[열중 45기 43조 부린이부른이] 추천도서후기 _ 결국엔 오르는 집값의 비밀

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀 + 김준영

저자 및 출판사 : 김준영 및 한국경제신문

읽은 날짜 : 25.07.01

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #수요공급 #전세 #지수

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점(부동산 시장의 현상을 냉정하게 보고 싶다면 반드시 읽어라)

1. 저자 및 도서 소개

: 

저자 김준영은 수급을 통해 시작을 예측하는 분석가이자, 25년차 실전 투자자이다. 2019년 부동산투자 인사이트를 통해 결국 수급을 아는 것이 부동산 투자의 모든 것을 아는 것이라 설명했으며, 3년 누적공급, 적정 수요량 등의 개념을 등장시킨 투자자이다. 본인 또한 가치 투자를 병행하고 있으며, 최근 유튜브를 통해서 시장상황을 분석하고 있다.

2. 내용 및 줄거리

: 

프롤로그 _ 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다

가격을 만드는 본질, 어떤 수요가 주택수요를 만드는지

(P.7) 부동산 통계는 아무 의미 없이 만들어진 것이 아닙니다. 도시의 특성과 환경이 만든 수요에 의해 끊임없이 움직이며 형성된 숫자들입니다. (부산,대구,서울,청주,광주 다 다르다)

서장 _ 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다

장기 인구감소보다 당장의 전세수급과 전세가율 문제가 온다

(P.9) 전세시장은 주거 부족(전세수급)과 부동산 수익률(전세가율)이라는 중요한 두 가지 환경을 조성하기 때문에 큰 의미를 갖습니다. (전세수급과 전세가율이 시장을 만든다-알 수 있는 것)

(P.12) 인구감소라는 이슈가 미래의 주택수요에서 큰 화두라면, 당장 다가오는 2025년 에서 2027년에는 주택 부족이 현실의 문제가 될 가능성이 매우 높습니다. (당장 알 수 있는 공급)

1장  집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해

전세가 매매를 만들고 수급과 금리에 영향을 받는다

(P.20) 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다. (그래서 돌려주는 개념이 ❌️) 

(P.21) 결국 사용가치인 전세가격의 상승과 하락 ~ 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것 (사용가치와 미래가치)

(P.22) 주거용 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것과 같은 의미입니다. (오래되더라도 인프라가 좋아져서 높아지는 사용가치, 수요의 증가)

(P.24) 임대료의 상승이 ~ 장기적인 미래의 주택가격 (임대료가 오를 지역이냐, 소득이 높아지면 🌟 거주(사용)하고 싶은 공간이냐)

(P.25) 소득의 성장은 전세의 성장 + 매매수요의 성장 (소득&전세 100% 소득&매매수요 100%)

(P.28) 단기적인 임대료 변화 ~ 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동 (단기 영향주는 금리, 그래서 장기를 볼 줄 알아야)

(P.33) 전세가격의 변화는 (1)수급 ~ (2)금리 (2가지는 고려해야)

(P.33) 전세보증금은 ~ 사용가치로서의 가격을 가장 정확하게 보여주는 것 (실수요, 파라미터 전세)

(P.37) 자산을 장기적인 변화의 관점에서 평가하고 투자할 것인지 아니면 단기적인 변동성을 이용해서 투자할 것인지는 개인의 판단과 선택에 달려 있습니다. (나는 어떤 투자자인가)

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

시장 변동성(단기) 자산가치 변화(장기) 영향을 주는 요인들

(P.42) 자산가치의 변동성을 볼 것인지, 아니면 긴 시간을 두고 변화에 초점을 맞출 건인지를 구분 (단기 변동으로 투자할 것이라면 어떻게 해야?)

(P.43) 주택가격 대비 소득이라는 용어가 좀 더 현실적이지 않나 생각합니다. (IPR? 참신한데)

(P.44) 인구감소 역시 ~ 장기적으로 수요의 감소 ~단기적으로는 ~ 가구수 그리고 수급 문제가 더 큰 변동성을 일으킵니다. (초단기(금리) 단기(가구수 수급) 장기(소득) 초장기(인구))

(P.45) 자산가치의 변화라는 장기 ~ 가격의 변동이라는 단기 (가치의 변화를 본다면 장기투자자, 가격변동으로 자주 갈아끼운다면 단기투자자)

(P.51) 반면 금리가 매매가격의 변동성을 만든 시점은 비용이 수익보다 더 빠르게 움직이는 때 ~ 반대로 금리의 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면, 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급에 영향을 받게 됩니다. (금리로 인해 비용의 충격이 단기에 영향)

(P.51) 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능 (피터 린치)

(P.53) 전세수급지수의 상승은 시장에 전세 매물이 부족하다는 뜻이며, 이는 전세가격 상승 가능성을 매우 높입니다. (상승 가능성을 높일 기반 마련)

(P.55) 즉 수요가 생겼다가 공급과 함께 긴 시간에 걸쳐 사라지고 (누적수요, 누적공급 투자자로서 유의)

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

수요 난이도 > 공급 난이도 (도시 특성)

(P.60) 하지만 수요는 공급보다 파악하기가 훨씬 어렵습니다. (수요는 정확히 측정할 수 없다)

(P.60) 그리고 새로운 수요가 늘어나는 만큼 새로운 공급이 들어오며 균형을 찾아가게 됩니다. (오르면 공급생긴다)

(P.69) 인구가 정체된 도시와 그렇지 않은 도시의 차이 ~ (P.72) 전남 지역의 거래량이 타 도시의 거래량에 비해 현저히 낮은데 기인합니다. 즉 전남의 다른 지역보다 전남지역의 중심인 광주광역시로 거래가 집중된다는 의미입니다. (도시간 차이를 명확히 알아야)

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

수도권과 지방의 차이, 투자수요 실수요, 지역의 차이

(P.81) 서울수도권은 높은 전세가율에서 낮은 전세가율로 ~ , 미래 성장성이 작은 도시들은 높은 전세가율 안에서 움지이게 됩니다. (수도권과 지방의 차이, 지방 안에서도)

(P.84) 서울수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장입니다. (공급이 먼저가 아니다. 공급이 먼저인건 전세에 영향일뿐 매매에 바로 영향X)

(P.86) 전세가율이 떨어진다는 것은 ~ 투자자들의 참여는 줄어들고, 또한 오랜 상승장에서는 실수요자들이 실거주 목적으로 주택을 매수했을 가능성이 높습니다. (2019~2021년 마지막 3년의 불꽃은 실수요)

(P.89) 도시가 외부와 연결이 단절되어 독립적일수록 시장은 신규 공급의 영향을 크게 받게 됩니다. (대구)

(P.94) 작은 도시로 갈수록 외부환경의 영향을 많이 받기 때문에 (힘이 약하다)

(P.98) 지방에서는 ~ 공급이 선행하는 시장 (수도권과 반대)

(P.98) 서울수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수 (그래서 각각 다르다)

(P.99) 매매가격은 상승하지만 시장 내부에서는 점차 하락환경을 만들어가고 있는 것 (오랜 상승장에서 조심해야)

(P.103) 실제 현장에서는 균형을 찾은 것이 아니라 균형이 깨지는 과정을 반복적으로 겪게 됩니다. 움직이는 수요도 일정하지 않고 공급량도 일정하지 않기 때문입니다. (균형이 깨지는 시점은 예측할 수 없다. 수요를 예측하겠다는 것)

(P.108) 서울수도권에서는 신규 입주물량이 점차 매도물량이 되어가면서 영향을 준다고 할 수 있습니다. (신규 입주물량이 오랜기간 쌓여야)

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

금리의 영향, 수급의 영향, 전세가율과 도시성장성, 자가보유율

(P.117) 최근 금리 인상 이후 지방의 작은 도시들이 상승을 이어가고 있는 이유는 ~ 금리의 영향에서 먼저 벗어나게 되기 때문입니다. (전세수급지수와 높은 전세가율(수익률)의 지방 중소도시)

(P.118) 전세가율은 단기적으로는 공급량에 영향을 받으며 움직이지만, 장기적으로 보면 도시의 성장성과 리스크가 반영되어 있는 것입니다. (장기 시계열로 전세가율은 도시의 성장성)

(P.123) 수도권의 전세수급지수와 전세가율의 긴 흐름은 전세수급지수가 상승한 후 전세가율이 상승하고, 상승한 전세가율에 의해 매매가격이 상승하는 패턴의 반복이라는 점입니다. (전세수급지수 → 전세가율 → 매매가격)

(P.123) 지방의 경우는 대부분 전세수급지수와 전세가율이 비슷한 시점에서 움직이고 같은 방향으로 가고 있습니다. (지방은 같이 서울은 수급과 수익률이 시차)

(P.125) 수도권과 다르게 ~ 수익률보다는 주거부족에 따른 매매가격의 변동성이 반복해서 나타나는 것을 볼 수 있습니다. (당장 주거부족으로 인해 실수요자 빠르게 전환?)

(P.127) 여기서 소멸이란 사라진다는 뜻이 아니라 성장하지 못해 도시의 활력이 점차 떨어진다는 뜻입니다. (그럴수록 신축, 상품성)

(P.127) 성장환경이란 ~ 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력 (새로운 수요가 계속 생길 곳은 어디인가? 장기로? 당연히 서울수도권)

(P.128) 잠시라도 머물러야 할 이유가 없는 곳 (약한 수요, 낮은 성장성)

(P.128) 강남, 해운대, 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요 → 임대료 상승 → 높은 수익률과 기대수익 → 끊임없는 투자자, 즉 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문입니다. ~ 투자자가 신규공급 역할을 대신하고 있는 것 ~ 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안되는 곳이며 자가 보유율이 높은 경향 (공급이 어려운 곳인데 가치가 있으면 무한 수요)

(P.129) 전세가율이 낮고↓ 전세가격 상승률이 높은↑ 경우 성장하는 곳입니다. (일시적으로 낮아진 전세가에서 가치가 좋은 곳)

(P.135) 전체 수요의 파이는 작아지지만 그것이 특정 지역이나 상품의 수요감소는 아니라는 점입니다. ~ (P.137) 이로 인해 신축 아파트 위주의 상승이 두드러지게 됩니다. ~ 전체를 부정적으로 볼 필요는 없습니다.  ~ 성장하는 아파트를 선택하면 되는 것입니다. (선별해야)

(P.146) 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. ~ 시장 스스로가 균형을 맞추는 능력을 가지고 있기 때문입니다. ~ 그래서 일시적인 하락은 일어나도 지속적인 하락은 힘든 것입니다. ~ (P.149) 수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에 우리가 생각하는 주택시장의 암담한 미래는 현실화되지 않을 수 있습니다. (무한 상승도 무한 하락도 없다)

(P.150) 금리는 그중 하나일 뿐 (그저 한 요소)

(P.150) 장기적인 금리의 변화 → 자산가치 변화 vs 단기적인 금리의 변동성 → 매매가격의 변동성 (금리 추이는 화폐 및 자산가치에 영향)

(P.152) 부동산시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다 (반응하는 시장)

(P.153) 단기적으로 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받으며 ~ (P.155) 금리가 크게 변동하는 기간에는 ~ 단기 변수로 이해 (내가 알 수 있는 건 공급 ↔ 알 수 없는 것 단기 금리 변동성)

6장 월세 시대, 무엇이 달라질까

성장성의 둔화(오피스텔, 빌라, 소도시 등) 피할 수 없는 월세 시대

(P.158) 전세가격 상승률이 낮은 곳은 전세가율이 높아 (그래서 지방 중소도시는 팔아야 하는구나, 시스템 만들기가 어려움)

(P.159) 역전세 문제의 대부분이 빌라와 오피스텔, 원룸 같은 상품이나 특정 지역의 낮은 성장에 기인하고 있습니다. 그래서 이런 상품은 매매가격 상승, 즉 시세차익이 아닌 월세를 통해 수익을 내는 것이 맞습니다. ~ 월세화된다는 것은 ~ 매매가격 상승이 어느정도 성숙하는 단계에 들어섰음 ~ 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 됩니다. → 수요감소 임대인은 반전세 변경 → 월세 변경 (P.160) 임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 ①시장이 성숙했다는 의미이거나 ②매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단 (성장이 둔화된 지역은 소득도 약해짐)

(P.161) 우리 주택시장이 수익 구조가 월세수익이 아닌 시세차익으로 되어 있기 때문입니다. ~ (P.162) 월세가 늘어난다는 것은 시세차익을 얻기가 점차 어려운 시장이 된다는 뜻이기도 합니다. ~ 세금이나 추가되는 비용 등 ~ 진입하기 어려운 시장 ~ 투자자들의 접근이 더욱 어려워져 ~ 신규 임대공급이 잘 안 될 가능성이 매우 높으며 따라서 월세가격은 지속적으로 상승 (시세차익형 투자, 전세도 마찬가지인데 전환이되는구나))

(P.165) 수요가 없으면 더 이상 공급을 할 수 없습니다. ~ 아파트가 가장 선호하는 주거 형태로 (맞다)

(P.166) 시세차익을 기대할 수 있으면 보유세 상승, 금리 상승 등에 의해 발생하는 비용에서 조금은 자유로울 수 있기 때문에 (가격만 오른다면야)

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

정책은 일시적, 가격 상승은 임대료 상승(공급) 때문이라는 사실은 변함이 없다

(P.172) 하지만 가격상승의 근본이 되는 것은 임대료의 상승입니다. (임대료가 가격을 올린다. 변하지 않는 사실)

(P.173) 계약갱신청구권 제도는 수요와 공급의 불일치 문제와 함께 공실을 증가시킵니다. ~ 전세공급의 변동성이 커져 전세가격의 변동성을 높이게 됩니다. (2+2 2+1 2+0.5 등 다양한 수요 존재, 전세수급→전세가격→전세가율)

(P.177) 만약 전세수요의 소득이 전세가격 상승을 따라가지 못했다면 (과거 따라갔던 시기, 지금 낮은 전세가 J-PIR)

(P.179) 역전세가 발생하지 않기 위해서는 전세가격이 지속적으로 상승해야 합니다. ~ 수요의 성장입니다.(인구, 가구, 소득 모두 증가했던 시기)

(P.181) 공급부족으로 인해 일시적으로 전세가격이 급등하거나 급락하면 전세수요가 수익형 부동산으로까지 밀려가며 생긴 것이 역전세 문제입니다. 이렇게 성장에 한계가 있는 상품들이 전세가율이 높아지고 공급부족과 공급과잉이 반복될 때마다 역전세 문제에 구조적으로 노출됩니다. (원래는 월세상품이었어야, 이 때 던지거나 역전세 대비해야)

(P.182) 주거의 안정을 중요시하면 ~ 공급에 초점 ~ 가격의 안정이 목적이라면 ~ 규제 (25년 6월은 가격의 안정)

(P.184) 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. ~ 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다. (시장을 살아있는 생물, 생물을 정책으로 잡을 수 있는가)

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

대부분 동행지수 또는 후행지수, 선행은 없으며 동행은 활용가능

(P.190) 대출이 늘어서 가격이 오른 것인지 가격이 올라서 대출이 늘었는지 명확하게 구분하기 힘듭니다. ~  즉 가계대출 증감과 유동성 증감이 시장의 주체가 되어 상승과 하락을 끌고 가는 것이 아니라, (엄한 것에 힘을 빼는 사람들)

(P.190) 실상 이런 통계들은 대부분 동행지수일 가능성이 큽니다. (같이 움직이는 것들이라 의미가 적다. 그 중 현장을 알 수 있는것만 Check!)

(P.191) 과거 금융위기와 외환위기 같은 외부의 큰 충격에 의한 미분양이라면 ~ 위기만 지나가면 미분양은 금방 줄어들게 됩니다. (수요 공급에 의한 미분양이 아니기 때문에)

(P.196) 거래량과 가격은 상관관계가 있는 것은 분명합니다. (P.198) 긴 시간이든 짧은 시간이든 ~ (의미있는 동행지수)

(P.200) 시장 현장을 그대로 반영한 결과인 것입니다. (P.201) 이외에도 매매심리지수조차 지금의 상황을 반영한 결과이지 앞으로의 시장 모습을 이야기하고 있지는 않습니다. (그래서 현 상황을 알기에 유용)

9장 어디에 투자해야 할까

성장지역은 OK 성장둔화지역은 상품을 선별해라, 예전보다 신축의 전세가 많이 오를 수 있다

(P.207) 지역의 양극화와 상품의 양극화 ~ 생활 인프라가 잘 조성되어 있는 곳을 중심으로 더욱 집중화될 가능성이 있습니다. 그 첫 번째는 임대료 상승률이 높은 지역 ~ 두 번째는 상품에 종류에 따른 성장성 (성장성 = 임대료 상승)

(P.209) 임대료가 상승하고 품질이 높은 신축 아파트에 좀 더 많은 관심을 가져야할 것으로 보입니다. 작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 ~ 위치나 상품 (신축의 장점과 지역 내 선별)

(P.210) 적은 매매거래량 (P.212) 구분되어 점차 자리를 잡아갈지도 모릅니다. (P.213) 가장 큰 문제가 될 것이 지방에 있는 노후화된 주택들입니다. ~ 오래된 빌라에 대한 수요는 거의 없을 정도이고, ~ 점차 힘이 떨어지고 경쟁력이 약화 (수요가 늘어나지 않는 도시)

(P.217) 월세가 임대시장의 주류로 자리를 잡았다면 선분양이 어렵습니다. (후분양까지 만든 전세제도)

(P.218) 미분양된 물량이 상승기와 함께 신축 아파트로서 더 크게 상승하는 것입니다. ~ 신축이라는 장점으로 언제나 시간이 지나면 기회의 상품이었습니다. (P.219) 결국 공급이 줄면 신축 아파트 선호 현상이 나타나며 좋은 입지의 미분양 아파트는 기회의 상품이 되는 것입니다. ~ 그래서 최근의 미분양은 과거보다 더 큰 기회의 상품일지도 모릅니다. (과거 신축이 엄청난 기회였다. 앞으로 더 기회일수도 있다)

(P.220) 자산 규모가 커지면 가격의 변동성은 낮아지고 성장이 둔화됩니다. 경제 규모가 커지면 성장률이 둔화되는 것과 같습니다. ~ 강남은 가장 성장성이 좋은 곳이지만 이런 흐름에서 예외일 수 없습니다. (매매가 정체되면 월세가 오른다)

10장 지역별 부동산 분석

서울수도권 광역시 중소도시 도시 하나하나 전부 다르다

[수도권]

(P.229) 긴 시간에 걸쳐 수급환경이 깨지고 긴 시간에 걸쳐 다시 균형을 찾아가며 나타난 현상입니다. ~ 전세가율과 매매 거래량의 변화입니다. (P.231) 다음 고점인 2007년까지 17년에 걸쳐 ~ 또한 상승 시작점인 1996년에서 다음 상승 시작점인 2013년까지 17년의 시간이 걸렸습니다. (롱텀)

(P.231) 전세가율은 공급의 누적으로 인해 단기적으로 전세수급의 영향을 받고, 전세수급지수와 전세가율은 점차 같이 가게 됩니다. ~ 전세수급지수는 그해 공급량에 따라 단기 변동성이 큰 것 ~ 반대로 전세가율은 단기 변동성은 거의 없고 추세적으로 상승과 하락을 하는 모습을 보이고 있습니다. (수도권 전세가율이 방향을 틀었다면 추세적 상승)

(P.231) 공급의 누적 → 전세수급 변화 → 전세가&전세가율 상승 → 투자자&실수요자 매매 거래량 증가 (공급이 시작)

(P.232) 매매 거래량도 수요이기 때문에 긴 시간에 걸쳐서 수요가 늘었다 줄었다 반복 ~ (P.234) 규모가 큰 도시에서 수요가 사라지고 다시 모이는 과정 (지금은 일부 쌓인 수요가 증가하는 시기, 알 수 있는 것)

(P.234) 전세가율은 과거 상승 시작점과 비슷한 환경 ~ (P.235) 상승환경을 만들어가고 있는 시점 (조건은 갖춰졌다)

[부산]

(P.240) 또 지방은 수도권과 달리 공급이 없는 구간에서 어김없이 거래량이 늘어나는 것 (공급이 없을 때 결국은 매매로 전환한다)

[대구]

(P.243) 광역시 중에서도 수요와 공급이 가장 잘 맞는 도시가 대구입니다. 외부와 단절된 형태로 도시가 형성되어 있기에 지역 내에서 주거지를 해결해야 되는 특성이 있습니다. (외부와 단절된 도시 = 수급)

[광주]

(P.248) 지방 광역시 중에서 지역 내의 수요 집중도가 가장 높은 도시는 광주광역시입니다. 인구수 대비 거래량 또한 타 도시보다 많은 편입니다. 이는 전남지역의 많은 분들이 광주광역시에서 거래를 하기 때문. 인구수 대비 재고주택수가 가장 많은 곳도 광주광역시. 공급물량의 변동폭이 크지 않아서 가격의 변동성이 낮은 곳이기도 합니다. (수요가 집중된 만큼 많은 거래와 재고주택)

[대전]

(P.253) 대전광역시는 큰 밭(大田)이라는 이름처럼 평지가 많으며 도시계획에 의해서 구조적으로 잘 조성된 곳입니다. ~ 세종시 입주가 시작되기 전까지 대전의 수요는 지역 내에서 주거지를 선택하여 수요와 공급이 잘 맞는 도시였습니다. (외부와 단절되었지만 외부에 큰 도시가 생긴 대전)

(P.257) 참고로 다른 광역시보다 재고 아파트의 노후화가 심한 곳이 대전입니다. (유난히 높은 신축가격?)

[울산]

(P.259) 울산광역시는 산업도시로서 기업의 활동과 산업의 경기에 따른 수요 변화가 타도시에 비해 심한 곳이라고 할 수 있습니다. 그래서 수요 예측이 어려운 곳입니다.  ~ 부산보다 후행해서 움직이거나 혹은 심리적인 영향을 받는 곳 (공급 외에도 타 지역, 경기 영향)

(P.264) 주택시장은 주거를 해결하는 과정에서 생겨나는 변동성이 기본이고, 그 외의 변수에 의해 변동성이 생겼다면 결국은 주거라는 본질로 다시 돌아와 다시 공급에 의한 변동성으로 바뀌게 됩니다. (알 수 있는 건 공급)

[중소도시]

(P.265) 작은 도시들은 외부의 변수에 영향을 많이 받기 때문에 ~ 반드시 확률을 높이는 전략이 필요 (작은 도시일수록 투자 난이도 大)

[청주]

(P.266) 대부분이 일자리와 관련해서 이동 ~ 하지만 늘어난 수요는 언젠가는 매수수요가 될 가능성이 크기 때문에 ~(P.268) 도시가 작든 크든 어디서든 주거를 해결해야 되며 주택이 부족해지면 매매를 선택할 수밖에 없다는 것 (청주의 잠재력?)

[천안]

(P.270) 인접한 아산시의 공급량에 따라서 한 해 더 상승하거나 상승이 늦어지는 경우 (인접시로 인해 당겨지거나 늘어지거나)

[전주]

(P.271) 전라북도 권역에서 중심 역할 (전북의 중심)

[창원]

(P.273) 인구 규모에 맞는 거래량은 나오지 않는 곳 ~ 창원과 부산의 가격 등락 흐름이 비슷한 것 (부산은 경남을 빨아들인다)

[포항]

(P.276) 다른 중소도시보다는 상대적으로 독립 ~ 제조업이 왕성하던 시기와는 조금 다른 환경 (포항제철이 중요)

[정리]

도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것 (알 수 있는 것 = 수급 = Worst를 피하게 한다)

에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다

독서, 운동, 명상 그리고 보여지는 것이 아닌 실력으로

(P.280) 전세수급의 문제는 시장에 나와 있는 전세물량의 문제입니다. 가격의 문제가 아닌 수량의 문제인 것입니다. (수급의 불균형은 물량 문제, 현재이 전세매물)

(P.281) 전세수급과 전세가율이라는 두 가지 핵심 요인에서 키를 쥐고 있는 것이 바로 공급입니다. 금리는 수익률에 큰 영향을 미치지만 주거를 해결하지는 못합니다. 그래서 금리의 영향은 일정 기간 동안 일시적으로 영향을 주지만 지속적으로 영향을 주지는 못합니다. ~ 사람들이 주거를 찾아가는 과정에서 나타나는 것이 전세수급과 전세가율의 변화입니다.  (금리는 일시적, 결국 수급으로 돌아간다)

(P.282) 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하는 것과 자산이 본연의 가치를 찾아가는 것은 전혀 다른 문제이지요. 그래서 잘못된 의사결정을 할 수 있습니다. (그래서 원인을 찾다보니 가치를 놓친다)

(P.282) 하지만 지난 25년간 부동산시장을 지켜본 결과 한 가지 확실한 점을 깨달았습니다. 결국 제자리로 돌아온다는 것입니다. 어느 정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아갑니다. (본연의 가치를 찾아간다)

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 

투자자인 김준영 소장을 보고 항상 드는 생각은

저자의 투자성향은 좋은 의미의 T이다(나쁜 의미의 T말고)

철저하게 어떤 농담과 에피소드도 없이 어느 곳에서 글을 쓰던, 인터뷰를 하던

본인이 분석한 수요와 공급 이야기에 초점이 맞춰진 투자자

수요와 공급분석에 진심인 투자자이기 때문이다.

내가 개인적으로 시장 흐름을 볼 때 참고하기도 한다.

(이분의 투자성향도 얼핏 알고 있기에 더더욱 관심을 가지게 됐다)

결국 단기는 알 수 없지만 장기적으로는 수급에 의해 가격이 형성된다는 것을 알 수 있으며

수급을 분석하는 것이 투자자가 할 수 있는 것이라는 것을 이 책을 통해 알려준다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

[이 책을 읽고 알게 된 점]

수요와 공급이 결국 장기적으로 균형을 이루며 제 자리를 찾아간다.

금리는 수익률에 영향을 주지 장기가격에 영향을 주지 않는다.

알 수 있는 것과 알 수 없는 것을 구분해야 한다.

단기에 발생할 수 있는 큰 사건도 알 수 없으며

우리가 알 수 있는 것은 곧 장기에 어떻게 될 것인가 즉 방향성이다.

내가 진정한 투자자라면 알 수 있는 것에 집중하는 습관을 길러야한다.

+ 매수우위지수, 매매심리지수 모두 동행지수로서 현장상황을 간접적으로 알 수 있다.

거래량도 가격과 상관관계가 높으며 단기용으로는 현장 상황 장기로는 방향성정도?

[이 책을 읽고 느낀 점 세가지]

(1) 전세수급과 전세가율이 주택시장의 핵심이다

(2) 가격의 단기 변동성과 장기가치 변화 둘 중에 어느 것을 보고 투자하는지 확실히 해야한다

(3) 성장성이 있는 지역/단지에 투자하라

(1) 전세수급과 전세가율이 주택시장의 핵심이다.

사람들은 가격이 변동하는 많은 요소에 관심이 많지만, 가장 핵심은 전세수급(주거부족)과 전세가율(수익률)로 인해 형성되는 시장이 본질이다.

(2) 가격의 단기 변동성과 장기가치 변화 둘 중에 어느 것을 보고 투자하는지 확실히 해야한다

금리 같이 단기 변동성을 보고 장기가치 변화 투자를 하지 말고

반대로 가구수, 소득 등 장기요인을 보고 단기 변동성 투자를 하지 마라.

나 자신이 무슨 투자를 하는지 확실히 알고 해라.

(3) 성장성이 있는 지역/단지에 투자하라

전세가가 성장하는 지역과 생활권, 단지에 투자해야 매매차익이 있다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 

(책) 이현철 저 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다’

(이유) 아파트 가격에 영향을 미치는 요인을 심리, 전세, 정책으로 나누어 설명하는 책. 특히 전세가가 매매가를 밀어올린다는 개념을 처음(?)으로 명확히 설명한 책으로서, 투자자가 아파트 시장의 원리를 이해하는데 도움이 된다

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