[열중 주우이님 강의후기_Min Bae] 슬럼프는 열심히 한 자에게 오기 마련이다

열중 4주차 주우이님의 한마디:

지금은 서울수도권 지방 모두 투자하기 좋은 시기이기 때문에 내가 조금만 노력을 해도 좋은 성과를 낼 수 있는 시기임을 잊지말고 해내자!

그리고 내가 앞으로 해야할 것:

정한 목표를 향해,

7월 시세트래킹&임장2회&관악구임보완성, 

8월 5순위시세표&동대문구임보완성&실전반

주우이님의 강의에서는 서울수도권과 지방투자의 특징과 나에게 맞는 투자처 찾는 법에 대해 배웠다. 

대구 달서구: 월성래미안. 서울이 아니기 때문에 2006년은 구축. 학군 좋은 동네. 전고찍은 후 하락할때 전저를 바로 찍어버림 → 매도타이밍이 매우 중요함. → 놓쳐버리면 다음사이클 5-6년을 다시 기다려야함

서울 동대문구: 25년1월 래미안라그란데 3천세대 입주가 있었는데, 없어지는데 3-4달 밖에 안걸림. 그래서 남은 휘경자이디센시아, 이문아이파크자이도 생각보다 오래 안걸릴 수 있음. 이문아이파크는 4300세대라 좀 더 걸릴 수도 있지만.

1채 투자만 할거면 좋은거 해야하지만

다주택으로 갈거면 저평가 된 거를 사야함.

현금흐름이 부족한 사람이라면 신축이 낫고, 현금흐름이 괜찮고 긴 호흡으로 갈 수 있는 사람이라면 구축

수도권 평균 전세가율:

강남 서초 송파 용산: 매매가가 너무 급등해서 전세가율 낮음

양천구: 재건축 때문에 매매가 올라서 전세가율이 낮음

광진구: 학군 수요때문에 전세가율이 높음

영등포구: 여의도 재건축 기대로 매매가 급등 해서 주변 지역보다 전세가율 낮음

4급지들은 50중후반%

용인 수지: 수요가 많기 때문에 전세가율이 높음.

→ 신분당선: 강남-판교-분당-수지 - 왼쪽으로가면서 광교

→ 판교 직장인들이 판교나 분당 못가면 수지로 내려감. 그래서 전세수요가 있음. 학군도 가지고 있음.

어떤 평수에 투자해야할지 헷갈린다면: 

입지가 좋은 20평대 VS 입지가 덜 좋은 30평대: 입지좋은 20평대로 보자!

하지만 30평대도 봐야하는이유는: 처음 상승장일때 20평대 수요가 더 큼. 집값이 오르기 시작하면 20평대와 30평대 가격 차이가 얼마 안나는 경우가 많음.

또한 30평대-40평대 가격이 붙어있는 경우도 있음: 임대사업자 등록을 40평대 이상은 못함. 환금성과 수요면에서 40평대가 불리할 수 있음. 하지만 가격이 정말 싸다면 40평대 why not? 분당같이 학군 좋은곳이고 수요가 있는 지역이라면 40평대, 그게 아니라면 30평대로.

[지방의 경우 함께 볼 지역]

창원김해부산울산

대구구미포항

전주광주

청주천안아산

울산의 경우: 인구수를 보면 대전과 비교해야겠지만, 가격으로 보면 부산과 비교를 해봐야함. 입지가 더 좋고 더 싼 단지에 투자하기. 

동대문구 VS 해운대 : 수도권 4급지 정도는 지방과 비교 해볼만함. 그 이상 급지는 서울에 투자해야함. 

마지막으로 투자 시 공급물량 확인의 중요성:
25년6월 계약 → 잔금은 8월로 하는게 좋음 방학이라 이사하기 좋음.

만약 9월로 했다면 전세를 좀 늘려서 27년 12월이나 28년 1월로 하는게 좋음. 겨울방학에 맞춰서.

만약 27년 9월에 공급이 많다면 계약을 안하는게 나음.

29년에 공급 여부는 26년에 알수 있다 → 이걸 보면서 매도타이밍을 미리 잡아야함.

재계약 시점 공급장은 미리미리 계약전에 확인 꼭 할것. 특히 지방투자 할땐 정말 중요함

→ 대부분의 지역이 2025년 말 예정 공급 물량이 줄어들고 있음. 지금부터 전세를 잘 맞춰놓는다면 좋은 기회가 될 수 있다!

다주택자를 위한 TIP!
수도권 외 지역에 시가표준액 2억원 이하인 주택이면 취득세중과면제 & 주택수에도 포함되지 않음!

아파트3억대라도 공시가격이 2억 이하면 괜찮음!

내가 어떤 투자자가 되고싶은제, 목표를 세웠으니 7월부터 임장 열심히 다니고 시세트래킹 열심히 해보자!