열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 42조 복이]

좀 더 깊이 있는 강의가 됐으면 좋겠다는 생각과 실질적 수익을 공개를 해야 다른 투자와의 비교가 되겠다고 생각합니다.

그냥 수익률이 아닌 다주택자 이상이면 양도소득세 및 보유세 등등 계산해서 어느정도의 수익인지..

그리고 강의 후기라고 보다는 강의를 들으면서 정리한 생각 등 물음 들을 여기게 남기겠습니다.

<1강 수도권 VS 지방>

지방 : 투자금 적게듦, 투자금 회수 빠름, 엄마들이 좋아할 지역, 30%이상하락, 상승장에서 먼저오르고 많이 오르고 덜떨어진곳 회복이 빠른곳

- 전고점 30%대비 내려오면 싸다고 생각(매도타이밍은 전고점을 최소점으로)

- 전세리스크 대비방법(입주물량 확인)

<- 물량확인방법?? 2배이하, 1.5배이하 추천 현재파악(전세셋팅), 향후2년 후 파악(매도를 위한)

물량을 범위를 어디까지 확인을 해야 하는가?

입주물량을 나타내는 사이트 확인해보자(지인확인가능)

적정입주물량 = 인구수 * 0.5%

2년까지 입주물량 확인하자(광역시단위- 전주 광주 입주물량없음)

- 광주>전주>익산=군산>순천=목포=여수 투자(20만이상, 이왕이면 인구가 증가하는?)

“=” 같은지역끼리 비교해봐라 평당가격 입지에 따른 가격 등

광주는 봉선동, 수완동 장기 보유해도 좋은 입지

전주는 혁신도시, 효자동 장기 보유해도 좋은 입지

가성비(전세가율 높고, 수요가 좋은곳) 지역

광주는 ☆치평동, 신용동, 장덕동, ☆쌍암동 //전주 ☆덕진동, ☆서신동 빠른 투자가능(단기좋음)

좋아질 지역 광주 계림동, 선암동, 학동 // 전주 에코시티, 송천동2가

☆가격이 다른지역의 같은입지보다 가격이 저렴함

- 입지등급확인방법 A B C?

구축 A급 < 신축 B급 이 선택이 낫다고 강사님이

지방은 인구수 아주 중요

중소도시는 입지 좋은 구축보다는 입지가 조금 떨어져도 신축이나 준신축으로 가야 전고점 돌파가 쉬움

광역시급은 입지 좋은 구축도 인기가 좋다 왜? 재개발이 가능하니

- 어떤평형에 투자를 할것인지? 나는 24평이하, 32평은 갭이 좋은곳 입지 좋은곳

- 소액(5천만)을 1건을 할지 아님 1천짜리를 5개를 할지? 편의성???

- 전세가율 70퍼센트 이상 아파트 투자 <-나는 80퍼이상으로

- 지방 투자가 좋다고 생각하는 이유는

전고점(성적표)을 찍어서 기준으로 삼을 수 있다

☆ 추후 시세 상승시 비슷한 기울기로 갈 확률이 높아 추세가 정해져 있기 때문(예측가능)

갭은 예전에 보다는 금액이 크지만 전고점이 찍혀 상승기때 예상가능한 금액

- 투자기준: 우선 갭(매매가)을 보자 투자금액이 적은쪽으로-> 그럼 지방-> 전고점 기준확인 -> 입주물량확인

지역별로 비교평가가 필요하다

갭 확인하고 그 갭으로 비슷한 입지의 다른 지역(광주=전주, 익산=군산, 순천=목포=여수) 을 비교해 본다

☆ 투자금확인-> 현재입주물량 2년 입주물량 확인 -> 전고점 확인(추세 확인)

수도권 : 투자금 많음, 장기보유, 엄마들이 좋아할 지역, 30%이상하락, 상승장에서 먼저 오르고 많이 오르고 덜 떨어진곳 회복이 빠른곳

- 지방과 다르게 볼점

전세가율 60퍼이상(평균 서울 50%, 경기 61%), 환경+학군<교통+직장, A급+구축>B급+신축

같은 지역내 아파트끼리도 비교가 가능, 전고점 기준으로 낙폭 등 기준이 될 수 있음(더 오르고 덜 떨어진 아파트)

호재(주위 재건축, 재개발 등)도 확인 해야 됨

수도권은 공급물량이 지방보다는 덜 중요,

전세가격과 다르게 매매 상승여력을 확인, 강남중심 대중교통 1시간이내(수도권) 자차30분이내(지방)

서울이외 하남, 성남 안영, 광명, 용인, 수지 입지핵심지역

강남 1시간이내 30년된 구축아파트도 상승여력있음

1순위 강남접금성!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!대중교통 1시간이내, 갭최소

2순위 ☆하남, ☆광명, ☆평촌, ☆수지, 구리, 성남 수성구, 안양시 동안구 등

3순위 인천의 송도, 청라 // 부평, 계양

수도권에서는 평단가 비교를 해도 괜찮음 = 평단가가 입지가치임

지난 상승장때 아파트 가격을 확인해서 투자해도 좋음

같은 평수의 아파트 비교시 랜드마크 아파트를 찾아 기준으로 비교하여 고르면 된다.

그런데 지금시점에서도 갭투자가 가능할지? 예전(강사님이 시작하는 2018년)에는 갭도 작고(수도권) 세금(종부세)도 작고, 임대사업자도 혜택이 많았고 대출(dsr)도 그렇고...그럼에도 불구하고 예전의 방식대로 해도 되는지????

시중에 나오는 책들 거의다가 2018이전에 갭 투자했던책

사람들이 갭이 차이가 얼마 없는데 왜 매매로 안하고 전세로 하는지??

잠시 들렀다 가는곳(출장, 학업 등), 주택수, 부모가 한거 그대로(?) 그 외 다른이유가?????

시세차익의 양도세가 많은데 어떤식으로 처리를 하는지??

앞마당을 늘리는 방법? 임장을 어떤식(방법)으로 하는지?

매도매수를 어떻게 결정을 하는지(여러개 있을 경우 추가매입 등)

갭금액이 1천~5천 사이면 왜 사람들이 매입을 안하고 전세를 선택하는 심리에 대해 궁금합니다.

위에도 말했다시피, 잠시들렀다 가는곳(출장, 학업 등) 주택수제한, 부모가 사는방식 그대로,,,,

가장 현실적이라고 생각하는건... 우리가 차를 할때 준중형, 중형, 대형 차량가액이 1000천~2000천 더 주면 차량이 한단계위로 또는 옵션이 위로 올라가는데....이런 개념으로 전세를 사는지....암튼 궁금

여러 원인이 있겠지만..

주된원이이...무엇인지......