보는 전세가가 올라가고 매매가가 아직 영향을 받지 않거나 같이 상승하는 시기인 ‘겨울’, ‘봄’시기가 가장 투자하기 좋은 시기이다. 좋은 투자란 좋은것을 싼 가격에 사는 것이라는 원칙을 잊으면 안된다.
아무리 가치가 있는 물건이라고 해도 고점에 사는 것은 저평가된 가격에 사는 투자와 맞지 않는다.
내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐 아니냐에 따라 더 좋은 물건을 투자할 수 있냐 아니냐가 결정된다.
다음은 실제 실전 투자 프로세스에 대해 알려주신다.
먼저 ‘임장’을 통해 매물을 확인하고 가장 좋은 물건을 좋은 시기에 ‘매수’한다. 이후 적절한 가격에 ‘전세’를 맞추고 세입자와 원만한 관계를 유지하며 ‘운영’한다. 이후 좋은 시기에 잘 ‘매도’ 하면 한 사이클이 완성된다.
임장
- 현장에서 그 지역과 아파트가 가지는 가치를 판단
-어떤 지역을 임장할지 정한다: 지역선정
-임장 가기 전 확인해야 할 사항을 준비: 사전임장(손품)
-지역의 분위기를 확인한다: 분위기임장
-매물을 임장한다: 매물임장
매수
-정확한 매수 여부를 판단하는 것이 중요
-가치가 있는가? 가치가 더 좋은가?
-저환수원리 투자 원칙을 지키는 투자인가?
-당장 오를만한 것이 아니라 현재 가치가 있고 싼것인가?
전세
- 내 전세 가격이 경쟁력 있는가?: 나갈만한 가격인지, 해당 단지에서 몇등 물건인지
-내 전세의 상태가 경쟁력 있는가?: 신축인가? 올 수리인가?
-내 전세가 1등으로 나갈 순서인가?: 전화 임장(1주일마다 체크)
운영(보유 및 관리)
-중개비 현금 영수증
-수리비 견적서&영수증(샷시, 확장, 보일러)
-취등록세 및 인지대
-등기권리증
매도
-이 물건은 가치가 있는가?→가치가 있다면 수익이 날 때까지 보유(시스템)
-리스크 대비가 되는가?→ 리스크 대비가 된다면 보유한다.
-팔고 다른 집을 샀을 때 더 큰 수익이 날 수 있는가?→ 더 큰 수익을 낼 실력이 있는가?
-무릎에 사서 어깨에 판다→꼭지에 팔려고 하지 않는다.
여기까지 실제 투자 사이클에서 체크해야 할 점들에 대해 정리해 보았다.
그렇다면 위와 같은 투자를 통해 나의 목표를 달성하려면 어떻게 해야 하는가?
첫째로 목실감을 매일 하는 버릇을 들인다.
둘째로 독강임투인 을 쌓자
셋째로 1년 안에 실제 투자를 실행하고
몇년 안에 자산 10억을 달성할지 계획한다.
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이렇게 열반스쿨 기초반을 모두 수강하였다. 처음 수강을 신청할 때에는 더이상 이렇게 게을리 살 수 없다라는 마음으로 조모임 열기반을 신청하였으나 4주가 지난 지금 불필요한 행위들로 시간을 보내는 것이 아까워졌다. 마지막 자음과 모음님의 강의로 조금은 더 확신을 가지고 투자공부를 할 수 있을것 같은 느낌을 받았고 나의 미래 또한 더 구체적으로 그려지게 된 한달이었다.
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