현재 시장에 대한 판단방법!

주우이 님께서 4강에서 현재 시장에서 어떻게 행동해야하는지 구체적으로 설명해주셨던거 같습니다

첫번째로 22년부터 현재 시장까지 서울의 매매가 흐름에 대해 설명해주셔서 시장은 결국 사이클처럼 계속 돌아간다는 것에 대해 알게 되었습니다

즉 가치는 우상향하지만 가격은 사이클에 따라 내려갔다가 올라갔다가 할수 있음을 알수 있습니다

지방과 수도권 아파트 투자시에 매도에 대한 관점차이를 알게 되었고 수도권과 지방 시장이 어떻게 흘러가고 있는지 알수 있었습니다

현재 수도권 아파트와 지방 아파트에 (중소도시,광역시)별로 투자금을 정해주시고 현재 지방은 공급리스크를 판단하는게 많이 중요하고 수도권은 매도시간이 오래걸린다는것과 투자금의 규모가 많이 들어간다는 리스크를 각각 판단할수 있었습니다

지방과 수도권의 싸이클이 차이나는 이유도 알게 되었는데 

첫번째로 지역별 공급의 확장범위가 다르기 때문입니다 수도권이 대체적으로 공급이 오랫동안 지속되기 때문이고 

두번째는 지방은 하락장에도 수도권과 다르게 전세가율이 높다는점 

세번째는 수도권은 전세가 반등해도 매매가가 이미 비싼곳이 많아서 차이가 큰곳이 많다는것 입니다

지방은 아파트 가격이 지역과 단지별로 입지대비해 가격이 저렴한곳이 많다는것이 핵심이였고 현재 지방은 전체적으로 공급이 줄어들고 있는곳이 많아서 전세가가 상승쪽으로 움직일 가능성이 높아집니다==현재 부산과 대구 ( 과거 울산의 미래))

즉 이로 보았을때 공급이 과도하게 들어오는곳은 리스크가 될수 있습니다==지방은 수도권과 다르게 매매가와 전세가가 같이 움직이는 양상을 보이기 때문에 역전세를 맞을수 있음

즉 투자전략으로는 가치대비 싼곳이 많으니 전세가 상승으로 선호하는 아파트 소액으로 투자가 가능한것입니다 ( 리스크도 판단 입주물량이 줄어드는곳)

수도권과 지방에 드는 평균 종잣돈과 모을수 있는 저축액등을 체크해주시면서 지금 어느 곳을 투자를 고려해야할지에대한 기준을 잡을수 있었습니다

두번째로 입지독점성에 대해 파악하는 방법을 배웠습니다

입지독점성이란 수요가 있는 땅, 대체지역이 없는곳, 빈땅이 없어 공급이 어려운곳 4.살고 싶은곳( 전/매 많이 오를수있음) 으로 크게 나눌수 있습니다

재건축으로 인한 분담금을 예시로 들어 1기신도시 외곽의 가격 반응이 없는 이유를 설명해주셔서 좋았고 서울과 경기권의 입지독점성 별로 1군~5군까지 나누어주셔서 이해가 더 잘되었던것 같습니다

세번째로 전세가율을 파악하는법에 대해 알게 되었습니다

서울과 지방 경기에 대한 전세가율 수치 서울 60% (50%), 경기 70%(60%), 지방 80%(70%) 를 정하고 

전세가율을 보면서 중요한점 1, 원금보존 : 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다 2. 투자금이 달라진다 라는 것을 인지하고 전세가율이 낮을때( 가격이 비싸고 매수후 하락가능성이 크다) 전세가율이 높다( 가격이 저렴하고 매수후 하락가능성이 높음)을 판단할수 있다는것을 알게 되었습니다

또한 비교평가를 할때에 많이 헷갈릴수 있는 입지 좋은 구축, 입지덜좋은 신축을 볼때에 판단하는 방법을 알게되었습니다

입지좋은구축==장기보유( 땅의 가치가 높아지며 가격상승여력큼) 입지덜좋은신축==바로 가격반응이 있지만 나중엔 땅의 가치가 떨어져 입지좋은곳에 비해 상승폭이 적을수 있음

즉 투자후에도 투자가 진행이 가능하면 입지좋은 구축을 볼수있는것이고 투자후에 전세 상승분으로 투자가 가능하면 입지 덜 좋은 신축을 투자하는 식으로 포트폴리오를 만들어 볼수있을것 같았습니다

네번째로 지방 아파트 투자에 대한 현시장 판단을 할수있게 되었습니다

지방은 제일 중요한점이 인구수(인구가즉 수요 50만이상 지역) 입주물량확인( 전세가의 영향 2년간 입주물량)이였던것 같고 저평가 단지를 찾기위해 전세가율을 보고 (80%) 저평가 확인(-30%)을 할수 있음을 알게 되었습니다.

광역시 기준으로 인구수에 대비하여 대장아파트의 전고점 매매가를 보고 인구가 즉 수요라는것을 정확하게 판단할수 있었고 

5대광역시의 구별 입지와 24평 33평에 드는 평균투자금을 알게 되어 접근할수 있는 나의 투자금을 확인할수 있었고 

중소도시 또한 광역시처럼 기회가 있는곳이 많다는것을 알수 있었습니다.

지방에서의 현재 입주물량과 2년내의 입주물량을 지역별로 나누어 현재 투자하기 상황이 좋은 지역들을 알수 있었습니다

또한 비교평가시에 지방과 수도권을 판단할 상황이 있을수 있는데 이땐 가격흐름이 비슷한지역을 찾고 더많이 오를수 있는지 ( 전고점)을 검증할수 있다는것을 알수있었습니다  ( 해운대구와 동대문구를 예시로 들어주셨습니다)