[열기 87기 🌟비전보드대로 될 4ㅏ랑ㅇ1들이 모였조🌟 코코보니]수익률보고서

 중화동 한신 아파트 수익률 보고서[열기 87기 🌟비전보드대로 될 4ㅏ랑ㅇ1들이 모였조🌟 코코보니]

✅아파트명 : 중화동 한신아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

  중랑구 종사자수  113,144명(B)

2. 교통

   강남 43분 / 여의도 55분 / 시청 42분 

3.학군 

 장안중학교 63.7%

4. 환경

롯데백화점 청량리점, 엔터식스, 홈플러스, 코스트코

5. 공급

  리버센SK뷰 롯데캐슬 2025.11 /2054 세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현시세 : 매매호가 6.9억~7.2억 실거래가 6.7억/전세4.2억

5년내 고점 매입시 : 2021.10 매매8.32억 전세 5.5억

5년내 저점 매입시 : 2023.8 매매5.8억 전세 3.55억  

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 중랑구라는 지역의 이름 때문에 저평가된 느낌이다.

                실제로 7호선, 경의중앙선 더블 역세권이며,

                단지와 바로 접한 초등학교와 유치원 등 학세권의 단지이다. 

                주요 업무지구와의 거리도 강남역 40분대의 물리적 거리를 가지고 있다.

2) 환금성 : 해당평수는 최근 매매, 전세 모두 활발하며 신혼부부의 수요층이 두터운 편으로

                갭투자시 또는 차후 매매시 위험 부담이 적다고 볼 수 있다. 

3) 수익률 : 100% 수익률을 내기 위해서는 10년 동안 27,500 오르면

                 69,500 + 27,500 = 97,000 (이렇게 생각하는게 맞는지요???^^;;)

4) 원금보존 : 아직 저 평가된 경향이 있고 저점대비 1억의 차이정도만 있어서 가능할 듯 하다

5) 리스크 대비: 현재 전세 호가가 3.2 ~ 4.2억 대로 다양하게 포진되어 있고

                       6.27대출규제 이후의 매매가 상승 및 전세수요를 지켜봐야 할 듯 하다.

나의 투자 결론 : 현금보유중인 갭투자라면 지금 7월달 중순 정도 까지의 상황을 지켜보고

                        투자해도 나쁘지 않을 듯 하다.

                        다만 내 자신이 앞마당이 없다보니 비교 아파트가 없어서 확신이 없는 상태이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막상 보고서를 작성해 보니 결론을 도출할 때 비교군의 아파트가 없어서 

결론을 쉽게 내릴 수가 없었다. 더더욱 절실히 앞마당의 중요성을 느끼게 되었다.

늦게라도 작성해봐서 다행이라는 생각이 들었고 앞으로 앞마당을 늘려감과 동시에 꼼꼼하고 

확실한 수치적으로 확인할 수 있는 수익률 보고서 작성을 지향해야 하겠다는 생각이 들었다.